Решение по делу № 2-4059/2025 от 18.11.2025 - о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены.

Дело УИД 70RS0004-01-2025-005016-14

Производство № 2-4059/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 ноября 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Мацкевич Р.Н.,

при секретаре судебного заседания Дадашове Э.Н.,

с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Марисова В.В.

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия ...,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором просит возложить на ответчика обязанность изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, взыскать размер выкупной цены – 4631334 руб.

В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № данный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. До настоящего времени постановление об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, в том числе, жилого помещения № в доме, расположенном по адресу: <адрес>, администрацией Города Томска не принято, что указывает на длительное бездействие ответчика, представляющее угрозу его жизни, здоровью и имуществу. Согласно отчету ... определена стоимость изымаемого объекта недвижимости в сумме 4 631 334 руб.

Стороны в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В возражениях и дополнительных возражениях представитель ответчика указал на то, что право на внеочередное предоставление или выкуп жилого помещения вне зависимости от плана и срока сноса дома возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении, представляющем опасность для жизни и здоровья. При этом постоянное проживание предполагает, что гражданин не имеет в собственности или в пользовании иных жилых помещений; фактически непригодное жилое помещение должно быть для него единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно. Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 - 2028 годы» утвержден конечный срок расселения - до 2028 года. В настоящее время указанный срок не наступил, администрация Города Томска действует в соответствии с установленной жилищным законодательством процедуре изъятия жилых помещений. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Сведения о непригодности проживания в указанном жилом помещении отсутствуют. Таким образом, у истца не возникло право на выкуп жилого помещения в связи с тем, что жилое помещение по адресу: <адрес>, не является для истца единственным жилым помещением, поэтому угрозы для жизни и здоровья Истца нет. Ответчиком не реализованы все мероприятия по изъятию многоквартирного дома, признанного аварийным. Кроме того, в адрес администрация Города Томска поступило обращение от истца с просьбой о выдаче требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома. Указанное требование было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, получено ДД.ММ.ГГГГ. Согласно требованию истцу предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос (реконструкцию) многоквартирного жилого дома. Иск о возложении обязанности изъять жилое помещение предъявлен в Советский районный суд г. Томска ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения установленного в требовании срока, что свидетельствует об отсутствии нарушения со стороны ответчика права истца на момент подачи искового заявления.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 30,2 кв.м, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу; на департамент жилищной политики администрации Города Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.

Требованием департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № истцу предложено в течение 6 месяцев после получения требования произвести с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Данное требование истцом ФИО2 не исполнено.

Как следует из возражений представителя ответчика администрации Города Томска мероприятия по расселению указанного дома включены в муниципальную программу «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024-2028 годы, утвержденную постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №. Сроки расселения аварийных домов муниципальной программой не определены. При этом, довод представителя ответчика о том, что не истек шестимесячный срок с момента получения истцом требования о сносе, не может быть принят судом во внимание, как основанный на неверном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, поскольку ни закон, ни Регламент подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденный Распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 N р1525, таких императивных требований не содержит, не является основанием для отказа в иске. Кроме того, установленный требованием о сносе срок должен отвечать требованиям разумности в соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с бездействием ответчика в части организации последующих установленных процедурой изъятия мероприятий, истец самостоятельно произвел оценку рыночной стоимости принадлежащего ему жилого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке ... № от ДД.ММ.ГГГГ итоговая рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 30,2 кв.м, составляет 4631334 руб.

Таким образом, как следует из представленных суду материалов дела, постановление об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу, в настоящее время не принято, изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение.

При этом, доводы ответчика подлежат отклонению судом исходя из следующего. Истцу на праве общей долевой собственности принадлежит 1/5 доли жилого дома, площадью 51,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №). Вместе с тем, суд учитывает, что на долю истца в вышеуказанном жилом доме, 1960 года постройки, приходится примерно 10 кв.м, кроме того, вышеуказанный жилой дом находится не на территории г. Томска, а в значительном удалении от муниципального образования, в котором фактически проживает истец, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, что у истца имеется иное пригодное для проживания жилое помещение на территории г. Томска ответчиком не представлено. Невозможность проживания в спорном жилом помещении обусловлена его аварийностью, в связи с чем создается и угроза жизни и безопасности проживающих в аварийном доме лиц.

При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежит учету стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

В соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Таким образом, отсутствие у собственника помещения в многоквартирном жилом доме права на земельный участок под соответствующим объектом недвижимости не исключает возможности его (земельного участка) изъятия для государственных или муниципальных нужд, а возмещение за изымаемый земельный участок в таком случае устанавливается через определение размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет без определения и возмещения его рыночной стоимости.

Земельный участок по адресу: <адрес>, до настоящего времени не образован, границы такого земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, кадастровый учет не произведен.

Из отчета об оценке ... № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что размер минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1356,77 кв.м.

Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При таких данных суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено выше, право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом – ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Из общей характеристики здания, содержащейся в отчете об оценке ... № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что дом по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки, является многоквартирным деревянным малой этажности (двухэтажный).

Согласно заключению ... от ДД.ММ.ГГГГ № об определении технического состояния многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, положенного в основу для принятия решения о признании вышеуказанного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, физический износ дома составляет 70%. В результате обследования установлено следующее. Наблюдается неравномерная осадка фундамента, в результате которой здание имеет уклоны и крены. По периметру здания более чем на 80 % фундамент разрушен или отсутствует. После дождей дождевая вода попадает под фундамент и под помещения здания, намокая, деревянные конструктивные элементы здания гниют и разрушаются. Внутренние деревянные стулья повреждены гнилью, частично разрушены, в результате чего полы первого этажа имеют вспучивание, прогибы и уклоны более 10 см на длину мерного уровня 2 м. Происходит развитие деформаций фундаментов, нарушение жесткости сруба строения. Стены жилого дома имеют уклоны (крены), наблюдается искривление вертикальной плоскости стен (выпучивание), перекосы в оконных и дверных проёмах. Стены повреждены гнилью. Наблюдается нарушение жесткости сруба строения. В местах, где отделочные работы не проводились несколько лет, на поверхности штукатурного слоя стен имеются многочисленные диагональные осадочные трещины. Древесина повреждена гнилью. Дверные и оконные проемы перекошены. Местами стены обшиты, обшивка стен выпучилась, имеет волнообразную плоскость, что свидетельствует о нарушении жесткости сруба. Местами от стен отстал штукатурный слой, имеются разрушения внутренних стен. В некоторых квартирах недавно выполнена внутренняя отделка, из-за деформаций фундаментов, стен и перекрытий, недавно наклеенные обои рвутся, в отделочном слое образуются трещины. Перекрытия имеют заметный прогиб и уклон. Из-за неравномерной осадки фундамента полы имеют уклоны. Местами имеются повреждения гнилью. Полы второго этажа имеют уклон более 10 см на длину мерного уровня 2 м. Местами междуэтажное перекрытие намокает, местами штукатурный слой обрушается, что может привести к угрозе жизни и здоровью граждан проживающих в доме. Крыша находится в неудовлетворительном состоянии (протекает). Основные несущие конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия) указанного жилого многоквартирного дома имеют аварийное состояние и грозят обрушением. Исследуемый многоквартирный жилой дом построен в 1910 году (данные технического плана). Техническое состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, характеризуется как «ветхое». При «ветхом» техническом состоянии эксплуатация жилого дома невозможна и создает угрозу жизни и здоровью граждан, т.к. не обеспечивается механическая безопасность при его эксплуатации, соответствующая требованиям федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности здании и сооружении».

Сведений о том, что с момента постройки жилого дома и после признания дома подлежащим сносу в 2024 году в указанном доме проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

В указанной связи суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной стоимости жилого помещения № по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный .... Согласно этому отчету итоговая рыночная цена изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 30,2 кв.м., на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 4631334 руб., в том числе в составе итоговой стоимости 1822000 руб. – стоимость квартиры, 807000 руб. – стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок, 1817321 руб. – стоимость доли за компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, 185013 руб. – размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

Оценивая отчет, суд пришел к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

При таких данных суд находит этот отчет отвечающим принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Оснований сомневаться в его правильности не имеется, иной размер выкупной стоимости не устанавливался. Нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, суд не усматривает, ответчик на такие нарушения не ссылался. Кроме того, ответчик не выразил несогласие с результатом оценки, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявил.

Следовательно, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение, исходя из отчета ... № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 631 334 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.

В указанной связи решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение – <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, взыскиваются все понесенные по делу судебные расходы за счет другой стороны. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Приведенной нормой установлен общий порядок распределения расходов между сторонами.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В подтверждение факта несения ФИО2 расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., в материалы дела представлен чек по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковое заявление ФИО2 (...) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН №) о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 жилое помещение – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа для муниципальных нужд за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, путём выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 4631334 (четыре миллиона шестьсот тридцать одна тысяча триста тридцать четыре) рубля.

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение по адресу: <адрес> после получения выкупной стоимости.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: ...

...