Решение по делу № 2-107/2025 от 30.06.2025 - о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещения по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, штрафа, компенсации морального вреда, обязании безвозмездного устранения недостатков.

УИД 78RS0011-01-2024-002505-73 КОПИЯ

Дело № 2-107/25 27 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузовкиной Т.В.

при помощнике судьи Ким Ю.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещения по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, штрафа, компенсации морального вреда, обязании безвозмездного устранения недостатков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ранее – ООО «Бонава Санкт-Петербург») о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи помещения по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, штрафа, компенсации морального вреда, обязании безвозмездного устранения недостатков.

В обоснование иска ФИО1 указала, что 30.12.2021 между ней и ООО «Бонава Санкт-Петербург» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №ДДУ28012-106/00013286, по условиям которого застройщик ООО «Бонава Санкт-Петербург» принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирной жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., земельный участок с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру-студию, расположенную в секции Т1 в осях 2/7 и Г/Ж на 13 этаже, условный №.Т1.119, общей проектной площадью 26,73 кв.м не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно исковому заявлению, в ходе осмотров квартиры был выявлен ряд недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации жилого помещения, ввиду чего квартира не была принята истцом, в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии об устранении недостатков, однако ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был оформлен акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке. Истица полагает, что данный акт противоречит нормам законодательства и фактическим обстоятельствам, поскольку ответчик ошибочно посчитал имеющиеся в квартире недостатки несущественными. Кроме того, истица обратила внимание, что в акте указано на отсутствие у дольщика претензий по качеству квартиры, однако ответчику было достоверно известно о наличии претензий с ее стороны, поскольку ею неоднократно направлялись в адрес ответчика соответствующие письменные обращения. Кроме того, истица указывает, что несмотря на составление акта, имевшиеся в квартире недостатки устранены не были. Помимо этого, ответчиком был нарушен срок передачи квартиры, поскольку квартира в установленном законом порядке передана не была; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки, подлежащей взысканию, составил 939 052 руб. 64 коп. С учетом изложенного, истец ФИО2 просила признать недействительным акт приема-передачи помещения № в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности указанной сделки, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «БН Девелопмент» в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 939 052 руб. 64 коп., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от присужденной суммы, а также обязать ответчика безвозмездно устранить выявленные недоставки квартиры, указанные в отчете ООО «Авангард Оценочная компания» №д и акте технического осмотра строительно-отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла заявленные исковые требования, в их последней редакции просила признать недействительным акт приема-передачи помещения № в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности указанной сделки, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 252 370 руб. 39 коп., которая рассчитана с учетом Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и добровольной выплаты ответчиком части неустойки в размере 223 025 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф, предусмотренный ч.3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в размере 5 % от присужденной суммы, обязать ответчика в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить выявленные в квартире недостатки, указанные в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, обязать устранить несоответствия смонтированной кухонной мебели и сопутствующих товаров и оборудования путем замены смонтированной кухонной мебели и сопутствующих товаров и оборудования на полностью соответствующие договору по размерам и используемым материалам, обязать ответчика передать инструкцию по эксплуатации квартиры. Помимо этого, истец просит на случай неисполнения решения суда взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда (том 2 л.д. 228-230).

Истец ФИО2, ее представитель ФИО4 в суд явились, требования иска поддержали.

Представитель ответчика ФИО5 в суд явился, иск не признал, против исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, согласно которым, при строительстве дома не было допущено нарушений соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, что подтверждается фактом выдачи Службой государственного строительного надзора и экспертизы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Полагает, что ответчик имел право на составление акта в одностороннем порядке, поскольку истец уклонялась от приемки помещения, несмотря на направленные в ее адрес уведомления. Обращает внимание, что ответчик не отрицал наличие в квартире недостатков, указанных истцом в ходе осмотров, за исключением недостатков кухни, поскольку в силу положений договора и приложений нему, застройщик вправе производить замену применяемых материалов, изделий, оборудования и иного имущества на аналогичные материалы, изделия и имущество, не ухудшающие качественные характеристики, при этом представленным ответчиком заключением подтверждается, что фактически установленная кухня имеет даже улучшенные характеристики по сравнению с ранее предполагавшейся к установлению. Указывает, что ответчик заблаговременно известил истца о невозможности установки кухни «Икея» и об установке кухни ЗАО «Первая мебельная фабрика», при этом истец имела возможность отказаться от установки данной кухни, чего ею сделано не было. В отношении требований о взыскании неустойки представитель ответчика обращает внимание на то, что данные требования подлежат удовлетворению с учетом Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в данной части требования истца подлежат удовлетворению только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 223 025 руб. (том 1 л.д. 85-92). В дополнительном отзыве (том 1 л.д.247-249) сторона ответчика указывает, что имеющиеся недостатки не являлись существенными, в связи с чем ответчик имел право на составление акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке.

Третье лицо ООО «Окостиль» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, допросив эксперта ФИО6 по заключению судебной экспертизы, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно нормам ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Часть вторая указанной статьи предусматривает право участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребовать от застройщика, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 8 Закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Бонава» (впоследствии переименовано в ООО «БН Девелопмент») заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ДДУ/28012-106/00013286, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирной жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006048:4333 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру-студию, расположенную на 13 этаже, в секции Т1, 6 этап строительства, в осях 2/7 и Г/Ж, условный №.Т1.119, площадью 26,73 кв.м. (том 1 л.д. 13-24).

Цена договора составила 11 243 158 руб., которую ФИО2 оплатила в полном объеме в установленные договором сроки.

Согласно п. 2.2 Договора ответчик обязался передать дольщику квартиру в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был составлен акт несоответствия помещения с указанием выявленных в квартире недостатков (том 1 л.д. 29-30). Согласно п. 3 акта, срок устранения недостатков составляет 45 дней со дня его подписания.

ДД.ММ.ГГГГ стороны произвели повторный осмотр, по результатам которого истцом была направлена ответчику претензия, содержащая указание на частичное устранение недостатков, выявленных ДД.ММ.ГГГГ, а также на дополнительное выявление новых недостатков (том 1 л.д. 31-32).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу уведомление об устранении недостатков и готовности передать квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила адрес ответчика претензию о безвозмездном устранении недостатков, указанных в отчете и заключении от ДД.ММ.ГГГГ в течение 60 календарных дней (том 1 л.д. 56-57) с приложением указанного акта (том 1 л.д. 33-55), а также заключения по результатам осмотра, составленного специалистом ООО «Авангард Оценочная компания», согласно выводам которого в ходе технического осмотра выявлены существенные недостатки, препятствующие эксплуатации квартиры до момента их устранения (том 1 л.д.64-74).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик Бонава» уведомил ФИО2 о производстве в одностороннем порядке приемки-передачи помещения с учетом отсутствия существенных недостатков, правомерной замены кухонного гарнитура на аналогичный товар, ввиду чего замечание истца в данной части не может быть признано обоснованным (том 1 л.д. 58-59).

Помимо этого, в адрес истца был направлен акт приема-передачи помещения в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 60-61).

ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО «Центр независимой строительной экспертизы «ПГС» по заказу ответчика составлена рецензия на представленный истцом отчет от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которой, указанный отчет содержит ошибки, полученные в результате недостаточно полного и всестороннего изучения объекта исследования, не является ясным, полным, всесторонним, правильным и научно-обоснованным (том 1 л.д. 174-227).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела, с учетом представления сторонами различных экспертных заключений, содержащих противоположные выводы о наличии, либо об отсутствии недостатков в спорном помещении, судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в целях определения соответствия витражного остекления, установленного в помещении, проектной документации и действующим техническим регламентам. В случае обнаружения недостатков перед экспертами был поставлен вопрос о том, являются ли они устранимыми, а также вопрос о стоимости устранения данных недостатков.

Согласно представленному ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» заключению (том 2 л.д. 124-184), витражное остекление соответствует проектной документации. В отношении витражных конструкций экспертом указано, что фактическое обустройство витража соответствует проектному решению. На витражном остеклении зафиксированы следы протечки. Нарушение герметичности витражных конструкций является дефектом. На момент осмотра профиль балконной двери выправлен, стыки заполнены герметиком, часть профиля отсутствует, что не соответствует требованиям ГОСТ 22233-2018. По вопросу о наличии недостатков и возможности их устранения экспертом указано, что на момент проведения экспертизы в квартире истца имеются недостатки, которые не соответствуют требованиям нормативной документации, а именно: нарушение герметичности ограждающих витражных конструкций; профиль балконной двери с дефектами, стыки заполнены герметиком, часть профиля отсутствует, отклонение от вертикали дверного блока в санузел составляет до 7 мм на 2 м; наличие пустот под напольными плитками в санузле и при выходе на лоджию; трещины на коробе из ГКЛ по верху оконного откоса и на оконном откосе сбоку; отслоение окрасочного слоя на конструкции на террасе; перепад пола между выходом на террасу и полом квартиры, трещина на террасе в месте примыкания стены к парапету.

В заключении судебной экспертизы отмечено, что для устранения указанных дефектов необходимо определить причину нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций (в том числе места протекания), отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе, трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету, обследовав ограждающие конструкции с проведением вскрытия (разрушающим методом исследования); устранить нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций; устранить отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе; устранить трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету и трещины при выходе на террасу путем расшивки шва с восстановлением; устранить дефект профиля балконной двери путем замены балконной двери; устранить отклонение от вертикали дверного блока путем демонтажа и установки дверного блока в санузел; устранить пустоты под напольными плитками в санузле путем демонтажа и монтажа плитки; устранить трещины в месте примыкания откосов к дверным блокам путем ремонта и окраски; обустроить лестницу с ограждением для обеспечения безопасности при передвижении в зоне перепада отметок пола у выхода на террасу; устранить трещины на коробе из ГКЛ над окнами и оконных откосах с последующим выполнением отделочных работ.

Стоимость устранения дефектов на момент проведения экспертизы составляет 186 091 руб. 48 коп. Стоимость устранения нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций, отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе, трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету эксперт не определяет, поскольку указанные конструкции относятся к общедомовому имуществу, требуют проведения обследования ограждающих конструкций с проведением вскрытия. Перечисленные дефекты не могут быть устранены силами собственника квартиры.

Суд принимает представленное ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» заключение в качестве доказательства, поскольку судебная экспертиза проведена компетентным специалистом, в установленном порядке, выводы эксперта подробно мотивированы в заключении, не поставлены под сомнение и не опровергнуты с помощью каких-либо доказательств.

В силу ч. 1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки и технологий.

При таком положении суд может отвергнуть заключение судебной экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему.

Таким образом, суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание заключения судебной строительно-технической экспертизы, суд пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Таким образом, с учетом представленного заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии в помещении ухудшающих потребительские свойства квартиры недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, и их возникновение по вине ответчика.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлен факт нарушения ответчиком предусмотренной законом обязанности безвозмездно устранить выявленные дольщиком недостатки, учитывая приведенные нормы права, суд приходит к выводу о об обоснованости требования о возложении на застройщика обязанности совершить следующие действия по устранению имеющихся в квартире недостатков, а именно: определить причину нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций (в том числе места протекания), отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе, трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету, обследовав ограждающие конструкции с проведением вскрытия (разрушающим методом исследования); устранить нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций; устранить отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе; устранить трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету и трещины при выходе на террасу путем расшивки шва с восстановлением; устранить дефект профиля балконной двери путем замены балконной двери; устранить отклонение от вертикали дверного блока путем демонтажа и установки дверного блока в санузел; устранить пустоты под напольными плитками в санузле путем демонтажа и монтажа плитки; устранить трещины в месте примыкания откосов к дверным блокам путем ремонта и окраски; обустроить лестницу с ограждением для обеспечения безопасности при передвижении в зоне перепада отметок пола у выхода на террасу; устранить трещины на коробе из ГКЛ над окнами и оконных откосах с последующим выполнением отделочных работ.

В силу ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Истцом заявлено об обязании ответчика устранить данные нарушения в течении 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Оценивая заявленный истцом срок исполнения исковых требований, суд полагает его соответствующим требованиям разумности и исполнимости судебного акта, ввиду чего возлагает на ответчика обязанность по устранению выявленных нарушений в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. При установлении данного срока суд также учитывает значительный временной период неисполнения ответчиком обязательств по устранению недостатков в добровольном порядке.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика устранить несоответствия смонтированной кухонной мебели и сопутствующих товаров и оборудования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, указанные в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, путем замены смонтированной кухонной мебели, сопутствующих товаров и оборудования на полностью соответствующие договору по размеру и используемым материалам.

Данное требование истца суд полагает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 25-28). Приложением к названному соглашению предусмотрено право застройщика производить замену применяемых материалов, изделий, оборудования и иного имущества в соответствии с действующими нормами СНиП на аналогичные материалы, изделия, оборудование и имущество, не ухудшающие качественные характеристики.

Таким образом, стороны согласовали предоставление застройщику права замены применяемых материалов на аналогичные при условии недопущения ухудшения качественных характеристик. С учетом изложенного, существенным обстоятельством, имеющим значение для рассматриваемого спора в данной части, является наличие, либо отсутствие в установленном в квартире кухонном гарнитуре существенных недостатков, препятствующих его использованию.

Действительно, представленное истцом заключение от ДД.ММ.ГГГГ содержит вывод о том, что установлен кухонный гарнитур другого производителя с отличными от условий договора габаритами модулей и общей высоты гарнитура. Специалистом установлено отличие конструкции фасадов, фурнитуры, вентиляции и подсветки (том 1 л.д. 70, оборот).

Ответчиком, в свою очередь, представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, которое, напротив, содержит выводы о том, что малая угловая кухня «Контраст» производителя ЗАО «Первая мебельная фабрика» аналогична (сходна, подобна) малой угловой кухне «Контраст» производителя «ИКЕА», но имеет некоторые различия, при этом данные различия являются незначительными, не являются ухудшением мебели и не влияют на ее эксплуатационные свойства, являются улучшенными характеристиками мебели. Среднерыночная цена исследуемой кухни производителя ЗАО «Первая мебельная фабрика» составила 442 051 рубль без учета встроенной техники или 579 568 рублей с учетом встроенной техники. (том 1 л.д. 106-152).

С учетом имеющихся противоречий в данной части, судом также была назначена судебная экспертиза с постановкой вопроса об определении соответствия кухонной мебели и бытовой техники, установленной в помещении, условиям договора участия в долевом строительстве.

В данной части экспертом ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (том 2 л.д. 185-220) указано, что имеют место несоответствия ряда параметров, обозначенных условиями договора. Так, экспертом установлено несоответствие части габаритных размеров по короткой стене и высоте гарнитура, несоответствие габаритных размеров шкафов, несоответствие используемого материала каркаса, несоответствие толщины используемых материалов фасада гарнитура, несоответствие отделки используемых материалов, несоответствие способа соединения частей столешницы, несоответствие высоты цоколя, несоответствие размеров светодиодной подсветки столешницы, несоответствие материала соединительной планки, несоответствие числа модулей кухонной мебели (12 вместо изначально запланированных 11), несоответствие габаритных размеров модулей, отсутствие модуля № в первоначальном проекте, несоответствие холодильника изначально запланированным проектным размерам, несоответствие в части габаритных размеров мойки, незначительном несоответствии габаритных размеров посудомоечной машины, несоответствие габаритных размеров глубины индукционной варочной поверхности на 4 конфорки, несоответствие габаритных размеров и объема духового шкафа.

Вместе с тем, экспертом отмечено, что установленные проведенным исследованием несоответствия являются малозначительными, не влияют на использование изделий, эксплуатационные свойства и их функциональное назначение, а также не ухудшают качества изделий в целом; указанный гарнитур пригоден для использования по назначению и удовлетворяет потребительские свойства.

Экспертом установлено наличие дефекта – незначительного смещения элемента цоколя в области боковой поверхности модуля №, причиной которого явилось ненадлежащее исполнение сборки изделия по месту, то есть, данный дефект возник на стадии установки (сборки) изделия по месту расположения; может быть устранен, стоимость устранения данного дефекта составляет 850 руб.

Суд принимает представленное ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» заключение в качестве доказательства и в данной части, поскольку судебная экспертиза проведена компетентным специалистом, в установленном порядке, выводы эксперта подробно мотивированы в заключении, не поставлены под сомнение и не опровергнуты с помощью каких-либо доказательств.

Помимо этого, выводы заключения были поддержаны экспертом ФИО6 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 231-233). В ходе опроса эксперт выводы своего заключения поддержала, пояснила, что выявленные нарушения являются несоответствиями, при которых изделие может быть использовано, был установлен только дефект в виде незначительного смещения элемента цоколя; данный дефект является устранимым. Также экспертом было пояснено о неприменимости ГОСТ к спорным отношениям, поскольку изделие индивидуально, а ГОСТ применяется при массовом производстве. Экспертом подтверждено, что гарнитур, действительно, не соответствует условиям договора, однако на его потребительские свойства это не влияет.

Данные экспертом пояснения последовательны, непротиворечивы, полностью подтверждают изложенное в заключении и позволяют суду принять заключение экспертизы, в части касающейся экспертного исследования кухонного гарнитура, в качестве доказательства и положить его в основу принимаемого решения по требованию об обязании ответчика устранить несоответствие условиям договора установленной кухонной мебели.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела не был установлен факт нарушения прав истца заменой гарнитура на идентичный, а также учитывая то обстоятельство, что заключением экспертизы установлено, что хотя гарнитур и имеет ряд несоответствий, их наличие не влияет на возможность использования изделия, на его эксплуатационные свойства и функциональное назначение, то есть, установлено отсутствие у гарнитура существенных недостатков, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению требований ФИО2 в данной части. Суд учитывает отсутствие со стороны застройщика нарушений условий договора в указанной части, поскольку право замены материалов предусмотрено приложением к дополнительному соглашению № к договору, а отсутствие ухудшения качества установлено заключением судебной экспертизы.

Разрешая требование о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Пунктом 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию по настоящему спору является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Материалами дела подтверждено, что объект был построен ответчиком в установленные договором сроки и введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 78-07-17-2023 от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 93-96).

Согласно п. 2.2 договора ответчик обязан передать истцу квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком в адрес ФИО2 направлялись уведомления о завершении строительства и готовности объекта к передаче, что истцом не оспаривалось.

Согласно п. 2.3 договора дольщик обязан приступить к принятию квартиры в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления застройщика. В случае неявки дольщика в течение семи дней со дня получения уведомления застройщика, для осуществления осмотра квартиры (равно как и неявка для повторного осмотра квартиры в срок, согласованный сторонами в смотровой справке) и (или) неподписание дольщиком акта приема-передачи квартиры считается уклонением дольщика от принятия объекта долевого строительства, а также основанием для составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры, в порядке, установленном п. 2.7. договора.

В соответствии с п. 2.7. договора при уклонении дольщика от принятия помещения или при немотивированном отказе дольщика от принятия помещения, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного в. 2.3 настоящего договора, вправе составить односторонний акт о передаче помещения.

Согласно пояснениям истца, она не уклонялась от приемки квартиры после устранения недостатков ответчиком, которые тем не менее не были им устранены, являлась на приемку квартиры, участвовала в осмотрах, делала замечания по качеству квартиры, до направления одностороннего акта, направила свои претензии ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку заключением экспертизы установлен факт наличия в спорном помещении ряда дефектов, обязанность по устранению которых возложена на ответчика настоящим решением, суд соглашается с доводами истца об отсутствии с ее стороны факта уклонения от приема помещения, обоснованности предъявляемых ею к ответчику претензий.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Принимая во внимание положения Закона № 214-ФЗ, установив в ходе рассмотрения дела, что объект, подлежащей передаче истцу по договору участия в долевом строительстве, не соответствовал условиям договора и до настоящего времени имеет недостатки и дефекты, допущенные ответчиком в ходе выполнения строительных, монтажных и отделочных работ, которые ответчиком не устранены, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны истца факта уклонения от подписания акта, обоснованность предъявляемых ею претензий, в связи с чем приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования о признании одностороннего акта приема-передачи помещения недействительным. Суд учитывает, что к моменту составления данного акта ответчиком не были устранены строительные недостатки объекта, установленные истцом при первичном осмотре объекта.

С учетом изложенного, заявленное истцом требование о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании неустойки в размере 252 370 руб. 39 коп. по следующим основаниям.

В обоснование требований о взыскании неустойки истец ссылается на ч.2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, согласно которой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно предоставленному истцом расчету, размер неустойки, исчисленной от цены договора 11 738 158 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 475 395 руб. 39 коп., при этом данная сумма уменьшена на выплаченную истцу ДД.ММ.ГГГГ сумму неустойки в размере 223 025 руб. и составляет 252 370 руб. 39 коп. (475 395,39 руб. - 223 025 руб.).

В то же время, в рассматриваемом случае, нормой, подлежащей применению к спорным правоотношениям является ч.8 ст. 7 названного Закона, в силу которой за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Таким образом, вопреки доводам истца, нормой, подлежащей применению в рассматриваемом случае является ч.8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, поскольку помещение не было своевременно принято не в связи с нарушением сроков строительства, а в связи с наличием в нем недостатков, препятствующих его использованию.

С учетом изложенного, неустойку в рассматриваемом случае следовало исчислять исходя из стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), размер которых, с учетом заключения судебной экспертизы составляет 186 941 руб. 48 коп., при этом из данной суммы необходимо вычесть расходы для устранения дефектов гарнитура в размере 850 руб., ввиду чего, исходной для определения неустойки будет являться сумма в 186 091 руб. 48 коп. (186941,48 руб. – 850 руб.).

При таком положении, размер подлежащей взысканию за спорный период неустойки составляет 16 151 руб. 74 коп. = (186 091,48 ? 81 ? 2 ? 1/300 ? 16%).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в добровольном порядке была выплачена истцу неустойка в размере 223 025 руб., что истцом не оспаривалось. Таким образом, размер выплаченной ответчиком истцу неустойки значительно превышает размер неустойки, подлежащей взысканию на основании настоящего решения и охватывается ею, а потому правовых оснований для дополнительного взыскания в пользу истца неустойки в размере 16 151 руб. 74 коп. не имеется ввиду удовлетворения данного требования ответчиком в добровольном порядке.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Защита кредитором своих прав в соответствии с п. 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

На основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт наличия в спорном помещении недостатков, а также учитывая, что судом возложена на ответчика обязанность по их устранению, суд приходит к выводу об обоснованности по праву заявленных требований.

Вместе с тем, определяя размер подлежащей взысканию судебной неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03. 2016 № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Учитывая правовую природу неустойки, ее стимулирующее действие, суд полагает заявленную истцом сумму судебной неустойки в размере 100 000 руб. в день чрезмерной, в связи с чем устанавливает размер судебной неустойки за неисполнение судебного акта в сумме 500 руб. в день.

Суд учитывает, что побуждение должника к исполнению обязательства не должно иметь следствием чрезмерное обогащение истца за счет должника в указываемом им размере.

Согласно п. 1.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Поскольку каких-либо доказательств исполнения обязанности по передаче инструкции ответчиком не представлено, суд, с учетом указанной нормы, а также положений ст. ст. 308-309 ГК РФ приходит к выводу о необходимости удовлетворения данного требования истца и возложения на ответчика обязанности передать истцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ч.2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав истца, как потребителя, и периода нарушения, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 безусловно, были причинены нравственные страдания. В этой связи суд считает подлежащим частичному удовлетворению исковые требования о компенсации морального вреда, находя заявленную истцом сумму в 100 000 руб. существенно завышенной и при этом учитывая конкретные обстоятельства дела, а именно, длительность нарушения жилищных прав истца, требования разумности и справедливости, ввиду чего с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда следует взыскать 30 000 руб.

На основании ч.3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 1 500 руб. (30 000 руб. х 0,05).

Удовлетворяя исковые требования, суд считает, что на основании п.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 6 000 руб., поскольку при обращении с иском истец была освобождена от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным акт приема-передачи помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный в одностороннем порядке по договору участия в долевом строительстве ДДУ/28012-106/00013286 от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент».

Обязать ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ИНН <***>) в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу устранить недостатки объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ДДУ/28012-106/00013286 от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

определить причину нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций (в том числе места протекания), отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе, трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету, обследовав ограждающие конструкции с проведением вскрытия (разрушающим методом исследования);

устранить нарушения герметичности ограждающих витражных конструкций;

устранить отслоения окрасочного слоя на конструкции на террасе;

устранить трещины на террасе в месте примыкания стены к парапету и трещины при выходе на террасу путем расшивки шва с восстановлением;

устранить дефект профиля балконной двери путем замены балконной двери;

устранить отклонение от вертикали дверного блока путем демонтажа и установки дверного блока в санузел;

устранить пустоты под напольными плитками в санузле путем демонтажа и монтажа плитки;

устранить трещины в месте примыкания откосов к дверным блокам путем ремонта и окраски;

обустроить лестницу с ограждением для обеспечения безопасности при передвижении в зоне перепада отметок пола у выхода на террасу;

устранить трещины на коробе из ГКЛ над окнами и оконных откосах с последующим выполнением отделочных работ.

Взыскивать с ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) судебную неустойку в размере 500 рублей в день, начиная со следующего дня по истечении 30 дней после вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда в части устранения строительных недостатков.

Обязать ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ИНН <***>) передать ФИО2 (паспорт №) Инструкцию по эксплуатации квартиры.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 1 500 руб., а всего – 31 500 (тридцать одна тысяча пятьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик БН Девелопмент» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.

Судья –