Решение по делу № 2-2161/2023 от 12.12.2023 - о понуждении к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и встречное исковое заявление <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Дело № 2-2161/2023

УИД № 23RS0001-01-2023-002102-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2023 года г. Абинск

Абинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего – судьи Сотникова Е.Д., протокол судебного заседания ведет секретарь Колесник С.П., с участием истца по первоначальному иску ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО3 по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Абинский районный суд Краснодарского края с иском к ответчику ФИО3, в котором просит:

- обязать ответчика исполнить условия договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 14 февраля 2023 г. и принять у него денежные средства в сумме 350.000 рублей.

- указать в решении суда, что оно является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для снятия/прекращения ограничения прав и обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде «ипотека в силу закона», установленного в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 14 февраля 2023 г.

- взыскать государственную пошлину в размере 6.700 рублей.

В обоснование указывает, что 14 февраля 2023 г. между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. В соответствии с условиями договора ответчик продает, а он приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальные и малоэтажные жилые дома. По условиям договора расчеты по нему осуществляются в наличной форме путем передачи наличных денежных средств. В соответствии с п.6.1 договора до момента полной оплаты стоимости земельного участка, а именно передачи денежных средств в размере 350.000 руб. в срок до 06 августа 2023 г., данный земельный участок находится в залоге у ответчика. Ответчик в нарушение договора отказывается и уклоняется от получения денежных средств. Вследствие чего 05 июля 2023 г. он был вынужден направить досудебные претензии о принятии денежных средств по договору как ответчику, так и его представителю по доверенности, который был уполномочен на подписание договора и получения по нему денежных средств. Однако они отказались от получения указанных претензий, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами № и №. Ответчик своими действиями, уклоняясь от получения денежных средств, кроме того, что нарушает условия договора, лишает его предоставленного законом права на распоряжение приобретенным и зарегистрированным имуществом.

ФИО3 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 14 февраля 2023 г., заключенный с ФИО1;

вернуть ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>

В обоснование указывает, что 14 февраля 2023 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО3 продает ФИО1 земельный участок площадью 800 квадратных метров, с кадастровым номером №, предназначенный для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес> №. Согласно п.4 договора, цена земельного участка составляет 1.000.000 рублей, указанная цена окончательная и не подлежит изменению на весь срок действия договора. В соответствии с п.5 договора – стоимость земельного участка уплачивается в следующем порядке: 650.000 рублей в момент подписания договора и 350.000 рублей в срок до 06 августа 2023 г. Оплата осуществляется путем передачи наличных денежных средств. По состоянию на 21 ноября 2023 г. ФИО1 в пользу ФИО3 денежных средств не передано, что является существенным нарушением со стороны покупателя условий договора купли-продажи, в связи с чем договор подлежит расторжению по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Истец по первоначальному иску ФИО1 и его представитель настаивали на удовлетворении искового заявления к ФИО3

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3 по доверенности ФИО4 просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, удовлетворив встречное исковое требование. Настаивал на доводах о неисполнении ФИО1 условий по оплате договора купли-продажи земельного участка.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему выводу.

14 февраля 2023 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.

В соответствии с условиями договора, ФИО3 продает, а ФИО1 приобретает в собственность земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> присвоен кадастровый №, площадью 800 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальные и малоэтажные жилые дома.

В соответствии с п.5 договора, стоимость земельного участка уплачивается покупателем в следующем порядке: 650.000 руб. в момент подписания договора, 350.000 руб. в срок до 06 августа 2023 г. путем передачи наличных денежных средств.

В соответствии с п.6.1 договора с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости земельного участка, имущество находится в залоге у продавца.

Указанный договор от 14 февраля 2023 г. подписан сторонами, зарегестрирован в установленном законом порядке, на основании чего собственником земельного участка стал ФИО1, которому в силу договора установлена ипотека в пользу ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21 февраля 2023 г.

05 июля 2023 г. ФИО1 направил ФИО3 и её представителю претензию, в которой просил сообщить время и место для передачи денежных средств в размере 350.000 руб. и указал необходимость обращения с заявлением о снятии обременения.

Претензию от 05 июля 2023 г. ФИО3 и её представитель Шиллинг Л.А. получать отказалась, что подтверждается отчетами об отслеживании почтового отправления.

В судебном заседании из пояснений Шиллинг Л.А., действующей в интересах ФИО3, установлено, что она добровольно обратилась в филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в Абинском районе для регистрации сделки купли-продажи спорного земельного участка, при этом настаивала, что денежные средства от ФИО1 в размере 650.000 рублей она не получала, к чему суд относится критически. Опрошенные по ходатайству представителя ФИО3 свидетели – также не опровергли утверждение ФИО1, что он передал продавцу часть денежных средств в соответствии с условиями п.5 договора. ФИО1 в судебном заседании подтвердил свое намерение передать ФИО3 оставшуюся часть денежных средств.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд критически относится к утверждению стороны ответчика, что ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи недвижимости фактически не были переданы, но при этом ответчик добровольно уступило право собственности истцу, что оформлено в установленном законом порядке.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии с требованиями п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Представленный суду договор купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2023 г., заключенный между ФИО3 и ФИО1 – не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем. Кроме того, доказательств не выполнения ФИО1 условий договора, предусмотренных п.5 – не представлено, напротив, нашли подтверждения доводы ФИО1 о нарушении ФИО3 условий договора по принятию денежных средств и снятии залога с имущества.

Учитывая, что ФИО1 зарегистрировал право собственности на спорный участок и произвел частичную оплату, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования ФИО3 о расторжении договора по мотивам неуплаты стоимости земельного участка ФИО1 не основаны на требованиях закона и условиях заключенного договора, в связи с чем подлежат отклонению.

По смыслу ст.316 ГК РФ, моментом исполнения денежного обязательства по уплате наличных денег является фактическая выплата денежной суммы кредитору, а по уплате безналичных денежных средств – зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Кроме того, надлежащим исполнением в случае уклонения кредитора от принятия исполнения признается внесение денежных сумм в депозит нотариуса (пп.4 п.1 ст.327 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.327 ГК РФ, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства, о чем нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает кредитора.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 отказывается от выполнения обязательства по договору купли-продажи земельного участка в виде получения денежных средств от ФИО1, земельный участок, собственность на который оформлена на истца – находится в залоге у ответчика.

Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст.12 ГК РФ является присуждения к исполнению обязанности в натуре.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет заявленные исковые требования ФИО1

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 расходов по уплате государственной пошлины, поскольку в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 6.700 руб., что подтверждено квитанцией об оплате от 18 августа 2023 г.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2023 г. – оставить без удовлетворения.

Исковое заявление ФИО1 к ответчику ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о понуждении к исполнению обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2023 г. с рассрочкой платежа – удовлетворить.

Обязать ФИО3 исполнить условия договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 14 февраля 2023 г. и принять у ФИО1 денежные средства в сумме 350.000 рублей, внесенные ФИО1 на депозит нотариуса в порядке ст.327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для снятия/прекращения ограничения прав и обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде «ипотека в силу закона», установленного в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 14 февраля 2023 г. после внесения ФИО1 денежных средств в размере 350.000 рублей для ФИО3 на депозит нотариуса.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 6.700 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение вынесено 15 декабря 2023 г.

Председательствующий Е.Д. Сотников