Дело № 3а-1592/2022

22OS0000-01-2022-001149-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СПОРТ-СЕРВИС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СПОРТ-СЕРВИС» (далее – ООО «СПОРТ-СЕРВИС») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), требуя установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, *** по состоянию на 02 апреля 2021 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «АЦНГКО» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленных отчетов об оценке.

Выслушав объяснения представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «СПОРТ-СЕРВИС» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и акту КГБУ «АЦНГКО» от 20 апреля 2021 года, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков составляет для земельного участка с кадастровым номером *** - 23497254 рубля 90 копеек, с кадастровым номером *** – 20886448 рублей 80 копеек, с кадастровым номером *** – 16409943 рубля 06 копеек. Датой определения кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости является 02 апреля 2021 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 апреля 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №22/07-02 от 05 июля 2022 года, составленный оценщиком ФИО2, согласно которому по состоянию на 02 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 11658555 рублей, с кадастровым номером *** – 9729480 рублей, с кадастровым номером *** – 8449737 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в ней итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГи.

Согласно письменным объяснениям представителя административного истца, также подписанным оценщиком, доходный подход можно было бы использовать при развитом рынке аренды земли, но рынок аренды земельных участков не развит, что не позволяет достоверно определить рыночный уровень арендных ставок, а значит и уровень дохода от эксплуатации объекта. Согласно п. 15 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Подобной информацией в отношении оцениваемого объекта оценщик не располагает. Следовательно, отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием информации о возможных денежных потоках от использования оцениваемого участка. Рынок аренды земельных участков на дату оценки не развит. Указанные административным ответчиком объекты не рассматривались в качестве аналогов для анализа рынка и расчета, поскольку объекты оценки свободны от застройки. Также не мог быть учтен в качестве аналога объект, площадью 142 кв.м с ценой 15414 руб./кв.м, находящийся в культурном и историческом центре города, ввиду его крайней несопоставимостью с объектом оценки. Кроме того, объекты оценки имеют большую площадь для своего сегмента, следовательно, их стоимость должна быть приближена к среднему ценовому диапазону.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленных административным истцом недостоверными доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СПОРТ-СЕРВИС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 157г, в размере его рыночной стоимости, равном 11658555 рублей по состоянию на 02 апреля 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 4, в размере его рыночной стоимости, равном 9729480 рублей по состоянию на 02 апреля 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 155, в размере его рыночной стоимости, равном 8449737 рублей по состоянию на 02 апреля 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 июля 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Бакланов

Мотивированное решение составлено 08 августа 2022 года.