РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 января 2026 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Каржавиной Н.С.,

при секретаре – фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-28/2026 по иску ФИО1 к ООО «Онлайн Недвижимость», ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Истец фио обратилась в суд с уточнённым иском к ответчикам, указав, что 30.01.2024 между ней и ООО «Онлайн Недвижимость» был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Данная сделка, по мнению истца, совершена под влиянием обмана со стороны неустановленных лиц, представлявшихся сотрудниками ФСБ и Центрального банка РФ, которые убедили её, что договор носит фиктивный характер и не приведёт к прекращению права собственности. Позднее, 27.03.2024, ООО «Онлайн Недвижимость» продало эту квартиру ответчику ФИО2

Истец просила:

· признать недействительным договор купли-продажи от 30.01.2024 между ФИО1 и ООО «Онлайн Недвижимость»;

· применить последствия недействительности сделки без обязанности истца возвращать полученные денежные средства (то есть оставить квартиру за истцом, а за ответчиком признать право на возврат денег, но без их взыскания с истца);

· признать недействительным договор купли-продажи от 27.03.2024 между ООО «Онлайн Недвижимость» и ФИО2 и применить последствия.

В обоснование истец ссылалась на возбуждённое уголовное дело № 124014600026000408 по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), в рамках которого она признана потерпевшей; на то, что денежные средства от продажи квартиры были ею перечислены на счета мошенников; на то, что ответчики не могли не знать о реальной рыночной стоимости квартиры (30,385 млн вместо сумма) и действовали недобросовестно, а также на то, что фио не представила доказательств наличия средств на покупку.

Ответчики иск не признали. ООО «Онлайн Недвижимость» в своих возражениях указало, что сделка была возмездной, квартира приобретена по цене, определённой сторонами, истец лично подписывала договор, присутствовала при регистрации перехода права, получила денежные средства, которыми распорядилась самостоятельно. Ответчик не знал и не мог знать о мошеннических действиях третьих лиц в отношении истца. фио также возражала, ссылаясь на добросовестность приобретения, полную оплату квартиры, наличие у неё финансовой возможности (представлены выписки по счетам), отсутствие каких-либо притязаний на момент покупки, поскольку запись в ЕГРН была чистой, арестов и обременений не имелось.

Определением суда от 30 апреля 2025 года по делу назначена амбулаторная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении фио Согласно заключению ФГБУ «НМИЦ психиатрии и наркологии им. фио» Минздрава России от 21 октября 2025 года № 1775/а (далее – Заключение), фио в период заключения оспариваемого договора (январь 2024 года) каким-либо психическим расстройством не страдала, могла понимать значение своих действий и руководить ими. Комиссия экспертов пришла к выводу, что её волевая сфера не была нарушена, она действовала осознанно, самостоятельно подписывала документы, получала денежные средства, понимала юридическую природу договора купли-продажи. Каких-либо признаков заблуждения относительно природы сделки либо предмета договора экспертами не выявлено.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска, ссылаясь на обман со стороны третьих лиц.

Представитель ООО «Онлайн Недвижимость» и фио просили в иске отказать, указывая, что истец не доказала факт обмана именно со стороны ответчиков, а также наличие их умысла или недобросовестности.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив заключение экспертов, суд приходит к следующему.

30 января 2024 года между ФИО1 (продавец) и ООО «Онлайн Недвижимость» (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0005001:2043. Цена договора – сумма. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Денежные средства в полном объёме перечислены истцу, что не оспаривается.

27 марта 2024 года ООО «Онлайн Недвижимость» продало эту же квартиру ФИО2 за сумма. Право собственности ФИО2 зарегистрировано.

Как указывают стороны из материалов уголовного дела № 124014600026000408 следует, что в период с декабря 2023 года по январь 2024 года неустановленные лица, представлявшиеся сотрудниками правоохранительных органов и Банка России, путём обмана и злоупотребления доверием завладели денежными средствами ФИО1, в том числе полученными от продажи квартиры. фио признана потерпевшей.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обман должен исходить от контрагента по сделке или от лица, в чьих интересах действует контрагент. При этом необходимо установить, что сторона сделки (ответчик) умышленно ввела истца в заблуждение либо знала об обмане со стороны третьего лица и использовала это.

В данном случае не представлено доказательств того, что ООО «Онлайн Недвижимость» или его представители совершали какие-либо обманные действия в отношении истца. Напротив, из материалов дела следует, что истец обратилась в агентство недвижимости по рекомендации лица, которое она считала сотрудником ФСБ. Само общество не было инициатором сделки, не обещало истцу фиктивности договора, не гарантировало сохранение права собственности. Истец лично подписала договор, присутствовала при его регистрации, получила денежные средства. Довод истца о том, что она была уверена в фиктивности сделки, не подтверждён объективными доказательствами. Заключение судебной экспертизы прямо указывает на то, что фио в момент совершения сделки понимала значение своих действий и могла руководить ими. Следовательно, её воля на отчуждение квартиры была сформирована, пусть и под влиянием ложных заверений третьих лиц, но не со стороны ответчика.

Разница между ценой договора (30,385 сумма прописью) и последующей перепродажной ценой (41,5 сумма прописью) сама по себе не свидетельствует о недобросовестности ООО «Онлайн Недвижимость» либо о его осведомлённости об обмане. Покупатель вправе приобрести имущество по согласованной цене, и отсутствие доказательств того, что общество знало о мошеннических действиях третьих лиц в отношении продавца, не позволяет квалифицировать сделку как совершённую под влиянием обмана со стороны ответчика.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, обман со стороны третьего лица может служить основанием для признания сделки недействительной только в том случае, если контрагент знал или должен был знать об этом обмане. Доказательств того, что ООО «Онлайн Недвижимость» знало о том, что истец введена в заблуждение мошенниками, материалы дела не содержат. Напротив, истец вела переговоры от своего имени, предоставила все необходимые документы, выразила согласие на продажу.

Таким образом, основания для признания договора от 30.01.2024 недействительным по ст. 179 ГК РФ отсутствуют.

Истец просит признать недействительным и договор от 27.03.2024 между ООО «Онлайн Недвижимость» и ФИО2, по сути, как последующий. Поскольку первоначальная сделка не признана недействительной, ООО «Онлайн Недвижимость» на момент продажи квартиры ФИО2 являлось законным собственником. фио приобрела квартиру возмездно, по цене 41,5 сумма прописью, что близко к рыночной (истец сама указывает, что квартира выставлялась за 50,7 сумма прописью, но разумное отклонение не свидетельствует о недобросовестности). фио представила в материалы дела выписки из банковских счетов, подтверждающие наличие у неё средств на покупку; договор купли-продажи нотариально удостоверен, переход права зарегистрирован. На момент заключения сделки (27.03.2024) каких-либо арестов, запрещений или судебных споров, которые были бы записаны в ЕГРН в отношении квартиры не имелось. Истец не представил доказательств того, что фио знала об аресте. Суд, оценивая это обстоятельство, может признать, что фио является добросовестным приобретателем.

Доводы истца об отсутствии у ФИО2 финансовой возможности опровергаются представленными доказательствами. Ссылка на непредставление налоговой декларации несостоятельна, поскольку закон не требует от покупателя недвижимости подтверждать источники дохода при обычной купле-продаже.

Таким образом, оснований для признания недействительным договора от 27.03.2024 также не имеется.

Истец в уточнённом иске просит применить последствия недействительности сделки, но без возложения на неё обязанности вернуть полученные денежные средства. Такое требование противоречит ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное. Освобождение одной из сторон от возврата денег возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, при признании сделки недействительной как совершённой под влиянием насилия или угрозы, когда потерпевшему возвращается имущество, а в доход государства взыскивается стоимость). Для сделки под влиянием обмана таких исключений нет. Кроме того, поскольку суд отказывает в признании сделок недействительными, вопрос о последствиях не рассматривается.

Заключением экспертизы установлено, что фио на момент заключения договора не страдала психическим расстройством, могла понимать значение своих действий и руководить ими. Это опровергает возможные доводы о том, что она не осознавала характер сделки в силу возрастных или психологических особенностей. Истец действовала осознанно, самостоятельно, а её последующая передача денег мошенникам не отменяет факта добровольного волеизъявления на отчуждение квартиры.

Указанное заключение судебной экспертизы судом принимается в качестве доказательства по делу, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательства по делу.

Утверждение о том, что ответчики действовали согласованно с мошенниками, является предположительным и не подтверждено доказательствами. Возбуждение уголовного дела в отношении неустановленных лиц само по себе не свидетельствует о причастности к мошенничеству ООО «Онлайн Недвижимость» или фио Сведений о том, что кто-либо из ответчиков привлечён в качестве обвиняемого или подозреваемого, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении требований исковых требований ФИО1 к ООО «Онлайн Недвижимость», ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок - отказать

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.04.2026 года

Судья фио