К делу №
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
12 ноября 2025 года <адрес>
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего – судьи Катбамбетова М.И.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
с участием истца ФИО1, представителя ответчика Администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности - ФИО3, представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования «<адрес>», Комитету по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1, обратился в суд с иском к ответчикам о возложении обязанности провести мероприятия по оценке принадлежащего ему имущества и осуществлении выплаты выкупной цены.
В обоснование иска указал, что является собственником нежилого помещения - магазина площадью 17,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Магазин расположен в многоквартирном доме, который распоряжением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р признан аварийным и подлежащим сносу. Однако до настоящего времени Администрация МО «<адрес>» не произвела необходимых мероприятий по оценке рыночной стоимости изымаемого аварийного помещения и предоставлению выкупной цены за него. В защиту своих прав истец обратился в прокуратуру <адрес>, который по итогам проведенной проверки направил в Администрацию МО «<адрес>» информацию о необходимости принятия мер по включению в бюджет МО «<адрес>» на 2025 год расходов, необходимых для выполнения мероприятий по изъятию спорного жилого дома путем выкупа.
Просит обязать Администрацию МО «<адрес>» провести мероприятия по оценке принадлежащего ему имущества и осуществить выплату выкупной цены согласно предоставленного отчёта специалиста-эксперта.
В судебном заседании истец ФИО1, поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель Администрации МО «<адрес>» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в обоснование чего в своих письменных возражениях указала, что в соответствии с постановлением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено изъять для муниципальных нужд земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 1165 кв.м и № площадью 20,3 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные земельные участки находятся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома. Данным соглашением на Комитет возложена обязанность заключить соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе с правообладателем объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1 Таким образом, поскольку работа по изъятию спорного объекта недвижимости должна быть проведена Комитетом, Администрация является ненадлежащим ответчиком. Распоряжением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным, и подлежащим сносу. В указанном многоквартирном доме расположено также нежилое помещение -магазин с кадастровым номером №, собственником которого с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 Мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и использование для указанной цели бюджетных средств осуществляются в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на период до 2030», утвержденной постановлением кабинета Министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № и муниципальной программы «Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в муниципальном образовании «<адрес>», утвержденной постановлением Администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №. Бюджетные средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах указанными программами не предусмотрены. Поскольку истец приобрел право собственности на нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме, после признания этого дома таковым, размер возмещения за изъятие нежилого помещения не может превышать стоимость приобретения такого помещения. Требование истца о выплате выкупной цены согласно предоставленного отчёта специалиста-эксперта, в случае, если данная сумма будет выше стоимости приобретения, противоречит нормам жилищного законодательства.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» ФИО4 в судебном заседании, показала, что в соответствии с ЖК РФ, не предусмотрено проведение мероприятий в отношении нежилых помещений. В случае, если помещение приобретено после признания многоквартирного дома аварийным, то выплачивается сумма, не превышающая размер, уплаченный покупателем при покупке, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Частью 1 ст. 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В силу п.1 ч.2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (ч.6 ст. 279 ГК РФ).
Из ч.ч.1 и 2 ст. 281 ГК РФ следует, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано: решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Из смысла ч.2 ст. 32 ЖК РФ следует, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Как установлено судом и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, является собственником нежилого помещения – магазина площадью 17,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.12-14).
Право собственности ФИО1 на указанное имущество возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано за ним ДД.ММ.ГГГГ Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном доме.
Распоряжением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с постановлением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 1165 кв.м и № площадью 20,3 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, изъяты для муниципальных нужд. Указанные земельные участки находятся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома (л.д.17).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено требование произвести снос принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 6 месяцев с момента получения данного требования (л.д.15).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию МО «<адрес>» с заявлением о проведении мероприятий по оценке рыночной стоимости изымаемого аварийного коммерческого помещения и предоставлению выкупной цены за него (л.д.6).
Суду не представлены доказательства заключения соглашения с ФИО1 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.
Согласно ответу заместителя председателя Комитета по управлению имуществом МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на период до 2030» и постановлением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении муниципальной программы «Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в муниципальном образовании «<адрес>» денежные средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах на территории муниципального образования «<адрес>» не предусмотрены (л.д.7).
Как следует из ответа прокуратуры <адрес> № /Он177-25 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 рекомендовано обратиться в суд с иском о возложении обязанности на администрацию МО «<адрес>» произвести изъятие нежилого помещения путем выкупа. По итогам проверки в администрации МО «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ направлена информация о необходимости принятия мер по включению в бюджет МО «<адрес>» на 2025 год расходов, необходимых для выполнения мероприятий по изъятию нежилого помещения истца путем выкупа (л.д.8-9).
Из ответа прокуратуры <адрес> № Отв№/1514 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и использование для указанной цели бюджетных средств осуществляются в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на период до 2030», утвержденной постановлением кабинета Министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № и муниципальной программы «Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в муниципальном образовании «<адрес>», утвержденной постановлением Администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №. Бюджетные средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах указанными программами не предусмотрены. В настоящее время рассматривается вопрос о включении в бюджет расходов, необходимых для выполнениямероприятий по выкупу нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах. Учитывая, что бюджет муниципального образования «<адрес>» на 2025 год сформирован, данный вопрос планируется рассмотреть при формировании бюджета на 2026 год и плановый период 2027-2028 годов (л.д.10-11).
В соответствии с письмом заместителя председателя Комитета по управлению имуществом МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ оценка рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: <адрес>, не проводилась.
Доводы ответчиков о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований на основании того, что законом не предусмотрен выкуп нежилых помещений, суд оценивает критически, поскольку имеется необходимость применения по аналогии закона, положений о выкупе жилых помещений в аварийных домах и к случаям с нежилыми помещениями, так как, отказ в выкупе нарушает право собственности предпринимателя, особенно учитывая аварийное состояние дома, данный вывод подтверждается Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 307-ЭС23-17082 по делу N А66-11244/2022
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части возложения обязанности по проведению мероприятий по оценке принадлежащего ему имущества.
Вместе с тем, суд полагает, что надлежащим ответчиком по делу является именно Комитет по управлению имуществом МО «<адрес>», на который возложена обязанность заключить соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе с правообладателем объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1
Что касается требований истца об осуществлении выплаты выкупной цены согласно предоставленного отчёта специалиста-эксперта, суд приходит к следующим выводам.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное нежилое помещение возникло у ФИО1 после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая ограничения, установленныеч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, суд полагает исковые требования в части осуществлении выплаты выкупной цены согласно предоставленного отчёта специалиста-эксперта удовлетворению частично, т.е. не превышая стоимость приобретения ФИО1 принадлежащего ему нежилого помещения.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований и возложении на Комитет по управлению имуществом МО «<адрес>» обязанности заключить с ФИО1соглашение об изъятии нежилого помещения,расположенного по адресу: <адрес>, провести мероприятия по оценке принадлежащего нежилого помещения и осуществить выплату выкупной цены в размере, не превышающем стоимость недвижимого имущества, определенного в договоре купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования «<адрес>», Комитету по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» о возложении обязанности, удовлетворить частично.
Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» заключить со ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, соглашение об изъятии нежилого помещения - магазина с кадастровым № площадью 17,9 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, определив и выплатив сумму возмещения, не превышающую стоимость недвижимого имущества, определенного в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении требований ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» о возложении обязанности осуществить выплату выкупной цены согласно предоставленного отчёта специалиста-эксперта, отказать.
В удовлетворении требований ФИО1 к Администрации муниципального образования «<адрес>» о возложении обязанности, отказать в полном объеме.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в Республики Адыгея течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий -подпись- М.И. Катбамбетов
Уникальный идентификатор дела 01RS0№-06
Подлинник находится в материалах дела №
в Майкопском городском суде Республики Адыгея