Копия Дело № 2-129/2025

24RS0008-01-2024-000771-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2025 года пгт. Большая Мурта

Большемуртинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Лактюшиной Т.Н., при секретаре Коровенковой О.Н.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ФИО1 к ФИО2 об устранении недостатков жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением. Требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома № D-1230822, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора стоимость дома с земельным участком составила 2 150 000 рублей, из них стоимость дома составила 2 000 000 рублей, часть стоимости в размере 1 350 000 рублей была оплачена за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО1 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО Сбербанк, остальная часть 800 000 рублей перечислена на банковский счет ответчика (п. 2.3.1 договора). Покупка осуществлялась сестрой ФИО1 – ФИО3 от имени истца, поскольку он проживал в другом регионе. При осмотре дома перед покупкой ФИО3 не обнаружила имеющиеся недостатки, а ответчик в свою очередь ничего не сообщил о них, указал, что мансардный этаж готов для проживания и нужно подключить отопление. ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был передан продавцом покупателю на основании п. 3.6 договора. В указанный дом истец въехал в феврале 2023 года, до декабря 2022 года в нем продолжал проживать представитель продавца по устной договоренности. В договоре не установлен гарантийный срок. В ходе эксплуатации жилого дома, в зимний период 2023-2024 г.г., истцом были обнаружены скрытые недостатки жилого дома, а именно: дом холодный, не прогревается должным образом при отоплении от имеющегося твердотопливного котла, пол холодный, отовсюду дует холодным воздухом, на мансардном этаже после подключения отопления при температуре ниже 0? невозможно находится без дополнительных средств обогрева. Весной был демонтирован сайдинг и обнаружено, что межвенцовые щели не законопачены и протыкаются насквозь, на стены приклеены листы полистирола на монтажную пену, с двух сторон нижний брус сгнил и требует замены, полы имеют гнилость и требуют ремонта, утепление теплого пола ускоряет гниение пола и дома изнутри, поскольку от накопившейся влаги рассыпается в «труху», фундамент дома со стороны кухни имеет дефект и требуется ремонт. На мансардном этаже утепление практически отсутствует и составляет слой минеральной ваты поверх досок (толщина утеплителя до 5 см), зашитых гипсокартонном, имеются потеки конденсата на потолке. Мансарда фактически является холодным чердаком. В техническом паспорте жилого здания № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №) площадь дома указана 69,2 кв.м. При подготовке дома к продаже в 2021 году ответчиком внесены изменения в технический план здания (Приложение №), с указанием площади 102,2 кв.м и при этом мансардное помещение не приведено в состояние жилого. В апреле 2024 года ФИО1 продан личный автомобиль с целью провести самостоятельно ремонт в доме. Леном 2024 года был заменен оклад дома, проконопачены и утеплены стены, заменена система отопления и твердотопливный котел. В июле 2024 года в мессенджере Viber представителю продавца, проживавшему в доме до 2022 года, было сообщено о претензии, а затем предложено устранить только недостатки мансардного этажа, но представитель не отвечал на сообщения (Приложение №). ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с просьбой устранить имеющиеся недостатки, либо выплатить сумму в размере 300 000 рублей на закупку материалов на ремонт силами истца, ответчиком претензия получена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (Приложение №). Претензия оставлена без ответа. ДД.ММ.ГГГГ проведена строительно-техническая экспертиза №, согласно которой выявлены дефекты и недостатки в жилом доме, которые являются скрытыми и производственно-строительными (возникли при строительстве), общая стоимость устранения дефектов (недостатков) составила 726 644 рубля.

Просит, с учетом уточнений, уменьшить покупную стоимость жилого дома, взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере - 726 000 рублей, судебные расходы – 65 000 рублей из них 55 000 рублей – проведение строительно-технической экспертизы, 10 000 рублей – уплата госпошлины.

Ответчиком ФИО2 подано письменное возражение с указанием на необоснованность заявленных требований и отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание третье лицо <данные изъяты> не явилась, извещена надлежаще. С учетом мнения сторон, положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников.

В судебном заседании ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по вышеизложенным основаниям, на их удовлетворении настаивал. Суду показал, что согласно проведенной экспертизе, стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков) составляет 726 644 рубля. Дом в том состоянии, как он передан продавцом, без проведения ремонта, к проживанию не пригоден.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном возражении. Также полагала, что истцом пропущен срок исковой давности по обнаружению недостатков.

Заслушав участников, исследовав материалы дела, письменные доказательства, с учетом заключения строительно-технической экспертизы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 2 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером: 24:08:1801029:137 и земельного участка с кадастровым номером: 24:08:18010029:22, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость объекта составляет 2 150 000 рублей (п. 2.1 договора), из них: 2 000 000 рублей – жилой дом, 150 000 рублей - земельный участок. Расчет по сделке произведен в следующем порядке: 800 000 рублей переведены на счет ФИО2, 1 350 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО Сбербанк.

Из технического паспорта жилого здания, составленного ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, следует, что спорный жилой дом имеет общую площадь 69,2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ изготовлен технический план здания на вышеуказанный жилой дом, в связи с изменением сведений о площади. <адрес> в соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» составляет 102,2 кв.м, дом имеет два этажа.

Согласно выписке из ЕГРН, здание с кадастровым номером: 24:08:1801029:137, расположенное по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 102,2 кв.м, правообладатель ФИО1, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона.

В период эксплуатации дома истцом были выявлены недостатки. С целью обследования жилого дома ФИО1 обратился независимому эксперту в ООО «Экспертсертификация».

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение не соответствует требованиям действующих нормативно-технических документов (ГОСТ, СНиП, СП). В ходе обследования были установлены скрытые строительные дефекты и недостатки, а также установлена стоимость устранения дефектов (недостатков). Выявлены следующие дефекты: мелкозаглубленный фундамент, глубина которого составляет менее 2,5 м (5.5.5, 5.5.7 СП 22.13330.2016); по периметру дома отсутствуют продухи в фундаменте; установлены дефекты (повреждения) брусовых (деревянных) лаг и дощатого чернового пола в виде гниения (разрушения) и потери несущей способности, также вызванные отсутствием гидроизоляции и отсутствием продухов в ленточном фундаменте для его вентиляции; из-за поражения грибком (гнили) лаги и дощатый настил находятся в ограниченно-работоспособном состоянии на площади 64 кв.м; на стенах в местах сопряжения с кровлей имеются дефекты теплового контура - отсутствует достаточное количество утеплителя; установлены щели и зазоры между плитами утеплителя; недостаточное утепление стен и потолка мансардного этажа для нормальной (нормативной) эксплуатации помещения в зимнее время; работы по огне- и биозащите не выполнены, что не соответствует требованиям по долговечности, дефекты возникли в результате строительства. Для утепления всех ограждающих конструкций мансардного этажа, включая узловые соединения, необходима полная разборка ограждающих панелей стен и потолка для доступа в наиболее подверженные биоповреждению узлы каркаса и кровли. Ограниченно работоспособное состояние строительных конструкций мансардного этажа, а также полов первого этажа, обладающих недостаточной прочностью и устойчивостью, может в будущем создавать угрозу жизни и здоровью граждан при нормативной эксплуатации. Все выявленные и перечисленные в заключении дефекты и недостатки относятся к скрытым дефектам и производственно-строительным, являются существенными, но устранимыми. Согласно локальному сметному расчету, общая стоимость устранения выявленных строительных дефектов (недостатков) жилого дома (демонтажных и монтажных работ) составляет 726 644 рубля. Квалификация эксперта подтверждена документами и сертификатами о наличии соответствующего профильного образования.

ФИО2 предоставлено заключение специалиста по результатам рецензирования заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заключение составлено с множественными нарушениями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что делает его неполным, не отвечающим требованиям достоверности и обоснованности исследования. Выявленные отступления, нарушения и недостатки при подготовке рассматриваемого заключения привели к искажению результатов экспертизы.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что представленная ответчиком рецензия не опровергает выводы эксперта о наличии строительных недостатков в жилом доме, препятствующей его нормальной эксплуатации, и стоимость их устранения, определенную локальным сметным расчетом. От проведения судебной экспертизы, предложенной судом в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 отказалась.

Вопреки доводам ответчика, из исследовательской части следует, что заключение № от ДД.ММ.ГГГГ составлено после непосредственного обследования специалистом спорного жилого дома, согласно которому было проведено натурное обследование (фактического и технического состояния) объекта, с применением измерительных приборов и инструментов. Результаты осмотра специалистом фиксировались письменно. Внешний осмотр объекта выборочно фиксировался на цифровую камеру. Проводились локальные вскрытия строительных конструкций, места которых определялись экспертом произвольно в достаточном количестве для решения поставленных задач. Таким образов, выводы заключения основаны на непосредственном исследовании жилого дома специалистом.

При наличии выше указанных недостатков, отраженных в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Экспертсертификация», при визуальном осмотре указанного жилого дома на момент заключения договора купли-продажи от 08.10.2021 г. было невозможно определить. Эксплуатация здания без проведения ремонтных работ несет опасность жизни и здоровью проживающим в нем гражданам.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании <данные изъяты> суду показала, что при осмотре дома внутренние недостатки, в том числе пола и стен, установить было невозможно, поскольку на полу был настелен линолеум, стены зашиты гипсокартоном и оклеены обоями, снаружи дом был отделан садингом. Об этих недостатках продавец ей не сообщал. Тот факт, что недостатки не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, без вскрытия обшивки стен и пола, подтверждается представленными ответчиком фотографиями. Следовательно, эти недостатки являлись скрытыми и не могли быть обнаружены покупателем при осмотре дома.

Поскольку данные недостатки не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре, суд признает несостоятельными доводы ответчика, что надлежащее состояние жилого дома в момент продажи подтверждается Отчетом № Д-0519/21 от 17.03.2021 г., представленным в ПАО Сбербанк при заключении кредитного договора, поскольку в рамках данного отчета проводилась рыночная оценка ликвидационной стоимости объектов недвижимости с учетом площади жилого дома и земельного участка и стоимости объектов-аналогов со сходными характеристиками. Кроме того, согласно пп. 5 п. 1.5 Отчета, при проведении оценки оценщиком предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Относительно пропуска истцом срока обращения с настоящим иском, предусмотренного ст. 477 ГК РФ, суд учитывает, что несмотря на указание в договоре купли-продажи о передаче объекта недвижимости в момент подписания сделки, фактическая передача дома покупателю состоялась в декабре 2022 года. Указанные обстоятельства ни истцом, ни ответчиком не оспаривались.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Н.В.А. суду показал, что с 2016 года проживал в данном доме, который принадлежал его теще ФИО2, с семьей и двумя маленькими детьми. При покупке осматривала дом сестра истца <данные изъяты>., претензий не было. По согласованию ФИО1, Н. со своей семьей остались проживать в доме до декабря 2022 года. ФИО1 переехал жить в дом в феврале 2023 года.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что двухлетний срок предъявления требований об устранении недостатков жилого дома истцом не пропущен, поскольку объективно эти недостатки могли быть обнаружены покупателем только после начала проживания в данном доме, т.е. после фактического заселения в феврале 2023 года.

Из представленной истцом переписке в мессенджере следует, что ДД.ММ.ГГГГ он сообщал ФИО4, как доверенному лицу ФИО2, о выявленных недостатках жилого дома, представив фотографии с дефектами, предложив компенсировать стоимость ремонта в сумме 300 000 рублей, что также не оспаривалось ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО2 претензию о принятии мер по устранению недостатков в жилом доме, либо выплатить стоимость материалов в размере 300 000 рублей. Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении. Претензия оставлена без ответа.

Согласно пояснениям ФИО2, ответ не был направлен, поскольку она посчитала, что ФИО1 пропущен 2-летний срок с момента покупки.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Как следует из положений ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценив представленные доказательства, показания свидетеля, экспертное заключение, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 в части взыскания с продавца стоимости устранения строительных недостатков в размере 726 000 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку данный размер восстановительного ремонта ответчиком не оспорен.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в общей сумме 10 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 000 рублей, платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 000 рублей. Кроме того, для подтверждения своих требований истцом проведена независимая экспертиза, стоимость которой составила 55 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Указанные судебные расходы являются убытками истца, понесены в связи с рассмотрением настоящего дела, и также подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) в счет соразмерного уменьшения покупной цены дома, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость устранения строительных недостатков – денежные средства в сумме 726 000 рублей, стоимость услуг по проведению экспертизы – 55 000 рублей и расходы по оплате госпошлины – 10 000 рублей, а всего взыскать – 791 000 (семьсот девяносто одну тысячу) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Большемуртинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Т.Н. Лактюшина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна:

Судья Т.Н. Лактюшина