Дело № 2-180/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Нововаршавский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Шмидт Н.В., при секретаре судебного заседания Протасовой Л.А. с участием представителя истцов ФИО1, представителя ФИО2 - ФИО3, ответчика ФИО4, рассмотрев 27 мая 2025 в открытом судебном заседании в р.п. Нововаршавка Омской области гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению ФИО2, ФИО5, ФИО6, действующих через представителя по доверенности ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО7 КФХ ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ :
Истцы обратились в суд с иском ФИО4 о расторжении аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в обоснование иска указали, что 06.05.2006 участники долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью: ... кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: ведение сельско-хозяйственного производства (далее по тексту также - спорный земельный участок) заключили с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 договор его аренды. По условиям договора спорный земельный участок передан ответчику сроком до 30.05.2016 (п. 2). Абзацем 1 п. 3 и п. 4 договора установлено, что по истечению срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны договора не позднее чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга о своих намерениях письменно. В случае если по окончанию срока действия договора стороны не уведомляют друг друга о его расторжении в письменной форме, договор считается продленным до письменного извещения о расторжении на ранее предусмотренных условиях на неопределенный срок, но не менее одного года. Арендная плата составляет 2 тн товарного зерна (пшеницы) или 3 тн зернофуража. Арендная плата выплачивается в натуре (зерном, сеном, соломой) либо в денежном выражении по цене, сложившейся в момент расчета, до 31 декабря текущего года (п. 6-7 договора).
В день подписания договора спорный земельный участок передан ответчику. 19.05.2006 в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи №... о государственной регистрации договора аренды, об ограничении права и обременении объекта недвижимости. 30.05.2016 срок действия вышеуказанного договора истек. До указанной даты ни одна из сторон договора не уведомляла другую о намерении его продлить. Соглашение о продлении срока действия договора не заключалось. Право долевой собственности ФИО2, ФИО5 и ФИО6 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 04.05.2006.
В настоящее время участниками долевой собственности на спорный земельный участок являются: ФИО8 (... доли), ФИО4 (... доли), ФИО9 (... доли), ФИО10 (... доли), ФИО5 (... доли), ФИО2 (... доли), ФИО6 (... доли) и ФИО11 (... доли).
Постановлениями судебных приставов-исполнителей отдела судебных приставов по Советскому административному округу г. Омска Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области наложены запреты на совершение регистрационных действий с принадлежащей ФИО10 ... доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.
14.12.2022 ответчик получил письменные отказы от вышеуказанного договора (требования о расторжении договора) ФИО5 и ФИО6, 08.02.2023 - ФИО2
20.04.2023 истцы обратились за государственной регистрацией прекращения и расторжения вышеуказанного договора аренды. 02 - 03.08.2023 им отказано в этом, по причине отсутствия соглашения о расторжении вышеуказанного договора аренды и решения общего собрания участников долевой собственности на спорный земельный участок по вопросу отказа от вышеуказанного договора аренды либо наделения истцов полномочиями на это. 05.04.2024 в средствах массовой информации по месту расположения спорного земельного участка, а именно в газете «Целинник-НВ» № 13 (8383), опубликовано сообщение о проведении 17.05.2024 общего собрания участников долевой собственности на спорный земельный участок по вопросу отказа от вышеуказанного договора аренды. Назначенное собрание не состоялось, поскольку кроме представителя истцов, на него ни кто не явился. Явка участников долевой собственности составила 20 % их общего числа, при допустимой для кворума не менее чем 50 % (п. 5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Уклонение остальных участников долевой собственности на спорный земельный участок от участия в общем собрании не позволяет в установленном законом порядке принять решение по вопросу расторжения вышеуказанного договора и прекращения аренды. Данное обстоятельство является препятствием реализации истцами правомочия пользования спорным земельным участком в соответствии с принадлежащими им долями. Сложившаяся в отношении спорного земельного участка правовая неопределенность не позволяет истцам извлекать доходы от обладания долями в праве общей собственности на него.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В силу взаимосвязанных положений п. 2 ст. 36 и абз. 6 пп. 1 п. 6 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка также может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату истцам и не использовал спорный земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в течение более трех лет.
Указанные обстоятельства являются самостоятельными основаниями для расторжения вышеуказанного договора и прекращения аренды спорного земельного участка.
Просит расторгнуть договор аренды, прекратить аренду спорного земельного участка и погасить соответствующие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявлений ФИО2, ФИО5 или ФИО6
В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО5, ФИО6 не участвовали, извещены надлежащим образом.
Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчиком земельный участок не обрабатывается, истцы не получают арендную плату, то есть фактически лишены использовать земельный участок и получать прибыль от сдачи его в аренду. Истцы направляли в адрес ответчика заявления о расторжении договора, но ответов не поступило. Кроме того, истец ФИО2 5 лет назад обратилась к нему с просьбой представлять ее интересы, и он ей самостоятельно выплачивал арендную плату, но ответчик ему ничего не возместил, то есть истцу более 5 лет от ответчика ни каких платежей в счет арендной платы не поступило. Истцы ФИО5 и ФИО6 также не получали арендных платежей более двух периодов, просили его забрать участки в аренду.
Представитель ФИО2 – ФИО3 поддержал исковые требования, пояснил, что ФИО2 не получает арендные платежи, желает расторгнуть договор, но самостоятельно сделать этого не может, так как собственники иных долей никак себя не проявляют.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, статья 173 ГПК РФ ему разъяснена и понятна.
Третьи лица ФИО12, ФИО4, ФИО10, ФИО11, администрации Бобринского с/п, УФФССП, УФСГРКК, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не известили, возражений не представили.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В силу п. 1 ст. 14 данного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из ст.ст. 309,310 следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Частью 2 ст. 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По условиям договора аренды от06.05.2006 года, земельный участок с кадастровым номером: 55:17:210301:280, передан ответчику сроком до 30.05.2016 (п. 2). Абзацем 1 п. 3 и п. 4 договора установлено, что по истечению срока его действия он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны договора не позднее чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга о своих намерениях письменно. В случае если по окончанию срока действия договора стороны не уведомляют друг друга о его расторжении в письменной форме, договор считается продленным до письменного извещения о расторжении на ранее предусмотренных условиях на неопределенный срок, но не менее одного года. Арендная плата составляет 2 тн товарного зерна (пшеницы) или 3 тн зернофуража. Арендная плата выплачивается в натуре (зерном, сеном, соломой) либо в денежном выражении по цене, сложившейся в момент расчета, до 31 декабря текущего года (п. 6-7 договора).
В судебном заседании было установлено, что ответчик прекратил деятельность КФХ, о чем предоставил соответствующее заявление в МИФНС, земельный участок по назначению не использует, арендную плату арендодателям не выплачивает более двух периодов. При этом установлено, что истцы ФИО5, ФИО6 обратились к арендатору с заявлениями о расторжении договора в декабре 2022 года, ФИО2 в феврале 2023 года, то есть более 2-х лет назад. Доказательств выплаты арендной платы ответчиком не предоставлено, иск им признан в полном объеме, статья 173 ГПК РФ ему разъяснена и понятна. Поскольку признание иска ответчиком не нарушает прав третьих лиц, так как ответчиком суду сообщено о том, иные арендодатели (третьи лица) состоят с ним в родственных связях и намерены выделить свои доли из земельного участка, признание иска принято судом.
Следовательно, требования истцов о расторжении договора аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
В соответствии с абз. 1 п. 135 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 07.12.2023 № П/0514, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном п. 16 указанного Порядка.
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор от 06.05.2006 аренды земельного участка, кадастровый №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью: ... кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: ведение сельскохозяйственного производства (записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №... о государственной регистрации договора аренды, об ограничении права и обременении объекта недвижимости).
Прекратить аренду земельного участка, кадастровый №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью: ... кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: ведение сельскохозяйственного производства (записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №... о государственной регистрации договора аренды. об ограничении права и обременении объекта недвижимости).
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ №... о государственной регистрации договора аренды, об ограничении права и обременении объекта недвижимости.
Государственную регистрацию прекращения аренды земельного участка, кадастровый №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью: ... кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: ведение сельско-хозяйственного производства, и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей от ДД.ММ.ГГГГ №... о государственной регистрации договора аренды, об ограничении права и обременении объекта недвижимости осуществить на основании заявления ФИО2 (страховой номер индивидуального лицевого счёта: №...), ФИО5 (страховой номер индивидуального лицевого счёта: №...) или ФИО6 (страховой номер индивидуального лицевого счёта: №...).
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нововаршавский районный суд Омской области.
Судья Н.В. Шмидт
Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2025