УИД 62RS0002-01-2024-003229-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10524/2025 по иску Шахпазовой Нигер Мажлумовны к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит с учетом уточнений признать недействительным пункт 2.3 Договора купли-продажи (поименованного как «Соглашение»), заключенного между фио, действующего от имени фио A.C., и ФИО3 25.07.2019 года; расторгнуть договор купли-продажи (поименованный как «Соглашение»), заключенный между фио, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 25.07.2019 года; взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В обоснование своих требований истец указывает, что 12.08.2019 года между фио, действующей на основании агентского договора, заключенного с фио, и ФИО3 был заключен договор бронирования доли (далее - Договор бронирования), согласно которому ФИО3, путем подписания настоящего договора бронирования, выражает согласие приобрести 3/100 доли в недвижимости в виде студии с приблизительной площадью 20 кв.м., на 1 этаже жилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: адрес, СНТ «Гавриково-1», вл. 139, стр. 1 (пункт 1 Договора бронирования). Как следует из пункта 2 Договора бронирования покупатель ФИО3 передала агенту сумму за бронирование объекта, указанного в пункте 1 Договора бронирования, в размере сумма Оплата производится наличными через агента. В силу пункта 4 Договора бронирования по соглашению сторон общая, совокупная цена объекта составляет сумма Покупатель обязуется в течение 5 рабочих дней, после заключения настоящего Договора, заключить с продавцом или представителем продавца, предварительный договор купли-продажи с условием о задатке (пункт 5 Договора бронирования). 25.07.2019 года между фио, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи (далее - Предварительный договор), согласно условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении Договора купли-продажи долей в размере 3/100 долей в праве общей долевой собственности на следующие объекты: жилой дом, общей площадью 425,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, стр. 1, с кадастровым номером: 77:17:0120313:183; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 50:21:0120313:23; гостевой дом, общей площадью 89,7 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 77:17:0120313:182; беседка, общей площадью 28,8 кв.м., расположенная по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 77:03:0005006:6642 (далее - объекты), по которому продавец передаст покупателю доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты (пункт 2.1 Предварительного договора). Общая стоимость договора устанавливалась сторонами в размере сумма (пункт 3.3 Предварительного договора). Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи доли на объекты не позднее 25.02.2020 года (пункт 3.1 Предварительного договора). При этом, согласно пункту 4.1.1 Предварительного договора оплата по договору производится в следующем порядке и в сроки: сумма в размере сумма оплачивается покупателем в момент подписания настоящего договора и является задатком. 25.07.2019 года между фио, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 был подписан договор купли-продажи, поименованный в качестве «соглашения» (далее - Договор купли-продажи), согласно условиям которого стороны заключили договор купли-продажи долей в размере 3/100 долей в праве общей долевой собственности на объекты, указанные в разделе 1 Договора. Как следует из пункта 2.2 Договора купли-продажи в момент заключения указанного выше договора купли-продажи покупатель передал продавцу по распискам сумма за приобретаемые доли в объектах, сумма согласно смете за ремонт и неотделимые улучшения. Таким образом, истец при заключении Предварительного договора и Договора купли-продажи внесла денежные средства в общем размере сумма Вместе с тем право собственности ФИО3 на 3/100 доли в объекте недвижимого имущества не зарегистрировано, ответчиком с 2019 года никаких мер по предоставлению необходимых документов и регистрации перехода права собственности не предпринималось. 02.07.2024 года в адрес фио A.C. была направлена претензия, содержащая требование о расторжении договора купли-продажи (поименованного как «Соглашение»), заключенного между фио, действующим от имени фио A.C., и ФИО3 25.07.2019 года, о признании пункта 2.3 указанного Договора недействительным, о возврате ФИО3 денежных средств по Договору в размере сумма, требования которой до настоящего времени не исполнены.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который в судебном заседании требования иска поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, который в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 09.04.2019 ФИО2 на имя фио выдана доверенность бланк 77 АВ 9172580, удостоверенная нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре № 77/735-н/77/019-3-722.

Данной доверенностью ФИО2 предоставил фио право на управление и распоряжение недвижимым имуществом:

- жилой дом - назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:183;

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, кадастровый номер 50:21:0120313:23;

- гостевой дом - назначение: нежилое здание; площадью 89,7 кв.м.; распложенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:182;

- беседка - назначение: нежилое здание, общей площадью 28,8 кв.м., распложенной по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 77:03:0005006:6642.

12.08.2019 года между фио, действующей на основании агентского договора, заключенного с фио, и ФИО3 был заключен договор бронирования доли, согласно которому ФИО3, путем подписания настоящего договора бронирования, выражает согласие приобрести 3/100 доли в недвижимости в виде студии с приблизительной площадью 20 кв.м., на 1 этаже жилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: адрес, СНТ «Гавриково-1», вл. 139, стр. 1 (пункт 1 Договора бронирования).

Как следует из пункта 2 Договора бронирования покупатель ФИО3 передала агенту сумму за бронирование объекта, указанного в пункте 1 Договора бронирования, в размере сумма

Оплата производится наличными через агента.

В силу пункта 4 Договора бронирования по соглашению сторон общая, совокупная цена объекта составляет сумма

Покупатель обязуется в течение 5 рабочих дней, после заключения настоящего Договора, заключить с продавцом или представителем продавца, предварительный договор купли-продажи с условием о задатке (пункт 5 Договора бронирования).

25.07.2019 года между фио, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи (далее - Предварительный договор), согласно условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении Договора купли-продажи долей в размере 3/100 долей в праве общей долевой собственности на следующие объекты: жилой дом, общей площадью 425,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, стр. 1, с кадастровым номером: 77:17:0120313:183; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 50:21:0120313:23; гостевой дом, общей площадью 89,7 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 77:17:0120313:182; беседка, общей площадью 28,8 кв.м., расположенная по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, с кадастровым номером: 77:03:0005006:6642 (далее - объекты), по которому продавец передаст покупателю доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты (пункт 2.1 Предварительного договора).

Общая стоимость договора устанавливалась сторонами в размере сумма (пункт 3.3 Предварительного договора).

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи доли на объекты не позднее 25.02.2020 года (пункт 3.1 Предварительного договора).

При этом, согласно пункту 4.1.1 Предварительного договора оплата по договору производится в следующем порядке и в сроки: сумма в размере сумма оплачивается покупателем в момент подписания настоящего договора и является задатком. 25.07.2019 года между фио, действующим от имени ФИО2, и ФИО3 был подписан договор купли-продажи, поименованный в качестве «соглашения» (далее - Договор купли-продажи), согласно условиям которого стороны заключили договор купли-продажи долей в размере 3/100 долей в праве общей долевой собственности на объекты, указанные в разделе 1 Договора.

Как следует из пункта 2.2 Договора купли-продажи в момент заключения указанного выше договора купли-продажи покупатель передал продавцу по распискам сумма за приобретаемые доли в объектах, сумма согласно смете за ремонт и неотделимые улучшения.

Таким образом, истец при заключении Предварительного договора и Договора купли-продажи внесла денежные средства в общем размере сумма

Вместе с тем право собственности ФИО3 на 3/100 доли в объекте недвижимого имущества не зарегистрировано, ответчиком с 2019 года никаких мер по предоставлению необходимых документов и регистрации перехода права собственности не предпринималось.

В настоящее время в производстве Щербинского районного суда адрес находится гражданское дело по иску Департамента городского имущества адрес к фио A.C., фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фиов., фио, фио, фио A.A., фио P.A., ФИО3, фио, фио, ФИО4, фио, фио, фио, фио, фио о сносе самовольной постройки, выселении.

Основанием для обращения Департамента городского имущества адрес в суд с настоящим исковым заявлением послужило наличие рапорта Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес от 07.03.2023 года № 9114599 о результатах обследования земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120313:23, расположенного по адресу: адрес «Гавриково-1», вл. 139, согласно которому объект создан без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений.

02.07.2024 года в адрес фио A.C. была направлена претензия, содержащая требование о расторжении договора купли-продажи (поименованного как «Соглашение»), заключенного между фио, действующим от имени фио A.C., и ФИО3 25.07.2019 года, о признании пункта 2.3 указанного Договора недействительным, о возврате ФИО3 денежных средств по Договору в размере сумма, требования которой до настоящего времени не исполнены.

Разрешая заявленные исковые требования, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор) продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены: безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, пли выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы: потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Расторжение договора возможно также по основаниям, предусмотренным ст. 450, 451 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4).

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами пли о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.2.3 Договора купли-продажи следует, что в случае расторжения договора по инициативе покупателя, покупатель соглашается, что возврат денежных средств, переданных покупателем продавцу по распискам, осуществляется после продажи предмета основного договора купли-продажи через свободный рынок иному покупателю.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, поскольку у истца не возникло право собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 25.07.2019 имущество, ответчиком до заключения договора не доведены до истца сведения о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, соглашение купли-продажи долей объекта недвижимого имущества от 25.07.2019 года, заключенное между фио, действующим от имени ФИО2 и ФИО3, подлежит расторжению, а пункт 2.3 указанного соглашения подлежит признанию недействительным, поскольку нарушает права истца как покупателя и противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекca.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течeнии cpoкa исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать o нapушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1),

Как установлено судом, истец узнала о нарушении своих прав в мае 2023 после обращения Департамента городского имущества адрес с иском о признании постройки самовольной, ее сносе и выселении,

С настоящим иском истец обратилась 22.11.2023, то есть в пределах срока исковой давности.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата уплаченных истцом денежных средств в размере сумма, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из материалов дела, истец обратилась к ответчику с претензией о возврате спорных денежных средств 16.07.2024. Срок исполнения требований, содержащихся в претензии, установлено 10 дней, следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 27.07.2024.

Вопреки доводам истца, сведений об обращении к ответчику с требованием о возврате денежных средств ранее 16.07.2024, материалы дела не содержат.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2024 года по 10.10.2025 года в размере сумма

Согласно статье 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Шахпазовой Нигер Мажлумовны к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть соглашение купли-продажи долей объекта недвижимого имущества от 25.07.2019 года, заключенное между фио, действующим от имени ФИО2 и Шахпазовой Нигер Мажлумовны.

Признать недействительным пункт 2.3 соглашения купли-продажи долей объекта недвижимого имущества от 25.07.2019 года, заключенного между фио, действующим от имени ФИО2 и Шахпазовой Нигер Мажлумовны.

Взыскать с ФИО2 (паспортные данные......) в пользу Шахпазовой Нигер Мажлумовны (паспортные данные......) денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2024 года по 10.10.2025 года в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 17.04.2026 года.

Судья фио