Решение по делу № 2-1099/2023 от 17.03.2023 - о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки и встречному исковому заявлению <ФИО> и <ФИО> к Администрации г.Пскова о признании права собственности на самовольную постройку.

Дело №2-1099/2023

УИД №RS0001-01-2022-001697-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2023 года г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего Медончак Л.Г.

при секретаре Терентьевой А.В.,

с участием:

представителя истца Администрации г.Пскова – ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4,

представителя третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.Пскова к ФИО3 и ФИО2 о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки и встречному исковому заявлению ФИО3 и ФИО2 к Администрации г.Пскова о признании права собственности на самовольную постройку,

Установил:

Администрация г.Пскова обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО2 о признании строения самовольной постройкой и ее сносе.

В обоснование требований указали, что собственниками строения площадью 126,9 кв.м., назначение «магазин», количество этажей: 1, по адресу: <адрес>, являются ФИО3 в размере 5/6 долей и ФИО2 в размере 1/6 доли.

В ходе проверочных мероприятий в отношении указанного объекта недвижимости было установлено, что фактически на земельном участке возведено двухэтажное здание с вывеской «Гостевой дом» без получения разрешительной документации.

Так в период с 15.11.2021 по 26.11.2021 Комитетом по региональной контролю и надзору Псковской области проведена внеплановая проверка возведенного объекта капитального строительства, согласно результатам которой на земельном участке возведено двухэтажное здание, обладающее признаками капитальности. Также указано, что фактически произведена реконструкция объекта, однако необходимое разрешение его правообладатели в установленном законом порядке не получали.

Более того, земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 «Индивидуальная жилая застройка усадебного типа» и имеет вид разрешенного использования «под общественно-деловую застройку», а согласно сведениям Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (Зона объекта культурного наследия федерального значения <данные изъяты>), в пределах которой реконструкция в части изменения высотных параметров зданий, строений, сооружений недопустима.

С учетом изложенного, просили суд признать нежилое здание с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и обязать ФИО3 и ФИО2 в течение трех месяцев осуществить ее снос за свой счет, предоставить Администрации г.Псков право, в случае если ответчики не исполнят решение суда в установленный срок, за свой счет осуществить снос самовольной постройки в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда, с взысканием с ответчика расходов за такой снос.

Представитель истца Администрации г.Пскова и третьего лица Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова ФИО1 в судебном заседании исковые требования и изложенные в его обоснование доводы поддержал, встречные считал необоснованными, указывая, что в результате реконструкции здания увеличена его высота, изменены этажность и площадь, необходимое разрешение на производство любых строительных работ ФИО3 и ФИО2 получено не было.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне и времени разбирательства извещался надлежащим образом, воспользовался правом на участие в деле через представителя.

Ранее в ходе судебного разбирательства исковые требования Администрации г.Пскова не признавал, указав, что в границах принадлежащего ему и ФИО2 земельного участка по адресу: <адрес>, расположено двухэтажное строение, фактическая высота которого не менялась. Также не отрицал, что разрешений на строительство/реконструкцию они своевременно не получили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне и времени разбирательства извещалась надлежащим образом, воспользовалась правом на участие в деле через представителя, по существу спора ранее дала пояснения, аналогичные ФИО3

В ходе непосредственного судебного разбирательства ФИО2 и ФИО3 предъявили встречные исковые требования о признании права общей долевой собственности на самовольную постройку – нежилое здание с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

В обоснование таковых указали, что в 2016 году произвели за счет привлечения собственных денежных средств реконструкцию нежилого здания, в связи с чем его площадь увеличилась с 126,9 кв.м. до 284,4 кв.м.

При этом, градостроительный план земельного участка с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, утвержден, подготовлен технический план здания кадастровым инженером Т.А. согласно которому действительная площадь объекта составила 284,4 кв.м., что на 157,5 кв.м. больше площади, сведения о которой содержатся в ЕГРП на недвижимое имущество.

Обратившись в Администрацию г.Пскова с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, получили отказ.

Однако полагали, что такой отказ не может являться препятствием для реализации их права собственности на объект, в связи с чем просили суд:

- признать за ФИО2 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности, за ФИО3 - на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на самовольную постройку - нежилое здание с КН <данные изъяты>, площадью 284,4 кв.м. по адресу: <адрес>, в соответствии с характеристиками, отраженными в техническом плане от 10.11.2022, подготовленном кадастровым инженером Т.А.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 встречные исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям, и также пояснила, что на момент приобретения ее доверителями нежилого здания второй этаж представлял собой полноценное чердачное помещение, в связи с чем они полагали, что объект является двухэтажным. В последующем в ходе самостоятельно произведенной реконструкции ФИО2 и ФИО3 заменили скатную крышу на плоскую, что не повлекло изменения общей высоты объекта, рассчитываемой до конька крыши.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Администрации г.Пскова и третьего лица Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова ФИО1 доводы встречного искового заявления считал необоснованными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области ФИО5 исковые требования Администрации г.Пскова считал подлежащими удовлетворению, встречные – необоснованными.

Одновременно пояснял, что земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (Зона объекта культурного наследия федерального значения <данные изъяты>), утвержденной постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 26.12.2013 №665 «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов, границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>», в границах которых разрешается реконструкция зданий, строений, сооружений, за исключением реконструкции в части изменения высотных параметров зданий, строений, сооружений.

Также обратил внимание, что никакой разрешительной документации ФИО3 и ФИО2 в отношении объекта (нежилого здания) по адресу: <адрес>, Комитетом не выдавалось. При этом само здание объектом культурного наследия не является, в связи с чем получение таковой в принципе не требуется.

Представитель третьего лица ГБУ Псковской области «БТИ и ГКО» в судебное заседание не явился, о дне и времени разбирательства извещались надлежащим образом.

Ранее в ходе разбирательства представитель третьего лица ГБУ Псковской области «БТИ и ГКО» ФИО6 указала, что изначально замеры объекта проводятся в тех пределах и в тех помещениях куда компетентный работник имеет доступ. В отношении здания по адресу: <адрес>, разъяснила, что исходя из технической документации по состоянию на 2005 год замеры высоты с учетом чердачного помещения не производились.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли – продажи от 16.10.2014 собственниками нежилого здания общей площадью 126,9 кв.м., 2003 года постройки, наименование: магазин, по адресу: <адрес>, являются ФИО2 и ФИО3 соответственно в размере 1/6 и 5/6 долей в праве собственности (л.д.101 т.1).

Указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с КН <данные изъяты>, вид разрешенного использования: под общественно – деловую застройку, индивидуальные жилые дома (коттеджи) с приусадебными участками (л.д.23-31 т.1, л.д.39 – 41 т.2).

Из содержания выписки карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Пскова, утвержденных 05.12.2013 решением №795 Псковской городской Думы, названный земельный участок расположен в зоне Ж – 4 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами) (л.д.38 т.1).

Одновременно земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (Зона объекта культурного наследия федерального значения <данные изъяты>), утвержденной постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 26.12.2013 №665 «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов, границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>», в границах которых разрешается реконструкция зданий, строений, сооружений, за исключением реконструкции в части изменения высотных параметров зданий, строений, сооружений (л.д.39-43 т.1).

Согласно сообщениям Администрации г.Пскова по вопросу получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, обращения не поступали, соответствующее разрешение не выдавалось (л.д.10 т.1, л.д.8 т.2).

26.11.2021 Комитетом по региональному контролю и надзору Псковской области (Управление государственного строительного надзора) составлен акт №260 проверки объекта по адресу: <адрес> (л.д.14-19 т.1).

Как следует из его содержания, 19.11.2021 произведен осмотр объекта, возведенного на земельном участке, а именно двухэтажного нежилого здания с вывеской «Гостевой дом»: стены кирпичные, со стороны фасада оштукатуренные и окрашенные, входные двери закрыты. Также указано, что по информации Управления специальных программ Администрации Псковской области здание не эксплуатируется, в свою очередь ФИО3 был представлен градостроительный план от 30.01.2018 №571, подготовленный в целях получения разрешения на реконструкцию.

По результатам проведенных мероприятий сделан вывод, что возведенные конструкции и здание в целом обладают признаками капитальности, т.е. демонтаж без несоразмерной потери эксплуатационных и проектных характеристик не возможен.

По итогу в Администрацию г.Пскова направлено уведомление о выявлении самовольной постройки (л.д.19, 20 т.1).

18.05.2022 ФИО3 направил в Администрацию г.Пскова заявление о подготовке градостроительного плана земельного участка с КН <данные изъяты>, который постановлением Администрации г.Пскова от 08.06.2022 №962 был утвержден (л.д.11 т.2).

Из содержания градостроительного плана (л.д.12 – 21 т.2) усматривается, что площадь земельного участка составила 900 кв.м., в его границах расположен объект капитального строительства – здание нежилое – магазин с КН <данные изъяты>, количество этажей – 1, подземных – 0, площадью 126,9 кв.м. Также отмечено, что в отношении здания произведена реконструкция без получения соответствующего разрешения.

Одновременно указано на имеющуюся возможность технологического присоединения/подключения объекта (здания) к сетям МП г.Пскова «Горводоканал», МП г.Пскова «Псковские тепловые сети», АО «Газпром газораспределение Псков», МКУ г.Пскова «Специализированная служба», что подтверждалось соответствующей выданной заявителю документацией.

11.10.2022 письмом Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова отказано ФИО3 в согласовании проекта реконструкции здания по адресу: <адрес> (л.д.92 – 94 т.2).

При этом, в тексте названного документа указано, что в проекте объемно – планировочные решения не свойственны для объектов индивидуального жилищного строительства, а характеризуют здания, используемые для временного проживания в них (гостевые дома, гостиницы, апартаменты), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

13.10.2020 ФИО3 выдано соответствующее уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство (л.д.96 – 98 т.2).

10.11.2022 кадастровым инженером Т.А. подготовлен технический план здания с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, в связи с его изменением в результате реконструкции (л.д.110 – 155 т.2), которым установлено, что названный объект недвижимости общая площадью 284,4 кв.м. (л.д.122 т.2) расположен в границах земельного участка с КН <данные изъяты> (л.д.128 т.2), состоит из двух этажей.

Из заключения кадастрового инженера (л.д.125 т.2) усматривается, что изменение площади произошло в связи с тем, что была выполнена реконструкция здания, а именно построены дополнительные помещения на первом этаже, а также надстроен второй этаж.

В соответствии с положениями ст.222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица.

Также ч.3 ст.222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно подп.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260).

При этом одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Правилами ст.51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч.1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч.ч.5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, приведенным в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Также, исходя из разъяснений Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек необходимо принимать во внимание положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Также по делам данной категории необходимо устанавливать насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению.

Проанализировав обстоятельства данного дела применительно к приведенным правовым нормам, суд приходит к выводу, что спорный объект, действительно, в настоящее время обладает признаками самовольной постройки, так как он был реконструирован без получения необходимых для этого документов.

В тоже время, суд полагает, что в данном случае имеются предусмотренные законом основания для признания за ответчиками права собственности на спорную постройку, так как она возведена на земельном участке, им принадлежащем на праве собственности, вид разрешенного использования земельного участка допускает осуществление на нем строительства, а сама постройка соответствует всем требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил (за исключением требований об отступах от границы участка), и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Названные выводы объективно подтверждаются назначенной и проведенной судебной строительно – технической экспертизой, которой установлено, что (л.д.206 – 222 т.2):

- произведена реконструкция нежилого здания по адресу: <адрес>;

- произведена перепланировка внутренних помещений;

- высота реконструированного здания составляет 7,29 м., что превышает высоту конька здания до реконструкции на 0,34 м. Высота объекта исследования после реконструкции допустима согласно требованиям в области ограничений по предельным высотным параметрам разрешенного строительства и реконструкции зданий в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОКН <данные изъяты>;

- нарушений строительных, градостроительных, санитарных норм и правил не выявлено, в том числе требований безопасности при реконструкции нежилого здания;

- угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации постройки – нежилого здания отсутствует.

Кроме того, выводами эксперта установлено соответствие объемно – планировочного решения здания техническому плану от 10.11.2022.

При этом сам по себе факт нарушения высотности здания суд не может расценить в качестве достаточного основания для удовлетворения требований Администрации г.Пскова о сносе спорного строения, так как полагает, что данное нарушение не является существенным в рассматриваемом случае и заявленные Администрацией г.Пскова требования не соразмерны допущенному нарушению.

С учетом изложенного, суд полагает, что исковые требования Администрации г.Пскова удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования о признании права собственности должны быть удовлетворены.

На основании изложенного и руководствуясь положениями ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации г.Пскова к ФИО3 и ФИО2 о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольной постройки – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 и ФИО2 к Администрации г.Пскова о признании права собственности на самовольную постройку – удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с КН <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, общей площадью 284,4 м.кв., в соответствии с техническим планом здания, составленным 10.11.2020 кадастровым инженером Т.А.

Признать за ФИО3, <данные изъяты> года рождения, право собственности на 5/6 долей в праве собственности на нежилое здание с КН <данные изъяты>, общей площадью 284,4 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2, <данные изъяты> года рождения, право собственности на 1/6 долю в праве собственности на нежилое здание с КН <данные изъяты>, общей площадью 284,4 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.Г.Медончак

Решение в окончательной форме изготовлено 24 марта 2023 года.