Дело № 2-884/2025
86RS0010-01-2025-000988-31
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 сентября 2025 года город Мегион
Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Парфененко О.А., при секретаре судебного заседания Юриковой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.Ш., Н.М. к администрации <адрес> о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности,
УСТАНОВИЛ:
М.Ш. и Н.М. обратились в суд с иском к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, в обоснование, указывая, что они являются собственниками квартиры, расположенной по адресу <адрес>, согласно договору мены квартиры с доплатой в рассрочку № от 23.01.2024г., заключенного между ними и администрацией <адрес>, в лице директора департамента муниципальной собственности, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №АП-170. Договор мены был заключен в результате того, что <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» и изъятии земельного участка, согласно Постановлению администрации города от 01.03.2022г. № «Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд». Предметом договора выступала мена квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащая им на праве собственности по договору купли-продажи квартиры от 05.11.2012г., расположенную по адресу: <адрес> кадастровый №, принадлежащей администрации города Мегиона на праве муниципальной собственности. Протоколом заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о предоставлении им квартиры состоящей из 3-х комнат, общей площадью 74,5 кв.м. по адресу: <адрес> взамен изымаемого жилого помещения по договору мены с доплатой в размере 1742 06 рублей 05 копеек в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9 678 рублей 13 копеек. Многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> включен в Адресную программу <адрес> - Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, утв. Постановлением Правительства ХМАО - Югры от ДД.ММ.ГГГГ N 104-<адрес> следует из положений Адресной программы ее целями и задачами являются создание комфортных и безопасных условий проживания жителей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры; переселение граждан в благоустроенные жилые помещения из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и признанного до 01.01.2017 года в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации. При этом значение понятия «переселение граждан из аварийного жилищного фонда», используемого в Адресной программе, соответствует значениям указанных понятий в Федеральном законе от 21.07.2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». С учетом изложенного, избрав способом обеспечения своих прав предоставление жилья в рамках Адресной программы, они вправе претендовать на переселение в равнозначное жилое помещение в соответствии в проводимыми в рамках расселения мероприятиями, финансирование которых паспортом Адресной программы, ее разделом 6 -Обоснование ресурсного обеспечения» осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета автономного округа и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа. Из вышеизложенного следует, что ни федеральным законодательством, ни указанной Адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья в равнозначное жилое помещение. В период действия указанного постановления, редакция раздела 6 адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, утв. постановлением Правительства ХМАО-Югры от 01.04.2019 № 104-п, предусматривала, что предоставляемые жилые помещения должны быть равнозначны как по общей площади, так и по количеству комнат ранее занимаемым жилым помещениям. Если предоставить равноценное по площади жилое помещение ввиду его отсутствия у застройщиков или лиц, не являющихся застройщиками домов, в которых расположены эти помещения, не представляется возможным, то предоставляется жилое помещение большей площади. При этом финансирование расходов, связанных с предоставлением гражданам жилых помещений большей площади ранее занимаемых жилых помещений, осуществляется за счет средств бюджета автономного округа и средств бюджетов муниципальных образований автономного округа - участников программы. Неисполнение администрацией г. Мегион своей обязанности по предоставлению ему жилого помещения в период действия адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, не прекращает у заявителя право на предоставление жилого помещение взамен аварийного без доплаты. Оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы заявителей, так как возлагает на них неправомерно обязательства по оплате разницы в стоимости квартир, которые не предусмотрены законом. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречат закону (ст. 31 ЖК РФ, ст.ст.2, 16 Федерального закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»), эти условия должны быть признаны недействительными, как противоречащими закону. Таким образом, заявители обращались с досудебной претензией об исключении из договора мены с доплатой в рассрочку № от 23.01.2024г. заключенного между ними и администрацией города Мегиона, абзацев 2, 3, 4, 5, 6, 7,8,9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 устанавливающих доплату в размере 1742 065 рублей 05 копеек, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9 678 рублей 13 копеек. Неисполнение администрацией города Мегиона своей обязанности по предоставлению ему жилого помещения в период действия адресной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, не прекращает у заявителя право на предоставление жилого помещение взамен аварийного без доплаты (дело № от ДД.ММ.ГГГГ). Просит признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между истцами и администрацией города Мегиона, в части применения абзацев 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 пункта 6 договора, пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 7, 8, 9 устанавливающих доплату в размере 1742 065 рублей 05 копеек, в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9 678 рублей 13 копеек; применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации города Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования города Мегион в их пользу денежные средства уплаченные по договору мены в размере 154 850 рублей 08 копеек
В судебном заседании стороны не присутствовали, извещены надлежащим образом; представитель ответчика представила возражения, в которых просит рассмотреть дело в ее отсутствие, применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований. Гражданское дело рассмотрено в отсутствие сторон по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В письменных возражениях представитель ответчика по доверенности Н.В. просит применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований в обоснование указывая, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации <адрес> поступило заявление от М.Ш. и Н.М. о предоставлении жилого помещения по договору мены; заявление истцов рассмотрено в соответствии с Положением на заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан и принято решение о предоставлении истцам жилого помещения по адресу <адрес>; постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд, расположенных в <адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями). Жилое помещение, состоящее из трех комнат, общей площадью 52,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей совместной собственности Н.М. и М.Ш. с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от 05.11.2012г.; Н.М. и М.Ш. приобрели право собственности на <адрес>, до признания дома аварийным и подлежащим сносу; Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, №, письму бюджетного учреждения <адрес> - Югры «Центр имущественных отношений» от ДД.ММ.ГГГГ №, справке управления жилищной политики от ДД.ММ.ГГГГ №, другие пригодные для проживания жилые помещения, принадлежащие заявителям на праве собственности, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, расположенные на территории города Мегиона, на ДД.ММ.ГГГГ (дата признания <адрес> аварийным) отсутствуют; с целью изъятия жилого помещения, принадлежащего на праве собственности Н.М. и М.Ш. предоставлено по договору мены квартир жилое помещение муниципального жилищного фонда, состоящее из трех комнат, общей площадью 74,5 кв.м., в том числе жилой площадью 38,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). В соответствии с приказом региональной службы по тарифам <адрес> - Югры от ДД.ММ.ГГГГ №-нп, в 1-м квартале 2023 года стоимость одного квадратного метра общей площади, приобретаемого по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 77 425 руб. Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет: 74,5кв.м. -52 кв.м. = 22,5 кв.м. Сумма доплаты составляет: 22,5 кв.м, х 77 425 руб. = 1742062,5 руб. Согласно подпункту 3.4.3. пункта 3.4. Положения, рассрочка платежа по договорам мены жилых помещений предоставляется на срок 15 лет (180 месяцев), с ежемесячной выплатой равными долями, при сумме доплаты свыше 800 000 рублей. Размер ежемесячного платежа составит: 1742065,5 руб.: 180 мес. = 9678,13 руб. В соответствии с подпунктом 1.3.2. пункта 1.3. раздела I, пунктом 3.4., подпунктом 3.8.2. пункта 3.8 раздела III Положения, предоставлено Н.М. и М.Ш. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в собственность по договору мены с доплатой в размере 1742065,5 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9678,13 руб. В договоре мены отражен график сроков и размер ежемесячных платежей. Истцы имели право в случае, если условия предлагаемого к подписанию договора их не устраивали, отказаться от его подписания, однако они согласились на подписание договора мены на предложенных условиях, это означает, что между сторонами были согласованы условия о предмете договора и иные существенные условия (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Учитывая изложенное, полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и заключен сторонами в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, в связи с чем нет оснований для признания его недействительным. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Согласно статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и т.п.) нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцем или менее шести месяцев - в течение срока давности. Как следует из материалов дела, при подписании договора мены 23.01.2024 года, передачи аварийной квартиры администрации города Мегиона и получении другого жилого помещения, истцы уже обладали информацией о заключении и исполнении договора, о том, кто является надлежащим ответчиком. Истцы подписывали оспариваемый договор и не могли не знать о цене обмениваемых квартир, об условиях и последствиях сделки, размере доплаты. Таким образом, срок исковой давности начинает течь с момента, когда истцы должны были узнать о том, что их права нарушены, то есть с момента заключения договора мены с 23.01.2024г. Доказательств наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, в том числе связанных с личностью истца не представлено. Исходя из обстоятельств, присущих настоящему спору и конкретной доказательственной базы, полагаю, что срок исковой давности пропущен - 1 год по требованию о признании оспоримой сделки недействительной
Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что постановлением администрации города Мегиона от от 22.11.2016г. № (с неоднократными изменениями), многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу
Постановлением администрации <адрес> от 01.03.2022г. №, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в том числе жилого помещения № и земельного участка под жилым домом № по <адрес>.
Согласно протоколу № заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ комиссия пришла к решению о предоставлении Н.М. и М.Ш. жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по договору мены с доплатой в размере 1742 062 рубля 50 копеек в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 9 678 рублей 13 копеек
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку №, по условиям которого администрация городаиМегиона обменяла принадлежащую ей на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 74,5 кв.м., в том числе жилой площадью – 38,5 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, на квартиру, принадлежащую на праве собственности состоящую из 3-х комнат общей площадью 52 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №
Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 5768 162 рубля 50 копеек (пункт 4 договора мены) (л.д.48-50).
Кадастровая стоимость квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, составляет 118 825 рублей 72 копейки (пункт 5 договора мены)
Пунктом 6 Договора мены квартир с доплатой в рассрочку № сторонами согласовано, что сумма доплаты, на которую предоставляется рассрочка платежа, определяется путем расчета разницы стоимости за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения). Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составила 22, 5 кв.м., сумма доплаты – 1742 062 рубля 50 копеек, рассрочка платежа рассчитана на 15 лет (180 месяцев), с ежемесячной взносом 9 678 рублей 13 копеек.
В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Многоквартирный <адрес> законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными до 01.01.2017.
В период заключения между сторонами договора мены квартир на территории муниципального образования города Мегион действовала адресная программа городского округа город Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, которой предусматривалось расселение как граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и жилых домах, признанных аварийными на основании договоров социального найма, так и собственников таких жилых помещений.
В соответствии с условиями адресной программы, при согласии в письменной форме собственника (собственников) жилого помещения, расположенного в аварийном доме ему (им) предоставляется жилое помещение по договору мены, взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
При этом, если общая площадь предоставляемого жилого помещения больше размера площади изымаемого жилого помещения, разница стоимости за превышение площади предоставляемого жилого помещения подлежит собственникам к доплате.
ДД.ММ.ФИО1 обратились с письменным заявлением в администрацию города Мегиона о предоставлении по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес> состоящую из 3 комнат, общей площадью 74,5 кв.м. для проживания семьи из 5 человек, в связи со сносом жилого дома расположенного по адресу: <адрес>
На заседании комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению Н.М. и М.Ш., принято решение о предоставлении Н.М. и М.Ш. жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по договору мены с доплатой в размере 1742 062 рубля 50 копеек.
Оспариваемый договор мены с доплатой между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ.
Администрацией г. Мегиона заявлено о пропуске истцом срока давности по оспариванию сделки мены квартир в рассрочку, разрешая которое суд приходит к выводу о пропуске Н.М. и М М.Ш. предусмотренного ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, так как о нарушении своих прав истцы должны были узнать в момент заключения оспариваемой сделки (23.01.2024 года), однако обратились в суд с настоящим иском лишь в 09 июня 2025 года, то есть за пределами годичного срока исковой давности.
В соответствии с ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК Российской Федерации) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из пункта 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, при этом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока стороной истца не заявлено.
На основании изложенного, иск Н.М. и М.Ш. к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований М.Ш., Н.М. к администрации города Мегиона о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности -отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Судья О.А. Парфененко