РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2022 года
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,
При секретаре ФИО7,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, ФИО4 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о признании договоров участия в долевом строительстве заключенными с момента получения разрешения на строительство и на условиях предварительных договоров, признании пунктов договоров участия в долевом строительстве недействительными, признании обязательств по оплате стоимости объектов долевого строительства исполненными,
Истцы обратились в суд с исковыми требованиями к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о признании договоров участия в долевом строительстве заключенными с момента получения разрешения на строительство и на условиях предварительных договоров, признании пунктов договоров участия в долевом строительстве недействительными, признании обязательств по оплате стоимости объектов долевого строительства исполненными.
В обоснование заявленных требований указали, что между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО3 заключен Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по цене 2 151 800 руб.
04.10.2013г. между ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО3 заключен Договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 2-комнатную квартиру общей площадью 60.05 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточней части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
При заключении договора участия в долевом строительстве, Предварительный договор купли-продажи квартиры ООО «Старк» у истца был изъят.
Истец исполнила свои обязательства по Договору ДДУ, оплатив сумму в размере 2 151 800 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ОАО «ФИО5», ответом на обращение ФИО3 от ОАО «ФИО5», в котором подтверждается отсутствие задолженности по договору долевого участия, а также квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 101 800 руб., квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб.
Вместе с тем, согласно договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 2 402 000 рублей.
Полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 151 800 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Кроме того, ОАО «ФИО5» подтвердило, что задолженность у истца отсутствует.
Между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО1 заключен Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по цене 2 161 800 руб.
05.12.2013г. между ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО1 заключен Договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 2-комнатную квартиру общей площадью 60.05 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточней части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
При заключении договора участия в долевом строительстве, Предварительный договор купли-продажи квартиры ООО «Старк» у истца был изъят.
Истец исполнил свои обязательства по Договору ДДУ, оплатив сумму в размере 2 161 800 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ОАО «ФИО5», а также квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 111 800 руб., квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб.
Вместе с тем, согласно договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 2 402 000 рублей.
Полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 161 800 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО4 заключен Предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по цене 2 610 000 руб.
24.09.2013г. между ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО4 заключен Договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 3-комнатную квартиру общей площадью 76,09 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
При заключении договора участия в долевом строительстве, Предварительный договор купли-продажи квартиры ООО «Старк» у истца был изъят.
Истец исполнила свои обязательства по Договору ДДУ, оплатив сумму в размере 2 610 000 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ОАО «ФИО5», ответом на обращение ФИО4 от ОАО «ФИО5», в котором подтверждается отсутствие задолженности по договору долевого участия, а также квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 560 000 руб., квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб.
Вместе с тем, согласно договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 3 043 600 рублей.
Полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 610 000 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Кроме того, ОАО «ФИО5» подтвердило, что задолженность у истца отсутствует.
Приговором Раменского городского суда <адрес> от 16.05.2017г. генеральный директор ОАО «ФИО5», ООО «Старк», ООО «Березовая Роща» ФИО8 признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ст.ст. 159 ч. 4, 222 ч. 1 УК РФ.
На основании изложенного, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.
Представители истцов по доверенности в судебном заседании требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу п. 2 ч. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.
Обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, был заключен договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 2-комнатную квартиру общей площадью 60,05 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточней части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
В соответствии с п.2.2 договора, цена договора составила 2 402 000 рублей.
По утверждению истца, между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО3 был заключен Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, стоимость квартиры составила 2 151 800 рублей.
Истцом произведена оплата по договору участия в долевом строительстве №-БР в размере 2 151 800 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Также истцом произведена оплата в размере 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
ОАО «ФИО5» письмом подтвердило, что обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме. Претензий у ОАО «ФИО5» к ФИО3 не имеется.
Истец полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в Предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 151 800 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, был заключен договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 2-комнатную квартиру общей площадью 60,05 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточней части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
В соответствии с п.2.2 договора, цена договора составила 2 402 000 рублей.
По утверждению истца, между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО1 был заключен Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, стоимость квартиры составила 2 161 800 рублей.
Истцом произведена оплата по договору участия в долевом строительстве №-БР в размере 2 161 800 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Также истцом произведена оплата в размере 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в Предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 161 800 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ОАО «ФИО5», в лице Генерального директора ФИО8, был заключен договор участия в долевом строительстве №-БР.
Согласно п.1.1, п.1.4, указанного договора, застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого, строительства: 3-комнатную квартиру общей площадью 76,09 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточней части кадастрового квартала, жилой <адрес>, секция №, <адрес>.
В соответствии с п.2.2 договора, цена договора составила 3 043 600 рублей.
По утверждению истца, между ООО «Старк», в лице Генерального директора ФИО8, и ФИО9 был заключен Предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, стоимость квартиры составила 2 610 000 рублей.
Истцом произведена оплата по договору участия в долевом строительстве №-БР в размере 2 610 000 рублей, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов по договору участия в долевом строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Также истцом произведена оплата в размере 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
ОАО «ФИО5» письмом подтвердило, что обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме. Претензий у ОАО «ФИО5» к ФИО4 не имеется.
Истец полагает, что условия стоимости объекта долевого строительства стороны согласовали в Предварительном договоре и иных документах, а сумму, превышающую 2 610 000 рублей, застройщик признал прощенной, в связи с чем, между истцом и застройщиком было достигнуто соглашение о прощении долга.
Судом установлено, что застройщиком ОАО «ФИО5» не исполнены обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Приговором Раменского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор ОАО «ФИО5», ООО «Старк», ООО «Березовая Роща» ФИО8 признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ст.ст. 159 ч. 4, 222 ч. 1 УК РФ.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-253090/16-74-1007Б ОАО «ФИО5» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, который привлечен судом к участию в настоящем деле в качестве третьего лица.
ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательным советом ППК «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства» вынесено решение о завершении строительства 13 домов ЖК «Березовая Роща», в соответствии пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Согласно ст. 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реестр требований участников строительства – реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передачи машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 201.15-1 Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).
В силу п. 5 ст. 201.15.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-253090/16-74-1007Б удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства МО» о намерении стать приобретателем прав OAO «ФИО5» на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:78, площадью 127 266 кв.м., категория ФИО5: ФИО5 сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, местоположение: <адрес>, г.<адрес>, в восточной части кадастрового квартала, принадлежащий ОАО «ФИО5» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства, а также передаче соответствующего имущества, требований и обязательств ОАО «ФИО5» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства ОАО «Землили ФИО6», в том числе права требования к кредиторам ОАО «ФИО5» по исполнению обязательств в размере 48 294 846,20 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ФИО5», в лице конкурсного управляющего ФИО5 А.Ю., и Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства МО» был заключен договор № передачи обязательств застройщика.
В соответствии с ч. 8 ст. 201.15-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
В указанном договоре определяется конкретный объем передаваемых прав и обязательств на основании сведений, предоставленных конкурсным управляющим застройщика-банкрота, которые в свою очередь были сформированы на основании реестра требований участников строительства в установленном законодательством порядке.
Таким образом, обязательства перед участниками строительства передаются Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства МО» в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений. Одновременно с переводом долга по обязательствам перед участниками строительства Фонду также передаются права требования по исполнению обязательств участниками строительства по полной оплате договоров об участии в долевом строительстве.
Согласно ст. 201.4. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.
Реестр требований участников строительства ведет конкурсный управляющий, рассматривающий предъявляемые требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в порядке ст. 201.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Ответственность за достоверность и полноту сведений об обязательствах перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, передаваемых Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства МО», несет конкурсный управляющий.
Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-253090/16-74-1007Б от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений, заявленных к ОАО «ФИО5» включено требование ФИО3 о передаче ей жилого помещения стоимостью 2 610 000 руб.
Резолютивная часть определения Арбитражного суда <адрес> содержит сведения о наличии неисполненного ФИО3 денежного обязательства на сумму 250 200 руб.
Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-253090/16-74-1007Б от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений, заявленных к ОАО «ФИО5» включено требование ФИО1 о передаче ему жилого помещения стоимостью 2 402 000 руб.
Резолютивная часть определения Арбитражного суда <адрес> содержит сведения о наличии неисполненного ФИО1 обязательства на сумму 240 200 руб.
Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-253090/16-74-1007Б от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений, заявленных к ОАО «ФИО5» включено требование ФИО4 о передаче ей жилого помещения стоимостью 2 610 000 руб.
Из мотивировочной части определения по делу № А40-253090/16-74-1007Б от 04.12.2017г следует, что Решением Раменского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в жилом <адрес>, расположенном на земельном участке общей площадью 127 266 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110224:78 в восточной части кадастрового квартала г.<адрес>, в виде <адрес>, площадью 76,09 кв.м., этаж 2, секция 4, количество комнат 3.
При этом, резолютивная часть определения Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-253090/16-74-1007Б от ДД.ММ.ГГГГ о включении требования в реестр не содержит прямого вывода о наличии неисполненного обязательства.
Однако, в реестр требований участников строительства ОАО «ФИО5» включены требования ФИО4, ФИО3 и ФИО1,Н. о передаче им жилых помещений – трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> стоимостью 2 610 000 рублей (ФИО4); двухкомнатной <адрес> жилом <адрес> стоимостью 2 402 000 руб (ФИО3); двухкомнатной <адрес> жилом <адрес> стоимостью 2 402 000 руб (ФИО1), в то время как цена договора долевого участия №-БР от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 и ОАО «ФИО5», согласно п. 2.2. договора составляет 3 043 600 рублей; цена договора долевого участия №-БР от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ОАО «ФИО5», согласно п. 2.2. договора составляет 2 402 000 рублей; цена договора долевого участия №-БР от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ОАО «ФИО5», согласно п. 2.2. договора составляет 2 402 000 рублей, что отражено в мотивировочных частях определений Арбитражного суда <адрес> по делу № А40-253090/16-74-1007Б.
Таким образом, имеет место неисполненные денежные обязательства истцов по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно сведениям, содержащимся в реестре требований участников строительства, переданном Фонду и являющимся приложением № к договору передачи обязательств застройщика от ДД.ММ.ГГГГ №, задолженность ФИО3 по договору долевого участия в строительстве №-БР составляет 250 200 рублей, задолженность ФИО1 по договору № составляет 240 200 руб, задолженность ФИО4 по договору № составляет 433 600 руб.
ФИО3 было подано заявление о пересмотре определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части суммы неисполненных обязательств по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-253090/16-74-1007Б ФИО3 отказано в удовлетворении заявления о пересмотре определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-253090/16-74-1007Б определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Представленные истцами в материалы дела документы не подтверждают отсутствие задолженности истцов по договорам долевого участия в строительстве №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, №-БР от ДД.ММ.ГГГГ, №-БР от ДД.ММ.ГГГГ.
Довод истцов о том, что акты сверки взаиморасчетов являются соглашением о прощении долга, суд находит несостоятельным, в силу того, что одного подписанного акта сверки взаимных расчетов для проведения зачета недостаточно, поскольку он отражает только хозяйственные операции сторон за определенный период времени и является лишь документом, подтверждающим состояние взаимных расчетов. Для совершения зачета необходим платежный документ и четкое указание на прекращение обязательств каждой из сторон в акте сверки взаиморасчетов.
Унитарная некоммерческая организация в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства МО» не являлась стороной первоначальной сделки, подтвердить или опровергнуть факт полной оплаты стоимости квартир, приобретенных истцами не имеет возможности, права и обязательства ОАО «ФИО5» переданы Фонду на основании реестра требований участников строительства, сформированного на основании вступивших в законную силу судебных актов, в ограниченном объеме, на основании специальных положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Также достоверно не известно, отличались ли характеристики квартиры, указанной в предварительном договоре, и квартиры, являющийся предметом договора долевого участия, ввиду отсутствия предварительного договора.
Кроме того, доводы истцов сводятся к оспариванию вступивших в законную силу судебных актов Арбитражного суда <адрес>, фактически направлены на преодоление выводов суда, касающихся наличия задолженности истцов, установленной при рассмотрении спора, и на переоценку фактов, изложенных в соответствующем судебных актах.
Довод истцов о том, что находящаяся в материалах уголовного дела оборотно-сальдовая ведомость по счету 86.03 за январь 2000 г. - сентябрь 2014 г. ОАО «ФИО5» и реестр заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве, подтверждают, что участники долевого строительства не должны оплачивать разницу стоимости и что задолженность по договору отсутствует, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в оборотно-сальдовой ведомости и реестре заключенных договоров цена договора долевого участия указана отличная от той, что установлена в зарегистрированных в Росреестре договорах участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период), договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Таким образом, каких-либо доказательств, цены договора в размере указанной истцами, суду не представлено.
Возможности признания договоров участия в долевом строительстве заключенными на условиях предварительных договоров не имеется, поскольку суду не представлены данные предварительные договоры ввиду отсутствия таковых у истцов. Момент заключения договора участия в долевом строительстве определен в самом договоре, суд не усматривает правовых оснований для признании договоров участия в долевом строительстве заключенными с момента получения разрешения на строительство.
Также не усматривается оснований для признания пунктов договоров участия в долевом строительстве недействительными в части определения цены 1 кв.м и определения стоимости квартиры, учитывая, что данные договоры подписаны сторонами, сомнений в их волеизъявлении на заключение договоров ан указанных в них условиях не имеется, какого-либо порока воли судом не установлено.
При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО3, ФИО4 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» о признании договоров участия в долевом строительстве заключенными с момента получения разрешения на строительство и на условиях предварительных договоров, признании пунктов договоров участия в долевом строительстве недействительными, признании обязательств по оплате стоимости объектов долевого строительства исполненными – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.
Судья А.И. Пушкина