Решение по делу № 2А-3047/2025 от 06.05.2025

К делу № 2а-3047/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2025 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Залесного С.А.

при секретаре Стряпан О.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках административного судопроизводства дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по КК о признании действий (бездействий) незаконными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по КК о признании незаконным и подлежащим исключению из уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав ФИО1 в отношении квартиры купленной на торгах.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стал победителем торгов, предметом которой явилась <адрес>, расположенная по адресу: КК, г.Краснодар, <адрес>. КН 23:43:0130008:1334. Истец внес полную стоимость приобретенного на торгах имущества, заключил договор купли-продажи с МТУ Росимущества.

Государственная регистрация прав покупателя на указанный объект недвижимости приостановлена административным ответчиком в связи с тем, что необходимо предоставить копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенную и скрепленную печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу; заявление о переходе права; представить нотариально удостоверенный договор.

ФИО1 считает незаконным требование Росреестра о предоставлении нотариально удостоверенного договора, иные основания для приостановления в уведомлении истец не оспаривает.

На основании изложенного, просит суд признать незаконным и подлежащим исключению из уведомления Управления Росреестра по Краснодарскому краю КУВД-001/2025-2276694/1 от 27.01.2025г. о приостановлении государственной регистрации прав ФИО1 в отношении <адрес>, пл. 52,2 кв.м., с кадастровым номером 23:43№:1334, расположенную по адресу: г.Краснодар, п.Российский, <адрес>, в части требования о составлении в нотариальной форме Договора реализации арестованного имущества на торгах 2024-08-29-3 от 29.08.2024г.

Обязать административного ответчика - государственного регистратора Управления Росреестра по Краснодарскому краю – устранить допущенное нарушение путем исключения указанного основания из оспариваемого Уведомления, и сообщить об исполнении решения суда в суд и административному истцу в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Административный ответчик предоставил отзыв, согласно которого считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что ФИО1 не предоставлены на регистрацию необходимые документы: решение суда заверенное и скрепленное печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу; нотариально удостоверенный договор. В обосновании позиции ссылается на необходимость нотариального удостоверения сделки и отсутствие разрешения органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего, который являлся одним из собственников.

Представитель заинтересованного лица ООО "Перспектива" считает требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям изложенным в отзыве.

В судебное заседание явились представитель административного истца по ордеру ФИО2, представитель административного ответчика по доверенности ФИО8, представитель заинтересованного лица ООО "Перспектива" по доверенности ФИО3.

Иные лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о дате, месте и времени судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

17.11.2023г. решением Прикубанского районного суда г.Краснодара на <адрес>, пл. 52,2 кв.м., с кадастровым номером №0130008:1334, расположенную по адресу: г.Краснодар, <адрес> (далее-квартира) обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов. Судом установлена начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества в размере 2 809 600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> г. Краснодара ГУФССП России по Краснодарскому краю по исполнительному производству №-ИП имущество передано на реализацию.

01.04.2024г. постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> г.Краснодара ГУФСППП по Краснодарскому краю квартира передана в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на реализацию на открытых торгах. Стоимость имущества по оценке определена в размере 2 809 600 руб.

ДД.ММ.ГГГГ протоколом №Т-0000403/12-и о проведении торгов победителем торгов по сниженной цене признан ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и <адрес> (далее – МТУ Росимущества) в лице ООО «Перспектива», в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, Государственного контракта № и ИП ФИО5 в лице ФИО1 заключили договор купли-продажи арестованного имущества 2024-08-29-3, <адрес>, пл. 52,2 кв.м., КН 23:№:1334, расположенной по адресу: КК, г.Краснодар, <адрес>.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ истец внес задаток для участия на торгах имущества в размере 23 882 руб.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил оставшуюся стоимость приобретенного на торгах имущества в размере 2 412 042 руб.

27.01.2025г. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю государственная регистрация прав покупателя на указанный объект недвижимости приостановлена.

Согласно ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Срок на обжалование, установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ истцом соблюден.

В соответствии со ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, для признания действий (бездействия), решений должностного лица незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия), решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым действием (бездействием), решением прав и законных интересов заявителя.

Судом указанная совокупность условий по настоящему делу установлена.

В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Вопреки доводам Управления Росреестра, в рассматриваемом случае положение части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, не применяется, поскольку несовершеннолетние дети не являются стороной сделки, договор подписан без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью. В связи с чем, учитывая заключение договора купли-продажи от 29.08.2024г. в порядке реализации арестованного имущества, а также судебных актов, отсутствие факта привлечения к совершению сделки несовершеннолетних лиц, в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки также не требуются.

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса в проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

Вместе с тем в рассматриваемом случае изъятие ипотечной квартиры и ее реализация осуществлена органом исполнительной власти в исполнение решения суда, то есть с осуществлением публичного контроля, в соответствии с отчетом об оценке, поэтому, дополнительного контроля со стороны нотариата не требовалось.

Применительно к возникшим правоотношениям, регистрации подлежал переход права собственности на основании договора купли-продажи заключенного в результате проведения публичных торгов. Сторонами договора купли-продажи являются МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице ООО «Перспектива» и ФИО1. Одна сторона сделки является государственным органом в лице юридического лица, другая сторона сделки является совершеннолетним гражданином. Несовершеннолетним гражданином либо совершеннолетним, но от лица несовершеннолетнего сделка не совершалась.

Более того, порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в данном случае регулируется специальной нормой закона - п. 1 ч. 1 ст.50 Закона 218-ФЗ, а именно в отношении квартиры: государственная регистрация права при переходе права собственности на квартиру в результате обращения взыскания на неё по решению суда проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя и представления следующих документов: копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенной и скрепленной печатью суда, с отметкой о вступлении решения в законную силу; документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокола о результатах публичных торгов, договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги).

Из указанного перечня следует простая письменная форма договору купли-продажи.

Таким образом, требование регистрирующего органа о нотариальном удостоверении договора купли-продажи заключенного на публичных торгах не соответствуют положениям ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Помимо указанного, пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ на который ссылается административный ответчик содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В данном случае, Прикубанским районным судом города Краснодара принято решение о принудительной реализации всей квартиры, а не ее доли.

Согласно правилам статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 278, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливается исчерпывающий перечень условий для регистрации прав на имущество.

В рассматриваемом случае действия регистрирующего органа в рамках заявления по сути направлены на проверку сделки купли-продажи на предмет законности, что с учетом функций регистрирующего органа, выполняемых им в процессе правовой экспертизы документов в целях государственной регистрации, выходит за пределы его полномочий.

На основании изложенного довод административного ответчика о том, что представленное на государственную регистрацию заявление о государственной регистрации права с договором купли-продажи не носит порядок перехода прав собственности доли в недвижимом имуществе или отчуждение имущества несовершеннолетнего в общем порядке, а порядок перехода прав собственности при реализации имущества залогодержателем на публичных торгах.

Мнение Росреестра о том, что договор подлежит нотариальному удостоверению, следует признать ошибочным, а приостановление государственной регистрации в данной части- незаконным. В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав имущества проданного на торгах, а не нормы, регулирующие отчуждение имущества несовершеннолетним.

Довод административного ответчика о запрете регистрационных действий, наложенных приставом исполнителем 04.04.2025г не имеет отношение к делу в связи с тем, что указанный довод не является предметом административного иска и возник после оспариваемого уведомления о приостановлении регистрации.

Довод об отсутствии решения суда заверенного надлежащим образом так же не является предметом иска, в связи с чем не принимается во внимание.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 218 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по КК о признании действий (бездействий) незаконными – удовлетворить.

Признать незаконным и подлежащим исключению уведомление Управления Росреестра по Краснодарскому краю КУВД-001/2025-2276694/1 от 27.01.2025г. о приостановлении государственной регистрации прав ФИО1 в отношении <адрес>, пл. 52,2 кв.м., с кадастровым номером №:1334, расположенную по адресу: г.Краснодар, <адрес>, в части требования о составлении в нотариальной форме Договора реализации арестованного имущества на торгах 2024-08-29-3 от 29.08.2024г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Лица, участвующие в деле, их представители, вправе знакомиться с протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, записями на носителях информации.

В течение трех дней со дня подписания протокола стороны вправе подать в суд замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись судебного заседания с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Председательствующий: