Решение по делу № 2-202/2024 от 25.07.2025 | Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)

№ 2-4/2025

61RS0001-01-2023-004629-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Усачевой Л.П.,

при секретаре судебного заседания Воробьева К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Факел», ФИО1 к ИП ФИО2, ИП ФИО3, ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», в лице конкурсного управляющего ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ИП ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ИП Сагина А. АлексА.на, ПАО КБ «Центр-инвест», ООО «АгроПромДон», ИП ФИО15, ФИО16, ИП ФИО17, ИП ФИО18, ФИО19, ИП ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ИП ФИО24, ФИО25, ФИО33 АлексА.на, ФИО26 о разделе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ООО «Факел» и ФИО1 обратились с иском об образовании путем раздела исходного земельного участка площадью 45024 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: ... двух самостоятельных земельных участка, один из которых просили выделить в пользование истцов для эксплуатации расположенного на нем здания литер «№», а оставшуюся часть в измененных границах оставить в совместном пользовании собственников недвижимого имущества, расположенного на исходном земельном участке с кадастровым номером №. В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на следующие обстоятельства.

ООО «Факел» принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доля нежилого здания (инженерный корпус) литер № площадью 1592,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ....

Так же, ООО «Факел» принадлежат нежилые помещения в здании литер №: помещение площадью 663,1 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое помещение площадью 759,1 кв.м. с кадастровым номером №; 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение площадью 211,5 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое помещение площадью 209,1 кв.м. с кадастровым номером №.

ФИО1 принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доля нежилого здания (инженерный корпус) литер № площадью 1592,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ....

Строения расположены на земельном участке с кадастровым номером №. На данном земельном участке так же расположены строения и помещения, принадлежащие на праве собственности следующим лицам:

- ПАО КБ «Центр-Инвест», нежилое помещение литер № площадью 283 м2 с кадастровым номером №.

- ООО ИПФ «Малыш», нежилое помещение литер № площадью 3390,80 м2 с кадастровым номером №.

- Российской Федерации, нежилое помещение литер № площадью 3390,80 м2 с кадастровым номером №

- ИП ФИО2, нежилое помещение литер № площадью 269 м2 с кадастровым номером №, нежилое помещение литер № площадью 814,8 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО3, нежилое помещение литер № площадью 6666,6 м2 с кадастровым номером №, сторожка площадью 7,4 м2 с кадастровым номером №, 9/10 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 361,2 м2 с кадастровым номером №.

- ФИО13, нежилое помещение литер № площадью 544,2 м2 с кадастровым номером №.

- ФИО16, 1/10 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 361,2 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО27, нежилое помещение литер № площадью 225 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО14, нежилое помещение литер № площадью 262 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО11, нежилое помещение литер № площадью 917,9 м2 с кадастровым номером № 1/10 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером №, нежилое помещение литер № площадью 1051,8 м2 с кадастровым номером №, 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение литер № площадью 211,5 м2 с кадастровым номером №, нежилое помещение литер № площадью 53,7 м2 с кадастровым номером №, нежилое помещение литер № площадью 7,2 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО28, нежилое помещение литер № площадью 488 м2 с кадастровым номером №

- ООО «Перспектива», 1/51 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 1191,5 м2 с кадастровым номером №. 10.06.2020 юридическое лицо ООО «Перспектива» прекратило свою деятельность, ФИО29, как единственному участнику (учредителю) общества, перешли в собственность все объекты недвижимости принадлежавшие ранее (на момент прекращения деятельности) юридическому лицу и расположенные на з.у. с к.н № по адресу: ....

- ИП ФИО15, 50/51 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 1191,5 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО17, нежилое помещение литер № площадью 18,2 м2 с кадастровым номером №.

- ФИО30, нежилое помещение литер № площадью 17,3 м2 с кадастровым номером №.

- ИП ФИО18, нежилое помещение литер № площадью 18,8 м2 с кадастровым номером №

- ИП ФИО20, нежилое помещение литер № площадью 16,0 м2 с кадастровым номером №.

- ФИО21, 9/20 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером №.

- ФИО31, 9/20 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером №.

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации и предоставлен собственникам расположенных на нем строений и помещений в аренду.

ООО «Факел» использует земельный участок на основании соглашения от 12 августа 2022 года о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 №.

Истцы, как собственники строений и помещений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность или аренду. Истцы являются собственниками здания литер №, эксплуатация которого возможна отдельно от других строений на выделенном самостоятельном земельном участке.

14 ноября 2019 года ООО «Факел» обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о присоединении к договору аренды земельного участка и последующим утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

ООО «Факел» просило ТУ Росимущества в Ростовской области о присоединении к договору от 08.07.2004 № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 45024 кв.м с кадастровым номером № и последующем утверждении схемы раздела земельного участка в соответствии со схемой. В результате раздела земельного участка должно было образоваться 2 земельных участка, площадью 4428 кв.м и 40 596 кв.м.

ООО «Факел», не согласившись с решением ТУ Росимущества в Ростовской области, выраженным в отказе обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании незаконным отказ в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, о признании незаконными действий по разделу земельного участка, об обязании погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 по делу А53-1114/2020 признано незаключенным соглашение от 23.12.2019 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.07.2004, признано недействительным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выразившееся в письме от 16.12.2019 № в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Факел» в заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.07.2004.

Суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Факел» проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.07.2004.

Признаны незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области по разделу земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. и образованию земельных участков: с кадастровым номером № площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером № площадью 21615 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 19 344 кв.м. Признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. Применены последствия признания незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером №. Снят с государственного кадастрового учета земельные участки: с кадастровым номером № площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером № площадью 21 615 кв.м. Прекращено право собственности Российской Федерации в отношении земельных участков: с кадастровым номером № площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером № площадью 21 615 кв.м. Восстановлены в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м.

12 августа 2022 года территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ростовской области и ООО «Факел» заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 года.

Делимость земельного участка, по мнению истцов, подтверждает вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007, в соответствии с которым раздел спорного земельного участка возможен и осуществлен прежним собственником помещений, принадлежащих в настоящее время ООО «Факел» и ФИО1

28 ноября 2022 года в связи с образованием земельного участка путем раздела с измененным земельным участком с кадастровым номером №, расположенного ... подготовлен межевой план.

Земельный участок № № площадью 13355,606 кв. м (с точностью до целых метров 13356 кв.м.) образован на основании решения суда № А53-17796/2007 от 02.09.2010.

Сформировавшийся порядок пользования земельным участком ранее был установлен решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53- 17796/2007 о разделе земельного участка с кадастровым номером №. Истцом по делу № А53-17796/2007 являлось общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», как предыдущий собственник объектов недвижимости, принадлежащих в настоящее время ООО «Факел» и ФИО1.

Межевой план от 28 ноября 2022 года и схема раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного ... подготовлены на основании решения суда № А53-17796/2007 от 02.09.2010 г.

Вышеназванным решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 о разделе земельного участка с кадастровым номером № удовлетворены исковые требования ООО «Профессионал» о разделе земельного участка и предоставлении ООО «Профессионал» отдельного земельного участка удовлетворены и земельный участок №, расположенный по адресу: ... разделен в следующем порядке: ООО «Профессионал» предоставлен земельный участок №, расположенный в западной, юго-западной частях земельного участка, площадью 13355,606 кв.м. в указанных границах.

В совместное пользование собственникам недвижимого имущества предоставлен земельный участок №, площадью 31594,247 кв.м. в указанных границах.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2017 по делу №А53-17796/2007 отказано в удовлетворении заявления ООО «Факел» о процессуальном правопреемстве по делу № А53-17796/2007 по исковому заявлению ООО «Профессионал» к ОАО ИПФ «Малыш», ООО ИК «Развитие» о разделе земельного участка.

20 февраля 2023 года ООО «Факел» направило всем собственникам недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с к.н. № общей площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: ... извещение о намерении ООО «Факел» выделить, из исходного з.у. с к.н. №, находящегося в государственной собственности, земельный участок общей площадью 13 356 кв.м, и о необходимости согласовать Схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с извещением ООО «Факел» направило схему расположения земельного участка выполненную Кадастровым инженером Ассоциации саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров» ФИО32 и копию решения Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу А53-17796/2007.

24 апреля 2023 года в ТУ Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Ростовской области направлено заявление об утверждении Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с приложением всей необходимой документации.

Письмом от 10 мая 2023 года № Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области сообщило об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 13356 кв. м., образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... В качестве основания для отказа указано отсутствие письменного согласия лиц, предусмотренных действующим законодательством, на образование земельного участка, отсутствие ответа Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на запрос Территориального управления о наличии (отсутствии) утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, образуемы в соответствии со схемой расположения земельного участка и пересечение красной линией утвержденной Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.06.2012 г. №, от 02.10.2012 №.

09 марта 2023 года от ИП ФИО3 ООО «Факел» поступил ответ на извещение от 20.02.2023, которым ФИО3 сообщила о не согласовании схемы расположения земельного участка площадью 13356 кв.м., выделяемого из участка №

ИП ФИО2 направил ООО «Факел» письмо, в котором сообщил о не согласовании схемы расположения земельного участка площадью 13356 кв.м.

ПАО КБ «Центр-Инвест» письмом от 15 марта 2023 г. № сообщило о согласовании схемы расположения земельного участка, общей площадью 13356 кв. м., выделяемого из земельного участка № Так же, о согласии сообщила ФИО29

ООО «Профессионал» (истец по делу А53-17796/2007) произвело отчуждение, а ООО «Факел» приобрело в собственность недвижимое имущество, что подтверждается приложенными к настоящему исковому заявлению выписками из ЕГРН.

29 декабря 2022 года ООО «Факел» продало 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание (инженерный корпус) Литера №, площадью 1592,4 м2, находящееся по адресу: ..., с кадастровым номером № ФИО1.

Истцы полагают, что к ООО «Факел» и ФИО1 в результате сделок перешла доля в праве аренды на земельный участок кадастровым номером № в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 №.

Ссылаясь на положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, истцы указывают, что обладают правом пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество отдельное здание (инженерный корпус) Литера № площадью 1592,4 м2, находящееся по адресу: ... с кадастровым номером № и земельный участок площадью 13356 кв. м. необходим для его использования.

ООО «Факел» и ФИО1 принадлежит в полном объеме нежилое здание Литер № Дополнительно, ООО «Факел» принадлежит и часть нежилых помещений в лит. А, ранее принадлежащие ООО «Профессионал». Следовательно, право пользования земельным участком №, предоставленное ООО «Профессионал» перешло к ООО «Факел» и ФИО1 в полном объеме площадью 13 355,606 кв.м.

В Литере № общая площадь нежилых помещений, принадлежащих ООО «Факел» составляет 4 497 кв.м. Следовательно, земельный участок № площадью 31 594,247 кв.м, подлежит предоставлению ООО «Факел», как собственнику недвижимого имущества расположенного в пределах участка в доле, соответствующей доле перешедших к нему помещений в лит. № от ООО «Профессионал».

Ссылаются на то, что имеется вступившее в силу решение суда по делу, которым установлен порядок раздела земельного участка и указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Отсутствие согласия землепользователей, в частности ИП ФИО3 и ИП ФИО2 на раздел по предложенной ООО «Факел» схеме, составленной в соответствии с решением суда по делу А-53-17796/2007, не является основанием для признания такого раздела земельного участка незаконным.

Формирование и последующее предоставление в аренду части участка собственникам отдельного здания (инженерный корпус) «Литер №» исключительно под зданием (инженерный корпус) «Литер №» соответствует нормам земельного законодательства. Образование самостоятельного земельного участка под отдельным зданием принадлежащим ООО «Факел» и ФИО1 сохраняет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

ООО «Факел» и ФИО1 являются собственниками в равных долях отдельного здания и обладают правом на формирование и приобретение земельного участка, на котором расположено такое здание. Поскольку земельный участок, образуемый по заявлению истцов, формируется под зданием, в котором расположены помещения только истцов, то это не противоречит нормам статьи 39.20 Земельного кодекса, в силу которой земельный участок приобретается под зданием, сооружением.

На основании изложенного, истцы ООО «Факел» и ФИО1 просили суд образовать путем раздела земельного участка площадью 45024 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... два самостоятельных земельных участка в границах, площадью и по координатам участка в следующем порядке:

Выделить ООО «Факел» и ФИО1 в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: ... в совместное пользование вновь образованный земельный участок площадью 13356 кв. м. имеющий:

Обозначение

характерных

точек

границ

Координаты, м

Обозначение части границ

Горизонтальное проложение (S), м

от т.

дот.

...

Оставшуюся часть земельного участка с КН № по адресу: ..., после исключения образуемого земельного участка сохранить в измененных границах в совместном пользовании собственников недвижимого имущества расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы в окончательной редакции просили суд образовать земельный участок площадью 13 356 кв.м. путем его выдела из земельного участка площадью 45024 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в совместное пользование по Договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08 июля 2004 года №, Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № от 12 августа 2022 года, имеющий местоположение границ согласно ранее указанных координат.

Оставшуюся часть земельного участка с кадастровым номером № расположенную по адресу: ..., после исключения образуемого земельного участка сохранить в измененных границах в совместном пользовании собственников недвижимого имущества расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

Впоследствии, истцы в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просили образовать земельный участок площадью 9 712 кв.м. (ЗУ №) путем его выдела земельного участка площадью 45024 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в совместное пользование истцов по Договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08 июля 2004 года №, Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № от 12 августа 2022 года, имеющий местоположение границ согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Часть земельного участка с кадастровым номер № (З/У №) площадью 35 312 кв.м., находящуюся в пользовании остальных собственников, установить в измененных границах, согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Истцы ООО «Факел», ФИО1 извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Ответчик ИП ФИО2, ФИО6, ФИО8, ФИО7, ФИО10, ФИО9 о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в суд возражения на исковые требования, в которых исковые требования не признала, указав, что ни ООО «Факел», ни ФИО1 сторонами по судебному акту в деле А53-17796/2007 не являлись. ООО «Профессионал» на момент принятия решения о выделе обществу самостоятельного земельного участка владело на праве собственности помещениями общей площадью 13 244,7 кв.м., что в четыре раза больше площади помещений, принадлежащих в настоящее время ООО «Факел» и ФИО1 - 3 329 кв.м. Доли собственников в праве аренды земельного участка распределяются пропорционально общим площадям их нежилых помещений, находящихся на этом земельном участке, в связи с чем, истцы не вправе претендовать на выделение земельного участка площадью более 3 329 кв.м. Кроме того, выдел самостоятельного земельного участка должен соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ и не должен приводить к созданию препятствий для других собственников в пользовании принадлежащим им имуществом, а именно: на выделяемом земельном участке не должны оставаться общие коммуникации, не должно быть ограничений проезда, выезда, въезда.

Ответчик ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», в лице конкурсного управляющего ФИО4, о месте и времени рассмотрения дела извещен, не направил в судебное заседание представителя.

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о месте и времени рассмотрения дела извещен, не направил в судебное заседание представителя, направил в суд возражения на исковое заявление, указав, что в соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков путем раздела допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Согласие всех землепользователей получено не было. Кроме того, граница формируемого земельного участка пересекает красную линию территорий общего пользования, утв. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.06.2012 г. №, от 02.10.2012 №, что является препятствием для формирования земельного участка. Исковые требования не признал.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ИП ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ИП ФИО28,, ПАО КБ «Центр-инвест», ООО «АгроПромДон», ИП ФИО15, ФИО16, ИП ФИО17, ИП ФИО18, ФИО19, ИП ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ИП ФИО24, ФИО25, ФИО33, ФИО26 о месте и времени рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились, представителя не направили.

От ФИО16 поступили письменные возражения, согласно которым исковые требования в первоначальной редакции ФИО16 не признал, ссылаясь на то, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 г. по делу А53-17796/2007 не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку истцы не являются ни правопреемниками ООО «Профессионал», ни участниками вышеуказанного спора. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2017 г. ООО «Факел» было отказано в правопреемстве по решению от 02.09.2010 г. по делу А53-17796/2007. Кроме того, изменился ряд обстоятельств, включая сложившийся порядок пользования.

От ФИО13 и ФИО27 поступили письменные возражения, в которых третьи лица возражали против удовлетворения требований истца и выделения земельного участка в границах, определенных решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу А53-17796/2007, указывая, что ООО «Факел» приобрел только часть имущества ООО «Профессионал», часть которого далее перешла к ФИО27, ФИО13 и другим собственникам, поэтому установленный вышеуказанным решением суда раздел не может быть применен в данном случае и решение не имеет преюдициального значения. Кроме того, решение суда не было исполнено принудительно в установленные законом сроки и ООО Профессионал лишился требовать его исполнения.

Дело в отношении сторон рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии сФедеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии со ст. 39.20 ч 1,2 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии сзаконодательствомРоссийской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые ииныездания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и егоразрешенным использованиемс соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии со ст. 41 ч 1 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 11.2 ч 1,2,4 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии со ст. 11.3 ч 1,2 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 11.9 ч 1,3,4,5,6 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии сзаконодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленномгражданским законодательствомдля случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Судом установлено, что по адресу: ... находится земельный участок площадью 45 024 кв.м. с кадастровым номером №, который, согласно данным ЕГРН находится в собственности Российской Федерации.

На земельном участке по данным ЕГРН расположены следующие строения:

здание литер № площадью 1592,4 кв.м. с кадастровым номером № (инженерный корпус);

здание литер № площадью 23 842,4 кв.м. с кадастровым номером № ( административно-бытовой корпус);

здание литер № площадью 7,4 кв.м. с кадастровым номером № (сторожка);

здание площадью 91,4 кв.м. КН № (склад).

Здания с кадастровым номером №; с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, ранее значившиеся на земельном участке, по данным ЕГРН сняты с кадастрового учета.

На день вынесения решения суда, с учетом изменений в составе собственников, произошедших за период рассмотрения дела, собственниками строений, помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № являются:

Здание литер № с кадастровым номером № - ООО «Факел» - 1/2 доля, ФИО1 - 1/2 доля;

Здание с кадастровым номером № - ФИО3

Здание литер № с кадастровым номером №:

- ООО «Факел» - нежилое помещение площадью 759,1 кв.м. с кадастровым номером № ( л.д. 204 т.1);

- ФИО24 - нежилое помещение площадью 3005,9 кв.м. с кадастровым номером №. (л.д. 22-26 т.6);

- ПАО КБ «Центр-Инвест», нежилое помещение площадью 283 м2 с кадастровым номером № (л.д. 187-188 т.1), нежилое помещение площадью 283 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 213 т.1);

- ФИО9 - 11/50 доли, ФИО10 - 13/50 доли, ФИО5 - 13/50 доли, ФИО6 - 13/50 доли, нежилое помещение литер № площадью 3390,80 м2 с кадастровым номером № (л.д. 49-59 т. 9);

- Российская Федерация, нежилое помещение литер № площадью 3390,80 м2 с кадастровым номером №. (л.д. 193-194 т. 1);

- ФИО2, нежилое помещение литер № площадью 269 м2 с кадастровым номером № (л.д. 200-201 т.1), нежилое помещение литер № площадью 814,8 м2 с кадастровым номером №( л.д. 197-199 т.1); нежилое помещение литер № площадью 124,4 кв.м. с кадастровым номером №;

- ФИО3, нежилое помещение литер № площадью 6666,6 м2 с кадастровым номером № (л.д. 183 т. 1), 9/10 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 361,2 м2 с кадастровым номером №;

- ФИО13, нежилое помещение литер № площадью 544,2 м2 с кадастровым номером №. (л.д. 202 т.1);

- ФИО16, 1/10 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 361,2 м2 с кадастровым номером №;

- ФИО27, нежилое помещение литер № площадью 225 м2 с кадастровым номером №. (л.д. 203 т.1);

- ФИО14, нежилое помещение литер № площадью 254,9 м2 с кадастровым номером № (л.д. 195-196 т.1);

- ФИО11, нежилое помещение литер № площадью 917,9 м2 с кадастровым номером № (л.д. 205-206 т.1), нежилое помещение литер № площадью 1051,8 м2 с кадастровым номером № ( л.д. 209-210 т.1), нежилое помещение литер № площадью 211,5 м2 с кадастровым номером №; нежилое помещение литер № площадью 53,7 м2 с кадастровым номером № ( л.д. 224-225 т.1), нежилое помещение литер № площадью 7,2 м2 с кадастровым номером №. (л.д. 233-234 т.1);

- ООО «АгроПромДон» нежилое помещение литер № площадью 488 м2 с кадастровым номером № (л.д. 144-148 т. 2);

- ООО «Перспектива», 1/51 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 1191,5 м2 с кадастровым номером № ( л.д. 217-218 т.1);

- ФИО15, 50/51 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 1191,5 м2 с кадастровым номером № ( л.д. 217-218 т.1);

- ФИО17, нежилое помещение литер № площадью 18,2 м2 с кадастровым номером № (л.д. 222 т. 1);

- ФИО18, нежилое помещение литер № площадью 18,8 м2 с кадастровым номером №. (л. д. 228-229 т.1);

- ФИО20, нежилое помещение литер № площадью 16,0 м2 с кадастровым номером №.(л.д. 231-232 т.1);

- ФИО8 - 1/5 доля в праве на нежилое помещение площадью 2458,9 кв.м. с кадастровым номером №. (л.д. 69-74 т.9);

- ФИО7 - 1/5 доля в праве на нежилое помещение площадью 2458,9 кв.м. с кадастровым номером №. (л.д. 69-74 т.9);

- ФИО21 - 2/5 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером №. ( л.д. 69-74 т.9);

- ФИО11 - 1/5 доли в праве на нежилое помещение литер № площадью 2458,9 м2 с кадастровым номером №. ( л.д. 69-74 т. 9);

- ФИО26 - нежилое помещение площадью 663,1 кв.м. с кадастровым номером № ( л.д. 44-48 т.9); нежилое помещение площадью 84,7 кв.м. с кадастровым номером №. ( л.д. 64-68 т.9);

- ФИО22 - нежилое помещение площадью 36,4 кв.м. с кадастровым номером №. (л.д. 149-153 т.2);

- ФИО23 - нежилое помещение площадью 27,7 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 158-160 т.2);

- ФИО19 - нежилое помещение площадью 17,3 кв.м. с кадастровым номером №. (л.д. 226-227 т.1).

Земельный участок КН № используется собственниками зданий и помещений на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 №, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Собственники нежилого здания литер №, расположенного на вышеуказанном земельном участке полагают, что имеется возможность образования самостоятельного земельного участка для эксплуатации здания литер № путем раздела исходного участка с кадастровым номером №

В силу положений ст.ст. 40,41,11.2,11.3 ЗК РФ истцы, являясь землепользователями на основании договора аренды, вправе требовать образования земельного участка для эксплуатации здания литер №.

20 февраля 2023 года ООО «Факел» направило всем собственникам недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: ... извещение о намерении ООО «Факел» выделить, из исходного з.у. с к.н. №, находящегося в государственной собственности, земельный участок общей площадью 13 356 кв.м, и о необходимости согласовать Схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории с извещением ООО «Факел» направило схему расположения земельного участка выполненную Кадастровым инженером Ассоциации саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров» ФИО32 и копию решения Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу А53-17796/2007.

Письмом от 10 мая 2023 года № Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области сообщило об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 13356 кв. м., образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... В качестве основания для отказа указано отсутствие письменного согласия лиц, предусмотренных действующим законодательством, на образование земельного участка, отсутствие ответа Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на запрос Территориального управления о наличии (отсутствии) утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, образуемый в соответствии со схемой расположения земельного участка и пересечение красной линией утвержденной Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.06.2012 г. №, от 02.10.2012 №.

09 марта 2023 года от ИП ФИО3 ООО «Факел» поступил ответ на извещение от 20.02.2023, которым ФИО3 сообщила о не согласовании схемы расположения земельного участка площадью 13 356 кв.м., выделяемого из участка №

ПАО КБ «Центр-Инвест» письмом от 15 марта 2023 г. № сообщило о согласовании схемы расположения земельного участка, общей площадью 13 356 кв. м., выделяемого из земельного участка №. Так же, о согласии сообщила ФИО29

Таким образом, между истцами и частью землепользователей земельного участка с кадастровым номером № возник спор относительно возможности раздела земельного участка в соответствии с вариантом, предложенным истцами.

Первоначально, свой вариант истцы обосновали тем, что объекты недвижимого имущества по адресу: ... были приобретены ООО «Факел» у ООО «Профессионал».

На момент приобретения имелось решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 о разделе земельного участка с кадастровым номером №, которым были удовлетворены исковые требования ООО «Профессионал» о разделе земельного участка и предоставлении ООО «Профессионал» отдельного земельного участка: ООО «Профессионал» предоставлен земельный участок №, расположенный в западной, юго-западной частях земельного участка, площадью 13 355,606 кв.м. в указанных границах.

В совместное пользование собственникам недвижимого имущества предоставлен земельный участок №, площадью 31 594,247 кв.м. в указанных границах.

Полагая, что вместе с правом на нежилое здание, помещения, ООО «Факел» перешли права в отношении земельного участка в объеме, установленном решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2010 по делу № А53-17796/2007 истцы обратились с первоначальным иском.

Определением суда от 05.02.2024 по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Новая экспертиза» по следующим вопросам:

- определить идеальную долю истцов ООО «Факел» и ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН № площадью 45024 кв.м., расположенного по адресу: ..., исходя из площади принадлежащих им строений и нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке;

- разработать вариант выдела в натуре доли истцов в земельном участке с КН № площадью 45024 кв.м., расположенного по адресу: ... и остальных собственников с другой стороны в соответствии с идеальными долями собственников строений, расположенных на указанном земельном участке;

- определить возможен ли раздел земельного участка с КН № площадью 45024 кв.м., расположенного по адресу: ... и выдел из него в натуре доли в земельном участке истцов и остальных собственников с другой стороны по предложенному истцом варианту, отображенному на л.д. 30-31 т.1

- определить возможен ли раздел земельного участка с КН № площадью 45024 кв.м., расположенного по адресу: ... и выдел из него части земельного участка в самостоятельный земельный участок необходимый для эксплуатации здания литер № с КН №, есди да, то разработать вариант такого выдела.

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы № от 23.09.2024 идеальная доля истцов ООО «Факел» и ФИО1 суммарно в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м, расположенного о адресу: ..., определяется следующим образом:

- исходя из площади принадлежащих им строений расположенных на указанном земельном участке (а именно: здания лит№ площадью 1592,4 кв.м, т.е. полностью), которая может быть теоретически выделена в самостоятельный ЗУ составляет 2 809,5 кв.м;

- исходя из площади принадлежащих им нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке (а именно: части помещений площадью 1506, 8 кв.м в здании лит.№), которая не может быть теоретически выделена в самостоятельный ЗУ, составляет 656,4 кв.м.

Выдел в натуре доли истцов в земельном участке с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м, расположенного по адресу: ... и остальных собственников с другой стороны в соответствии с идеальными долями собственников строений расположенных на указанном земельном участке, технически разработать не представляется возможным, поскольку сложившаяся градостроительная ситуация и планировочная структура земельного участка не позволяет обеспечить въезд на предполагаемый к выделу земельный участок и осуществить проезд/разворот транспорта (в том числе, пожарной техники). Но возможен выдел с отклонением от идеальных долей.

Раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м, расположенного по адресу: ... и выдел из него в натуре доли в земельном участке истцов и остальных собственников с другой стороны по предложенному истцом варианту, отображенному на л.д. 30-31 т.1, возможен, т.к. он отвечает условиям МУ для экспертов «Определение технической возможности и разработка вариантов преобразования земельных участков с расположенными на них объектами различного промышленного (производственного) и общественного назначения в соответствии с условиями, заданными судом», разработанным с учетом нормативных требований СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Панировочная организация земельного участка», СП 37.13330.2012 «Промышленный транспорт», СП 118.13330.2022 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», а также отвечает нормативным требованиям действующих ПЗЗ и Генплану МО «город Ростов-на-Дону».

При этом, ЗУ с КН №, площадью 31668 кв.м (т.е. после выдела из него части ЗУ, площадью 13356 кв.м, необходимой для полноценной эксплуатации здания лит. №), также будет отвечать выше указанным нормативам, а его площадь достаточна для нормативной эксплуатации остающихся в общей долевой собственности строений (ОКС с КН №, КН №, КН №).

Выдел из земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: ..., части земельного участка в самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации здания литер «№» с кадастровым номером №, с учетом фактической прокладки трассы наружных сетей инженерно-технического обеспечения здания лит.№, балансового разграничения абонентов, а также с учетом необходимого проезда и разворота пожарной техники, возможен (с отступлением от нормативных параметров, предусмотренных действующими ПЗ3 и Генпланом МО «Город Ростов-на-Дону»).

ФИО11, ИП ФИО2, не согласившись с выводами заключения судебной землеустроительной экспертизы № ООО «Новая Экспертиза», представили рецензию № от 07.11.2024, выполненную ООО «Первая независимая экспертная компания» согласно выводам которой вышеназванное заключение судебной экспертизы произведено с нарушениями действующего законодательства, в связи с чем данное заключение не является допустимым доказательством, в связи с чем указанными лицами заявлено ходатайство о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Кроме того, ФИО11 было представлено заключение ООО «Первая независимая экспертная компания» № от 20.12.2024, согласно которому раздел по варианту, предложенному первоначально истцами невозможен, поскольку согласно предложенному варианту доступ к выделяемому истцам земельному участку осуществляется по проезду, расположенному на земельном участке, выделяемом остальным собственникам; предложенный вариант не учитывает необходимость устройства сервитута на земельном участке, выделяемом остальным собственникам; отсутствуют организованные въезды на территорию земельного участка с проспекта .... Экспертом разработан вариант выдела необходимого для эксплуатации здания литер № земельного участка площадью 4 156 кв.м. с учетом нормативных требований ст. 11.9 ЗК РФ, особенностей взаимного расположения инфраструктуры.

Судом были допрошены эксперты ООО «Новая экспертиза» ФИО34 и ФИО35, которые поддержали данное ими заключение и пояснили, что размер выделяемого земельного участка обусловлен необходимостью учитывать местоположение коммуникаций, необходимостью организации пожарного проезда.

Вместе с тем в судебном заседании эксперты затруднились пояснить, расположение каких коммуникацией обуславливает изломанность границ земельного участка и его размер, и где именно они проходят.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы № от 23.09.2024, подготовленном ООО «Новая Экспертиза», а также в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела, необходимости учета доводов сторон о наличии иных, более приближенных к идеальным долям, вариантов раздела земельного участка, в соответствии с требованиями части 2 статьи 87 ГПК РФ определением суда от 25.12.2024 по делу назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр Экспертиз и правового сопровождения». На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- определить идеальную долю истцов ООО «Факел» и ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. расположенного по адресу: ..., исходя из площади принадлежащих им строений и нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке;

- разработать вариант выдела в натуре доли истцов в земельном участке с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. расположенного по адресу: ..., и остальных собственников с другой стороны в соответствии с идеальными долями собственников строений расположенных на указанном земельном участке;

- определить возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. расположенного по адресу: ... и выдел из него в натуре доли в земельном участке истцов и остальных собственников с другой стороны по предложенному истцом варианту, отображенному на л.д. 30-31 т. 1.;

- определить возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 45 024 кв.м. расположенного по адресу: ..., и выдел из него части земельного участка в самостоятельный земельный участок необходимый для эксплуатации здания литер «№» с кадастровым номером №, если да, то разработать вариант такого выдела.

Согласно заключению ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» № от 29.05.2025:

Суммарная идеальная доля истцов ООО «Факел» и ФИО1 составляет 12138/100000. Суммарная идеальная доля всех прочих собственников составляет 87862/100000. На идеальную долю истцов ООО «Факел» и ФИО1 (12138/100000) приходится 5465 кв.м. площади земельного участка КН №. На суммарную идеальную долю всех прочих собственников (87862/100000) приходится 39559 кв.м. площади земельного участка КН №.

Разработка вариантов выдела земельного участка в строгом соответствии с идеальными долями истцов ООО «Факел» и ФИО1, с одной стороны, и остальных собственников, с другой стороны, является технически невозможной.

Раздел земельного участка с КН № площадью 45 024 кв.м., расположенного по адресу: ..., и выдел из него в натуре доли в земельном участке истцов, с одной стороны, и остальных собственников, с другой стороны, по предложенному истцом варианту, отображенному на л.д. 30-31 т. 1 технически является возможным, однако не является обоснованным, оптимальным и имеет следующие недостатки:

- не обеспечивается нормативный подъезд пожарной техники вдоль одной из двух продольных сторон здания как здания литер № КН №, так и здания литер № КН №, что может затруднить осуществление действий по тушению пожаров и проведению аварийно-спасательных работ;

- не обоснована нормативными требованиями и необходимостью эксплуатации изломанность границ земельного участка, выделяемого истцам;

- земельный участок, выделяемый истцам включает в себя коммуникации, предназначенные для обслуживания только здания литер № КН №, что создает препятствия в обслуживании и эксплуатации здания литер № КН №;

- площадь земельного участка, выделяемого истцам, значительно превышает как площадь, приходящуюся на их идеальную долю, так и необходимую для эксплуатации здания литер № КН №, что также создает препятствия в обслуживании и эксплуатации здания литер № КН № в связи с примыканием к нему границ выделяемого истцам участка.

Раздел земельного участка с КН № площадью 45024 кв.м., расположенного по адресу: ..., и выдел из него части земельного участка в самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации здания литер № с КН №, является технически возможным.

Предлагается следующий вариант выдела части земельного участка КН № в самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации здания литер № КН №:

Истцам ООО «Факел» и ФИО1 выделить часть земельного участка № З/№ площадью 9712 кв.м. в границах согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Часть земельного участка с КН № (З/У №) площадью 35 312 кв.м., находящуюся в пользовании остальных собственников, установить в измененных границах, согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Предлагаемый вариант выдела части земельного участка КН № З/№ площадью 9712 кв.м. в самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации здания литер № с КН №, не препятствует эксплуатации по функциональному назначению как земельного участка КН №, так и расположенных на нем остальных зданий, включая нежилое здание литер № с КН № по адресу: ..., и соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарным и пожарно-техническим нормам и правилам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» ФИО36 поддержал данное им заключение и пояснил, что при проведении исследования им учитывались все строения, состоящие на кадастровом учета и зарегистрированные в ЕГРН. Из представленных материалов следует, что имеется набор общих коммуникаций, которые предназначены для литера № и литера № и проходят транзитом через земельный участок. При разработке варианта раздела земельного участка, на земельном участке, предназначенном для эксплуатации литера №, предусматривалось оставить минимум коммуникаций общего пользования. Разработан вариант с оптимально возможной площадью, необходимой для эксплуатации литера №, с учетом расположения коммуникаций. Уменьшение площади земельного участка приведет к затруднениям в эксплуатации литер № и литера № Расположение коммуникаций, колодцев определялось на основании данных топосъемки. На выделенном земельном участке оставлены только колодцы, от которых идут коммуникации, обслуживающие литер №. В соответствии с нормами к зданию литер № определены с двух сторон пожарные проезды площадь которых определена 3 490 кв.м. Так же был произведен расчет площади земельного участка, необходимой для размещения парковки. Увеличение площади необходимой для эксплуатации литер № произошло так же в связи с включением в выделяемый участок площади мест, где проходят коммуникации. Над местами прохождения коммуникаций организация парковочных мест не запрещена, однако это ухудшает возможность технической эксплуатации земельного участка и здания на нем. В первом варианте были выявлены недостатки: отсутствие сквозного проезда для пожарной техники; все коммуникации были вырезаны под участок литер №.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключения повторной судебной экспертизы и в выводах эксперта, у суда не имеется, поскольку она была проведена и подготовлена компетентным специалистом в соответствующей области, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Судом не установлено наличия в выводах указанного заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключение эксперта является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, неполноты заключение эксперта не содержит.

Истцы уточнили исковые требования в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы и просили произвести раздел по разработанному экспертом варианту.

ИП ФИО11 и ФИО21 не согласились с заключением повторной судебной экспертизы, представив рецензию № от 16.06.2025 на заключение повторной судебной экспертизы, выполненную ООО «Первая независимая экспертная компания».

Иные участники возражений относительно результатов повторной судебной экспертизы не представили.

Оценив представленную рецензию и доводы заинтересованных лиц ИП ФИО11 и ФИО21 относительного того, что предложенный повторной судебной экспертизой вариант излишне увеличил площадь, необходимую для эксплуатации литера №, планировочная схема является нерациональной и необоснованной: парковочные места могли быть размещены над коммуникациями; сквозные въезд и выезд организованы излишне; площадь между проездами не задействована в эксплуатации здания - на ней можно было разместить парковку; излишне широкие проезды на парковке; нерациональное размещение машиномест, размер машиноместа не обоснован - суд приходит к следующему.

Доводы, изложенные в рецензии являются иным мнением специалиста относительно поставленных вопросов. Каких-либо объективных доводов со ссылкой на нормы относительно неправильности выводов повторной судебной экспертизы рецензия не содержит. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО36 дал исчерпывающие пояснения и привел убедительные доводы относительно определенного им размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания литер №.

Суд соглашается с заключением эксперта ФИО36 полагая, что разработанный им вариант раздела земельного участка является наиболее оптимальным. В указанном варианте учтены все требования, предъявляемые к безопасной эксплуатации земельного участка и здания, наличие и местоположение коммуникаций. Выделенный участок максимально обособлен, имеет подходы, подъезды, пожарные проезды.

Суд полагает, что превышение площади выделяемого для эксплуатации здания литер № земельного участка, над площадью, приходящейся на идеальную долю истцов в строениях, не является критичным, обусловлено требованиями, предъявляемыми к эксплуатации здания литер №, существенных нарушений прав остальных собственников, которые могли бы послужить основанием для отказа в иске, в данном случае не установлено.

Доводы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РО о том, что граница формируемого земельного участка пересекает красную линию территорий общего пользования, утв. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.06.2012 г. №, от 02.10.2012 №, что является препятствием для формирования земельного участка, не могут быть приняты судом и послужить основанием для отказа в иске.

Истцами представлено заключение ООО «Стройэксперт» № от 02.12.2024, согласно которому эксперт ФИО37, исследовав земельный участок с кадастровым номером №, пришла к следующим выводам.

По результатам проведенного исследования красная линия, установленная проектом планировки территории, утвержденным Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону № от 0.06.2012, 02.10.2012 №, и фактические границы участка с кадастровым номером № имеются точки пересечения ( со стороны южной межевой границы). Площадь наложения, установленная по результатам проведенного исследования, составляет суммарно 122,7 кв.м., которая складывается из двух участков наложения площадью 95,9 кв.м. и 26,8 кв.м. В границах наложения красной линии на территорию земельного участка с КН № какие-либо существующие объекты общего пользования не выявлены. Технически (при наличии площади наложения красной линии на территорию спорного земельного участка) раздел земельного участка с КН № возможен, т.к. красная линия в границах данного земельного участка (как объект нормативного регулирования границ застройки) с точки зрения Земельного кодекса РФ обременением (препятствием) для этого не является.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО37 поддержала данное ею заключения и показала, что внутри площади наложения не выявлены объекты общего пользования, отсутствуют какие-либо строения и благоустройство, исследование не выявлено ничего, что бы относилось к элементам участка общего пользования. Красная линия проходит частично по границе земельного участка и частично заходит на территорию земельного участка с кадастровым номером № Это свидетельствует о наличии технической ошибки, которая возникла при формировании проекта планировки территории в 2012 г. Сам земельный участок в границах забора был сформирован в 1963 году, в 2001 г. ему присвоен кадастровый номер и только в 2012 г. формировались красные линии, т.е. значительно позже после установления границ участка. С 1963 года границы земельного участка не менялись, сам участок сформирован без реестровых ошибок, следовательно, именно местоположение красной линии в месте пересечения является технической ошибкой.

В соответствии с п.11 ст.1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В силу п. 4 ч.1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено, красные линии определялись и устанавливались в месте расположения земельного участка с кадастровым номером № в условиях сложившейся застройки, существующих задолго до этого границ земельного участка с кадастровым номером №. При этом, местоположение красной линии вдоль земельного участка с кадастровым номером № определено с частичным пересечением сложившихся и существующих длительное время границ этого участка, что противоречит требованиям градостроительного и земельного законодательства. Внутри площади наложения отсутствуют объекты общего пользования, что подтверждается заключением ООО «Стройэксперт» № от 02.12.2024, которое суд считает допустимым доказательством, которое может быть использовано при установлении юридически значимых обстоятельств по делу.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что пересечение красных линий границ земельного участка с кадастровым номером № не препятствует формированию нового земельного участка. Данное несоответствие может быть устранено в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования ООО «Факел» и ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Факел», ФИО1 к ИП ФИО2, ИП ФИО3, ОАО «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», в лице конкурсного управляющего ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ИП ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ИП Сагина А. АлексА.на, ПАО КБ «Центр-инвест», ООО «АгроПромДон», ИП ФИО15, ФИО16, ИП ФИО17, ИП ФИО18, ФИО19, ИП ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ИП ФИО24, ФИО25, ФИО33 АлексА.на, ФИО26 о разделе земельного участка - удовлетворить.

Образовать земельный участок площадью 9 712 кв.м. (ЗУ №) путем его выдела земельного участка площадью 45 024 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в совместное пользование истцов по Договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08 июля 2004 года №, Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № от 12 августа 2022 года, имеющий местоположение границ согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Часть земельного участка с кадастровым номером № (З/У №) площадью 35 312 кв.м., находящуюся в пользовании остальных собственников, установить в измененных границах, согласно следующему каталогу координат:

№точки

...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья:

Мотивированный текст решения суда изготовлен 25.07.2025.