Решение по делу № 2-3828/2022 от 12.04.2023 - о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на залоговое имущество, о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы задатка по предварительному договору купли-продажи и встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.04.2020.

Дело 2-460/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«12» апреля 2023 года город Сочи

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шепилова С.В.,

при секретаре Бондаревой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на залоговое имущество, о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы задатка по предварительному договору купли-продажи и встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.04.2020,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковыми заявлениями к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, взыскании задолженного по договору займа и обращении взыскании на залоговое имущество. С учетом увеличения исковых требования просила суд: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 16.04.2020, по соглашению о задатке от 16.04.2020 в размере 4 540 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в размере 911 25225,60 копеек в качестве процента за неправомерное удержание денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи от 16.04.2020 года за период с 28.04.2022 года по 30.01.2023 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств, оплаченных по предварительному договору купли-продажи от 16.04.2020 года за период с 31.01.2023 года по день исполнения решения суда, из расчета: сумма долга х ставка /Банка России/ количество дней в году х количество дней прострочки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задолженности по договору займа от 15.10.2020 года в размере 3 420 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 574 723 рубля 97 копеек в качестве процента за неправомерное удержание денежных средств по договору займа от 15.10.2020 года за период с 16.01.2021 года по 30.01.2023 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств, оплаченных по предварительному договору займа от 15.10.2020 года за период с 31.01.2023 года по день исполнения решения суда, из расчета: сумма долга х ставка /Банка России/ количество дней в году х количество дней прострочки.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилое помещение № 30 с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 46 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: г<адрес>

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества: жилого помещения № 30 с кадастровым номером № назначение жилое, общей площадью 46 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: <адрес> в размере 3 844 000 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим: между ФИО1 и ФИО2 16.04.2020 был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, из которого следует, что истец в качестве обеспечения гарантий своего намерения купить жилое помещение ответчика, расположенное по адресу: адресу: г. <адрес> <адрес>, пом. 30, вносит, а ответчике в качестве подтверждения своего намерения продать указанную квартиру, принимает задаток в размере 2 270 000 рублей. Пунктом 4 Соглашения установлена стоимость жилого помещения 2 270 000 рублей. Согласно пункта 5 установлено, что что в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи задаток, указанный в п. 4 соглашения, возвращается покупателю в полном объеме, а также взыскивается неустойка и штраф.

Ответчик после истечения установленного предварительным договором срока для заключения основного договора купли-продажи, не имел законных прав не возвращать полученные от истца денежные средства в размере 2 270 000 рублей, то есть допустил неосновательное обогащение.

С учетом положений ст. 381 ГК РФ, сумма неосновательного обогащения ответчика составила 4 540 000 рублей.

Кроме того, с 28.04.2020 на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

15.10.2020 между сторонами заключен договор займа с залоговым обеспечением в сумме 4 200 000 рублей. Заемщик ФИО2 взял на себя обязательства в течении срока действия договора ежемесячно не позднее 16 числа каждого месяца выплачивать займодавцу сумму дайма в следующем порядке: первый платеж в размере 140 000 рублей не позднее 16.11.2020, второй платеж в размере 140 000 рублей не позднее 16.12.2020; третий платеж в размере 3 140 000 рублей не позднее 16.01.2021.

В качестве обеспечения исполнения обязательств, 15.10.2020 был заключен договор залога (ипотеки) в отношении жилого помещения № 30 с кадастровым номером № назначение жилое, общей площадью 46 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: г. <адрес>

10.11.2021 ФИО2 возвратил истцу 600 000 рублей безналичным переводом и 400 000 передал наличными денежными средствами.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.04.2020. В обоснование встречных исковых требований указано, что 16.04.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №30 с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> Стороны приняли на себя обязательства заключить основную сделку 27.04.2020.

Указанный договор является недействительным, так как заключен для вида, без намерения создать правовые последствия, которые влечет заключение предварительного договора квартиры. Стороны не намеревались создать соответствующие предварительному договору купли-продажи квартиры правовые последствия, сделку фактически не исполняли. Ни одна из сторон не заявляла требования о заключении основного договора купли-продажи, не обращались с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, при этом размер задатка равен стоимости квартиры. Притворность предварительного договора от 16.04.2020 подтверждается, заключением договора займа от 15.10.2020, в связи с увеличением заемных средств до 4 420 000 рублей. С учетом переданных в виде задатка по предварительному договору от 16.04.2020 денежных средств, стороны заключили договор займа, обеспеченный залогом квартиры, в отношении которой был заключен предварительный договор от 16.04.2020.

Предварительный договор является притворной сделкой и заключен сторонами для прикрытия сделки займа, обеспеченного залогом квартиры, поскольку на момент заключения предварительного договора ФИО2 не выражал волю на передачу права собственности на квартиру, поскольку имел целью получение денежных средств по договору займа для ФИО3, а заключение предварительного договора выступало в качестве обеспечения обязательства по договору. Совершенный сторонами предварительный договор купли-продажи от 16.04.2020 прикрывает договор займа, поэтому является ничтожной(притворной) сделкой и не порождает юридических последствий.

На основании изложенного, просил признать договор купли-продажи квартиры от 16.04.2020 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иск (ответчика по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО4 на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречные исковые требования ФИО2 не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В обосновании своей правовой позиции пояснил, что между сторонами первоначальной был заключен предварительный договор купли-продажи и соглашение об обеспечении исполнения обязательств с задатком. Жилое помещение, как предмет продажи стороны договора оценили в 2 270 000 рублей. Данные денежные средства были переданы ответчику по расписке. Договор ответчиком не исполнен, денежные средства не возвращены. 15.10.2020 между сторонами был заключен договор займа с залоговым обеспечением. ФИО1 передала ФИО2 сумму займа в размере 4 420 000 рублей. Займ был обеспечен залогом квартиры.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО5 исковые требования не признали, на встречных исковых требованиях настаивали. В обоснование своей правовой пояснили, что изначально между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 16.04.2020. ФИО1 действительно передала задаток в размере 2 270 000 рублей. Сделка была заключена без намерения придать ей правовые последствия. Сделка сторонами не исполнялась. Предварительный договор является притворной сделкой, так как заключен для прикрытия сделки займа, обеспеченного залогом квартиры. В связи с увеличением размера заемных средств до 4 420 000 рублей с учетом ранее переданных 2 270 000 рублей, стороны спора 15.10.2020 заключили договор займа, обеспеченный залогом квартиры, той же в отношении которой ранее был заключен предварительный договор. Обязательства ФИО2 перед ФИО1 фактически исполнены третьим лицом ФИО3 Денежные средства в размере 4 420 000 рублей были возвращены ФИО1 ФИО3 безналичными платежами, что подтверждается выписками Сбербанка за 2020 и 2021 годы, а также наличными денежными средствами в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от 10.11.2021.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО6, первоначальные исковые требования просили оставить без удовлетворения, встречные исковые требования просили удовлетворить в полном объеме. Возражения мотивированы следующим, фактическим какие бы то ни было правоотношения между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, в том числе заемные отсутствовали. Отношения по займу возникли между ФИО1 и ФИО3 Фактически в 2019 году между ФИО3 и ФИО1, а также ФИО7 возникли отношения по займу денежных средств. ФИО1 и ФИО7 являются профессиональными участниками рынка займов, поскольку с января 2019 года являются учредителями ООО «Южная столица 123», основным видом деятельности которого является деятельность по предоставлению ломбардами краткосрочных займов под залог недвижимого имущества Денежные средства в наличной форме ФИО3 получал под расписку, составленную от имени ФИО1 Денежные средства в безналичной форме поступали на банковский счет ФИО3 с банковского счета ФИО1 в апреле 2020 года, выдачу очередного займа ФИО1 обусловила необходимостью документального оформления, ранее полученных ФИО3 денежных средств, с предоставлением в качестве залога недвижимости. Поскольку в собственности ФИО3 недвижимость отсутствовала, он обратился к ФИО2 с просьбой оказать помощь, путем предоставления в залог его квартиры № 30 с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес> С учетом имеющейся непогашенной задолженности ФИО3 по займу и по процентам, ФИО2 были подписаны предварительный договор купли-продажи, соглашение об обеспечении исполнения обязательств, расписка, по условиям которой ФИО2 якобы получил 2 270 000, в качестве задатка, подтверждающего намерение сторон заключить в срок до 27.04.2020 основной договор купли-продажи. При этом никакие денежные средства ФИО2 не передавались. Договор займа с залоговым обеспечением, заключенный 15.10.2020 в продолжение заемных отношений между ФИО3 и ФИО1 был заключен взамен предварительного договора, который по заверению ФИО1 был уничтожен. Все денежные средства по договору займа ФИО3 вернул ФИО1 в том числе с учетом выплаты процентов. ФИО1 знала об отсутствии фактический правоотношений с ФИО2 злоупотребляет правом обращаясь в суд с иском к нему.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено:

Между ФИО2 и ФИО1 подписаны следующие договоры и соглашения.

16.04.2020 предварительный договор купли-продажи, предметом которого является обязательство сторон заключить в срок до 27.04.2020 договор купли-продажи жилого помещения - № 30 с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 46 кв.м., по адресу: г. <адрес>

Пунктом 1.5 договора определена стоимость жилого помещения 2 270 000 рублей.

Пунктом 4.2 договора установлен срок заключения основного договора купли продажи не позднее 27.04.2020 года.

16.04.2020 ФИО2 подписывает расписку в получении денежных средств от ФИО1 в размере 2 270 000 рублей.

16.04.2020 подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательств задатком по предварительному договору купли-продажи от 16.04.2020.

Предварительный договор сторонами не исполнен. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие обращение сторон друг к другу с просьбой заключить основной договор купли-продажи.

15.10.2022 Договор займа с залоговым обеспечением на сумму 4 420 000 рублей.

15.10.2022 между сторонами подписан договор залога (ипотеки), предметом которого также является недвижимое имущество жилое помещение № 30 с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 46 кв.м., расположенное на третьем этаже здания по адресу: г. <адрес>

Пунктом 1.8 договора установлено, что ипотека обеспечивает уплату основной суммы долга в размере 4 420 000 рублей до 15.01.2021.

ФИО1 заявлены требования о возврате денежных средств как по предварительному договору купли-продажи, так и по договору займа.

В судебном заседании установлено, что фактически отношения по договору займа возникли между ФИО1 и третьим лицом ФИО3 о чем свидетельствует поступление денежных средств на банковский счет ФИО3 с банковского ФИО1, а также перечисление средств со счета ФИО3 на счет ФИО1

При таком положении суд приходит к выводу, что фактически денежные средства ФИО2 по подписанным договорам не получал.

Существующие документально обязательства ФИО2 были исполнены фактическим заемщиком ФИО3

Как следует из положения ст. 131 ГК РФ, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

При условии получения от третьего лица ФИО3 денежных средств в размере 5 676 000 рублей за период с 13.10.2019 по 10.11.2021, суд полагает требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств не обоснованными.

Суд учитывает, что одновременное наличие неисполненного предварительного договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>, пом. 30 и заключение договора займа с залоговым обеспечением в отношении того же самого жилого помещения, свидетельствует об отсутствии у сторон намерения исполнить предварительный договор купли-продажи.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Стороны договора в установленный законом срок не предприняли меры по заключению основного договора, что также свидетельствует об отсутствии у сторон намерения на заключение сделки.

В соответствии с положениями ч.ч.1,3 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений ст. 170 ч.2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пп. 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из которых следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 420, 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правила, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.

В судебном заседании установлено, что предварительный договор был заключен лишь для вида и без намерения создать правовые последствия, которые влечет заключение предварительного договора купли-продажи.

Притворность предварительного договора купли-продажи от 16.04.2020 года подтверждается заключенным через шесть месяцев договором займа от 15.10.2020. При этом договор займа был обеспечен тем же самым недвижимым имуществом, которое было предметом предварительного договора. То есть на момент заключения договора займа по залог жилого помещения, ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи уже приобрела данное имущество. При этом ФИО1 на момент заключения договора займа не требовала возвращения задатка, переданного по предварительному договору купли-продажи.

На основании анализа норм законодательства и сделок, совершенных между сторонами, а также установления фактических сторон по заключенным сделкам, суд приходит к убеждению о притворности сделки.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО2 не выражал волю на передачу права собственности на квартиру, а имел цель получение денежных средств по договору займа в пользу третьего лица ФИО3 Заключение предварительного договора выступало в качестве обеспечения обязательства по данному договору.

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от 16.04.2020 прикрывает договор займа и в силу ст. 170 ч.2 ГК РФ является притворной сделкой.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на залоговое имущество, о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы задатка по предварительному договору купли-продажи не подлежат удовлетворения, а встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.04.2020 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на залоговое имущество, о взыскании неосновательного обогащения в виде суммы задатка по предварительному договору купли-продажи - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 16.04.2020 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 16.04.2020 заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 18.04.2023.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-