Решение по делу № 2-17514/2024 от 16.01.2025 - о признании акта приема-передачи квартиры недействительным.

50RS0031-01-2024-022207-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-2054/2025 (2-17514/2024;)

г. Одинцово, Московская область 16 января 2025 г.

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Барушевой А.В.,

при секретаре судебного заседания Чулюниной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Милвертин» о признании акта приема-передачи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец, ФИО1, обратился в суд с иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе судебного разбирательства, к ООО «СЗ «Милвертин» о признании акта приема-передачи квартиры недействительным, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве №№ согласно условиям которого Застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить по строительному адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник обязался уплатить обусловленную п. 4.1 Договора цену в размере 3 723 552,00 руб. и принять объект долевого строительства. Свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в установленный договором срок Участник исполнил в полном объеме. Согласно п. 3.3.2. Договора ООО «Милвертин» обязалось передать объект долевого строительства Участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Милвертин», в лице ФИО4, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1, в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, был составлен Лист осмотра Объекта долевого строительства и Акт о несоответствии. В приложение к Листу осмотра квартиры был составлен дефектный акт, подписанный сторонами.

Полагая, что в силу действующего законодательства и акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ об устранении недостатков в течение 3 месяцев со дня подписания Листа Сторонами последние должны быть устранены, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ первично, ДД.ММ.ГГГГ повторно ответчику истцом была направлена претензия на некачественные строительные материалы и отделочные работы, существенные дефекты в АДРЕС, расположенной по адресу: многоквартирного АДРЕС этажного жилого дома по адресу: АДРЕС Претензии остались без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, который, по мнению истца, не мог быть составлен Застройщиком в случае, если не были исправлены дефекты, которые были отображены в дефектном акте. Соответственно, односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства в данной ситуации является недействительным, что подтверждается, по мнению истца, решением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Милвертин» о защите прав потребителей.

ДД.ММ.ГГГГ Истцом сразу же после исполнения Ответчиком указанного решения Одинцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и, одновременно, исполнения им обязательств по Договору участия в долевом строительстве, было отправлено уведомление о готовности подписать Акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры). ДД.ММ.ГГГГ Истцом была направлена Ответчику досудебная претензия, в соответствии с которой в случае неисполнения данной досудебной претензии Истец будет вынужден обратиться в Одинцовский городской суд Московской области для признания одностороннего Акта приема- передачи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Ни на уведомление, ни на претензию Ответчик не ответил. О невозможности проживания в квартире истец узнал в момент получения досудебной экспертизы, а именно ДД.ММ.ГГГГ, с иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, считает срок исковой давности не пропущенным. Просит признать односторонний Акт приема-передачи спорной квартиры недействительным (ничтожным).

Стороны, будучи извещёнными надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения искового заявления, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, сведений об уважительных причинах неявки, об изменении адреса регистрации суду не сообщили ходатайств о невозможности рассмотрения искового заявления в свое отсутствие не представили, об отложении рассмотрения иска не просили, явку представителя ответчик не обеспечил.

Представитель ответчика представил в суд письменные возражения на иск, просил отказать в полном объеме на основании доводов, изложенных в них, в том числе с учетом того, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с указанным иском.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Учитывая, что судом предприняты все меры по извещению ответчика о дате, месте и времени судебного заседания, что подтверждается материалами дела, исходя из того, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы других лиц, а также из сроков рассмотрения гражданских дел, установленных п. 1 ст. 154 ГПК РФ, суд, руководствуясь ст. 35, 113, 118, 119, 167 ГПК РФ, признает причины неявки ответчиков в судебное заседание неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, а также в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явилась, требования поддержала.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 4 и пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В статье 6 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве №, согласно которому Застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить по строительному адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник обязался уплатить обусловленную п. 4.1 Договора цену в размере 3 723 552,00 руб. и принять объект долевого строительства. Свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в установленный договором срок Участник исполнил в полном объеме.

Согласно п. 3.3.2. Договора ООО «Милвертин» обязалось передать объект долевого строительства Участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче, что подтверждается копией уведомления о завершении строительства, описью вложения.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом истца от подписания Акта приема-передачи спорной квартиры, что истцом не оспаривается, доказательств обратного суду не представлено, ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи спорной квартиры, направлен в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается описью вложения, отчетом об отслеживании почтового отправления РПО № (л.д. 112).

ДД.ММ.ГГГГ решением Одинцовского городского суда Московской области по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Милвертин» о защите прав потребителей, частично удовлетворены исковые требования и постановлено взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по устранению недостатков 425 732, 00 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 00000 руб., в сет компенсации морального вреда 30 000,00 руб., штраф в размере 100 000,00 руб., в счет возмещения судебных издержек, связанных с проведением досудебного исследования, в размере 32 000,00 руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя в размере 60 000,00 руб., всего – 847 732,00 руб. Решение вступило в законную силу, исполнено в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ представителем Управляющей организации, обслуживающей спорную квартиру, и представителем истца ФИО2 в присутствии эксперта ООО Исследовательская группа «Безопасность и Надежность», были подписаны акты приема передачи ключей от квартиры и акт ввода в эксплуатацию приборов учета воды. В ходе вышеуказанного судебного разбирательства по иску о защите прав потребителей между теми же сторонами истцом требование о признании односторонне подписанного акта от ДД.ММ.ГГГГ недействительным заявлено не было, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно штампу приемной Одинцовского городского суда АДРЕС с настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно положениям пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права и на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Таких доказательств истцом суду представлено не было.

Оснований для восстановления пропущенного срока судом не установлено. Доказательств невозможности предъявления искового заявления в пределах срока исковой давности, наличия уважительных причин для восстановления срока исковой давности, не представлено. Оснований для перерыва или приостановления течения срока исковой давности материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец, заявляя требования о признании сделки недействительной, ссылался на ст. 10, 168 ГК РФ, полагая, что сделка нарушает требования закона и условия договора. При этом указывает, что о невозможности проживания в квартире истцу стало известно после получения заключения специалиста о стоимости устранения строительных недостатков в квартире.

Суд полагает, что именно с даты получения ключей от квартиры истцу могло стать известно о наличии строительных недостатков в квартире, в разумный срок истец мог обратиться к специалисту за проведением технического заключения.

К доводам о том, что заключение специалиста ..... от ДД.ММ.ГГГГ получено ФИО1 в лице его представителя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, суд относится критически.

Поскольку акт приема-передачи квартиры датирован ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, ходатайства о восстановлении пропущенного срока исковой давности ввиду наличия объективных причин, препятствующих обращению в суд с иском в течение трех лет с даты получения ключей от квартиры ДД.ММ.ГГГГ истцом не представлено, учитывая, что пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске, суд считает, что иск подан за пределом трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Милвертин» о признании акта приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Барушева А.В.

Мотивированное решение изготовлено 14.02.2025.