Решение по делу № 2-1086/2023 от 05.04.2023

Дело № 2-1086/2023

54RS0003-01-2022-007525-70

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2023 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Хромовой А.А., при ведении протокола секретарем Ткач В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Антей» о признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Антей» о признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства.

В обоснование исковых требований указано, что по сведениям истца ООО «Антей» в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx., на основании чего направило в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Центральный аппарат) заявление о погашении регистрационной записи о регистрации указанного договора.

Истец полагает, что односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx является недействительным.

xx.xx.xxxx между Обществом с ограниченной ответственностью «Смайл Хоум» и ФИО1 заключен договор __ долевого участия в строительстве.

Согласно п.1.2. Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок, своими силами или с привлечением иных лиц и средств, построить (создать) «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская __, а также помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтовых холлов, коридоров, тамбуров, а также помещений, в которых расположены оборудование и системы инженерного обеспечения здания, запроектированные в техническом подвале, кровле здания и технических помещений, расположенных на ней, в соответствии с его долей в общем имуществе Объекта, а Участник обязуется уплатить оговоренную настоящим договором цену, выполнить свои обязательства по настоящему договору и принять у Застройщика объект долевого строительства по акту приема-передачи. Строительная площадь квартиры посчитана согласно действующими требованиями СНиП, с учетом площадей: балконов, посчитанных с коэффициентом 0,3, лоджий - с коэффициентом 0,5, террас - с коэффициентом 0,3 и веранд - с коэффициентом 1,0, и учетом площади пола в пределах: арочных проемов, ниш, дверных проемов в стене толщиной 150 мм.

Согласно п. 2.2. Договора, цена настоящего Договора составляет за объект долевого строительства указанный в п.1.2. настоящего Договора - 1 438 750 (один миллион четыреста тридцать восемь тысяч семьсот пятьдесят рублей 00 копеек) и вносится Участником в срок до xx.xx.xxxx

xx.xx.xxxx года между ООО «Смайл Хоум» («Арендатор») и ООО «Антей» («Новый Арендатор») заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка __ от xx.xx.xxxx

Согласно п. 1.1. Соглашения об уступке прав требования, Арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору аренды от xx.xx.xxxx __ на земельный участок с кадастровым __ площадью 2676 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешённое использование «для строительства многоквартирного жилого дома», местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: ...

В соответствии с Дополнительным соглашением __ к вышеуказанному соглашению, Арендатор передаёт, а Новый Арендатор принимает права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, указанным в п.2 настоящего Соглашения.

Таким образом, ввиду заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка __ от xx.xx.xxxx, права и обязанности по договору долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx года перешли от ООО «Смайл Хоум» к ООО «Антей».

Между ФИО1 и ООО «Смайл Хоум» был произведен зачет взаимных требований. Задолженность истца перед ООО «Смайл Хоум» по договору долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx, погашена в результате проведения взаимозачета на сумму 1 438 750 рублей.

Задолженность ООО «Смайл Хоум» перед ФИО1 подтверждается Актами ____ ежемесячными за период с xx.xx.xxxx (включительно).

Последствием недействительности в данном случае будет восстановление в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства ФИО1 на квартиру по договору долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным односторонний отказ Общества с ограниченной ответственностью «Антей» от исполнения договора участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __ с ФИО1 и применить последствия недействительности сделки: восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о правах требования ФИО1 как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала доводы искового заявления в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «Антей» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменного отзыва на исковое заявление не представил.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по НСО, ООО «Смайл Хоум» в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, письменного отзыва на исковое заявление не представили.

С учетом наличия сведений о надлежащем извещении ответчика, а также согласия представителя истца, дело было рассмотрено в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит представленные доказательства достаточными для рассмотрения спора по существу, а требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В случае установления недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отношения по спорному договору долевого участия регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Статьей 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 5 ст. 5 упомянутого ФЗ № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ее положениям ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве, предусмотрена лишь в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора.

В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В силу п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Судом установлено, что 20 декабря 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Смайл Хоум» и ФИО1 заключен договор __ долевого участия в строительстве (л.д.11-13).

Согласно п.1.2. Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок, своими силами или с привлечением иных лиц и средств, построить (создать) «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: __, а также помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтовых холлов, коридоров, тамбуров, а также помещений, в которых расположены оборудование и системы инженерного обеспечения здания, запроектированные в техническом подвале, кровле здания и технических помещений, расположенных на ней, в соответствии с его долей в общем имуществе Объекта, а Участник обязуется уплатить оговоренную настоящим договором цену, выполнить свои обязательства по настоящему договору и принять у Застройщика объект долевого строительства по акту приема-передачи. Строительная площадь квартиры посчитана согласно действующими требованиями СНиП, с учетом площадей: балконов, посчитанных с коэффициентом 0,3, лоджий - с коэффициентом 0,5, террас - с коэффициентом 0,3 и веранд - с коэффициентом 1,0, и учетом площади пола в пределах: арочных проемов, ниш, дверных проемов в стене толщиной 150 мм.

xx.xx.xxxx между ООО «Смайл Хоум» («Арендатор») и ООО «Антей» («Новый Арендатор») заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка __ от xx.xx.xxxx (л.д.14).

Таким образом, ввиду заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка __ от xx.xx.xxxx, права и обязанности по договору долевого участия в строительстве __ от xx.xx.xxxx перешли от ООО «Смайл Хоум» к ООО «Антей».

Задолженность ООО «Смайл Хоум» перед ФИО1 подтверждается Актами ____ ежемесячными за период с xx.xx.xxxx. (включительно).

Согласно ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. При этом, в силу ч.4 ст.450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Таким образом, принятие ответчиком решения об одностороннем отказе от исполнения договора и направление соответствующего уведомления повлекло изменение прав и обязанностей по отношению к Истцу, с учетом чего правовое регулирование отношений сторон, связанных с данным отказом, осуществляется с применением положений Главы 9 ГК РФ о сделках.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Согласно ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. При таких обстоятельствах, односторонний отказ ООО «Антей» от исполнения договора долевого участия в строительстве № 6-С/2 от 20 декабря 2016 года является недействительным.

Согласно ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, последствием недействительности в данном случае будет восстановление в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства ФИО1 на квартиру по договору долевого участия в строительстве __ от 20 декабря 2016 года.

На основании изложенного, требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194–199, 233-244 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Общества с ограниченной ответственностью «Антей» от исполнения договора участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __ с ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки: восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о правах требования ФИО1 как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о правах требования участника долевого строительства от xx.xx.xxxx __ по договору участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx __ (адрес объекта долевого строительства: <...> __ __ (номер квартиры строительный), подъезд 1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.А. Хромова

Решение изготовлено в окончательной форме 12 апреля 2023 года.