59RS0001-01-2024-006924-43 ...

Дело № 2-219/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Пермь 30.04.2025

Дзержинский районный суд города Перми в составе

председательствующего судьи Ахметовой Е.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свечниковой С.Е.

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО9, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ... к ФИО1 ... о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просила о расторжении договора купли-продажи от Дата, признании права собственности на Адрес, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый № за ФИО4

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от Дата ФИО3 приобрела у ФИО4 Адрес, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №. Цена приобретаемой квартиры была согласована сторонами в размере 7 000 000 рублей, которые уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке: 1 400 000 рублей уплачивается в момент подписания договора за счет собственных средств покупателя путем передачи наличных денежных средств, 5 600 000 рублей – за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю на основании кредитного договора №, заключенного Дата между ним и ПАО «Сбербанк». С момента заключения договора и до настоящего времени денежные средства в размере 1 400 000 рублей ФИО3 ФИО4 не выплачены. В связи с этим спорной квартирой покупатель не пользовался и не владел, ключи от квартиры не получал, в нее не вселялся, не требовал вселения. Все это время распоряжается и пользуется квартирой ФИО4, а именно проживает в ней, несет расходы по ее содержанию и пр. В связи с этим ФИО3 в адрес ФИО4 было направлено требование о расторжении договора купли-продажи от Дата, однако ответа получено не было. Со ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450, пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО12 М.Ш. просит расторгнуть заключенный между ней и ответчиком вышеуказанный договор купли-продажи от Дата.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещена надлежащим образом. Направила представителя ФИО9

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что истец и ответчик являются близкими родственниками – дочерью и отцом. Основанием для расторжения договора купли-продажи от Дата является его неоплата покупателем в полном объеме, в связи с чем квартира ему продавцом остается не переданной. Запись в договоре об оплате денежной суммы в размере 1 400 000 рублей, получении денежных средств продавцом от покупателя в указанной сумме является безденежной, выполнена с целью получения кредита в ПАО «Сбербанк» в размере 5 600 000 рублей. Между сторонами сделки купли-продажи было достигнуто соглашение, что 1 400 000 рублей покупатель будет выплачивать продавцу частями, однако выплат не производилось. В настоящем ФИО3 не имеет финансовой возможности погасить задолженность перед продавцом в указанном размере. Данный иск направлен на снижение кредитной нагрузки истца, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи, ФИО4 будет возвращать ФИО3 денежные средства, полученные по сделке в размере 5 600 000 рублей, из которых ФИО3 будет исполнять кредитные обязательства перед ПАО «Сбербанк». Также пояснил, что спора между истцом и ответчиком не имеется, ими достигнуто мировое соглашение о расторжении сделки. Полагают, что права третьего лица – банка, расторжением договора не нарушаются, поскольку залог квартиры сохраняется до полного исполнения ФИО3 кредитных обязательств, обеспеченных залогом квартиры.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения гражданского дела уведомлен надлежащим образом.

В предварительных судебных заседаниях Дата, Дата представитель ответчика ФИО4 – ФИО8 исковые требования признала. Также поясняла, что между сторонами достигнуто мировое соглашение. Ее доверитель готов вернуть полученные за квартиру денежные средства, однако по срокам возврата пояснить не смогла.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО6 полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поддержал письменные возражения на исковое заявление, в которых банк указывает, что в действиях сторон спора усматривается злоупотребление правом: истец предъявляет иск о расторжении договора, а ответчик требования признает. Действуя добросовестно и разумно, истец и ответчик могли расторгнуть договор без обращения в суд. Обращение в суд с настоящим исковым заявлением имеет своей целью получение судебного акта, которое будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о праве собственности в отношении спорной квартиры – предмета залога, залогодержателем которого является банк. Стороны указывают, что запись о получении продавцом от покупателя денежных средств в размере 1 400 000 рублей выполнена с целью получения кредита, то есть с целью введения банка в заблуждение. Исковое заявление направлено на вывод заложенной квартиры из обеспечения банка, а в последующем на прекращение обслуживания кредитного договора от Дата №. Нарушение прав истца в рассматриваемом случае отсутствует. Целью сделки купли-продажи от 30.11.2022 являлось не приобретение квартиры, а получение денежных средств. Правовых оснований для прекращения залога при регистрации права собственности за ответчиком на квартиру в данном случае не имеется.

Третьи лица ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом.

Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, в силу части 2 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения гражданского дела размещена заблаговременно на интернет-сайте Дзержинского районного суда города Перми в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом изложенного, руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 113, 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав представителя истца ФИО3 – ФИО9, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 пункта 2 статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принаделжала Адрес, расположенная по адресу: Адрес, кадастровый № (л.д. 102).

Указанным недвижимым имуществом ФИО4 распорядился, заключив Дата договор купли-продажи с ФИО3 (л.д. 8-11).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Дата (л.д. 13-17).

Из условий договора купли-продажи следует, что стоимость объекта недвижимости стороны согласовали в размере 7 000 000 рублей, которая оплачивается в следующем порядке: 1 400 000 рублей – в момент подписания договора за счет собственных средств покупателя путем передачи продавцу наличных денежных средств; 5 600 000 рублей – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю в соответствии с кредитным договором от Дата №, заключенным с ПАО «Сбербанк» (пункты 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 договора).

При этом пунктом 3.12 договора стороны предусмотрели, что передача объекта и ключей происходит в течение пяти календарных дней с момента полной оплаты стоимости объекта без подписания акта приема-передачи.

Раздел 5 договора, поименованный как подписи сторон, содержит запись продавца о получении 1 400 000 рублей.

Вместе с тем, истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от Дата, поскольку с момента его заключения и по настоящее время денежные средства в размере 1 400 000 рублей им ответчику (продавцу) не передавались, в связи с чем последний не передал покупателю предмет сделки – спорную квартиру. Возможность передать денежные средств в указанном размере у покупателя отсутствует, в связи с чем он просит расторгнуть договор (л.д. 12).

Требование получено контрагентом по сделке Дата, о чем имеется запись, выполненная им собственноручно. Ответа на требование не последовало.

Из искового заявления, пояснений стороны истца ФИО3 следует, что указанные денежные средства ей уплачены ответчику ФИО4 не были. Запись в договоре купли-продажи от Дата является безденежной.

Ответчик указанные обстоятельства подтвердил.

Таким образом, заявляя требования о расторжении договора по основанию пункта 1, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ссылается на вышеприведенные обстоятельства, а именно на неисполнение им условий договора купли-продажи от Дата по оплате приобретенной им квартиры в части в размере 1 400 000 рублей, отсутствие такой возможности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателем имущества.

Таким образом, право на расторжение договора купли-продажи, в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить товар, со ссылкой на подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации как на существенное нарушение условий договора такого вида, принадлежит исключительно продавцу.

С учетом изложенного, ФИО3, являясь покупателем по сделке, таким правом не обладает, соответственно заявленные ей требования по указанному основанию удовлетворены быть не могут.

При этом суд также принимает во внимание, что, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 2 приведенной нормы права граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Как установлено в ходе рассмотрения гражданского дела, оплата части стоимости приобретаемой истцом Адрес, расположенной по адресу: Адрес, кадастровый №, в размере 5 600 000 рублей должна была быть осуществлена за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк».

С этой целью между ПАО «Сбербанк» и ФИО3 Дата заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 5 600 000 рублей сроком на 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита под 11,40% годовых (пункты 1-4 кредитного договора). Примерный размер среднемесячного платежа – 58 829,22 рублей (л.д. 39-42).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору после выдачи кредита залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в пункте 12 договора (пункт 11 кредитного договора).

Согласно пункту 12 кредитного договора цель использования заемщиком кредита – приобретение объекта недвижимости – квартиры, находящейся по адресу: Адрес.

Банком обязательства исполнены, денежные средства переведены продавцу. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, сторонами не представлено.

На основании закладной, предметом по которой является вышеуказанная квартира, подписанной сторонами кредитного договора в электронной форме, Управлением Росреестра по Адрес в отношении спорного жилого помещения Дата зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, срок действия с Дата по истечении 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита, в пользу кредитора – ПАО «Сбербанк России» (л.д. 77-79, 130-134).

Из пояснений сторон, данных в ходе рассмотрения гражданского дела, следует, что запись о получении продавцом спорной квартиры от покупателя денежной суммы в размере 1 400 000 рублей совершена в договоре купли-продажи от Дата с целью получения кредитных денежных средств от ПАО «Сбербанк».

Таким образом, суд полагает, сто в рассматриваемом случае имеет место злоупотребление правом, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, поскольку, заключая оспариваемый договор купли-продажи, действия сторон фактически были направлена на получение от банка денежных средств.

Регистрация перехода права собственности носит формальный характер.

Продавец, являясь лицом, заинтересованным в получении встречного предоставления в виде денежного эквивалента от покупателя в полном объеме, принимая во внимание позицию его стороны в рассматриваемом споре о том, что полной оплаты стоимости квартиры им не получено, задолженность составляет 1 400 000 рублей, в тоже время каких-либо действий, направленных на получение указанной суммы, в том числе предусмотренных статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, на протяжении более двух лет не совершал.

Доказательств обратного суду не представлено.

Довод стороны истца об отсутствии в действиях сторон злоупотребления правом со ссылкой на то, что стороны являются близкими родственниками – отцом и дочерью, ими было достигнуто соглашение об оплате 1 400 000 рублей в рассрочку, суд не принимает в связи со следующим.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Таким образом, соглашение об изменении условий договора купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество, должно быть совершено в письменной форме, независимо от наличия родственных связей между сторонами сделки.

Вместе с тем, такое соглашение в установленной законом форме в материалы дела не представлено. Из пояснений представителя истца следует, что сторонами сделки оно не заключалось, договоренность носила устный характер. Несмотря на это, доказательств наличия такой договоренности, ее исполнения в материалы дела также не представлено, учитывая, что с момента заключения договора купли-продажи от Дата прошло более двух лет.

При этом суд обращает внимание на то, что, согласно пояснениям представителя истца, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от Дата, протокол судебного заседания от Дата, целью заключения сделки от Дата являлось приобретение ФИО3 жилого помещения для проживания в нем, поскольку до настоящего времени ФИО3 проживает в съемной квартире по адресу: Адрес(л.д. 54-59).

Таким образом, приобретая квартиру для проживания в ней, зная о том, что передача жилого помещения будет осуществлена после полной оплаты стоимости жилья (пункт 3.12 договора купли-продажи), истец, являясь покупателем, на протяжении более двух лет не предпринимал никаких действий, направленных на исполнение сделки, как и продавец, заинтересованный в получении денежных средств за проданное имущество, аналогично на протяжении более двух лет не предпринимал действий, направленных на получение полной оплаты стоимости проданного им имущества.

Из изложенного следует вывод о том, что действий, направленных на реальное исполнение сделки после получения продавцом кредитных денежных средств в размере 5 600 000 рублей, стороны не совершали, интерес в этом у них отсутствовал. В настоящем действия сторон в виде предъявления истцом рассматриваемого искового заявления, признания требований ответчиком, направлены на восстановление в отношении недвижимого имущества положения, существовавшего до заключения ими Дата договора купли-продажи, поскольку последствием его расторжения будет, в том числе регистрация прекращения права собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО3, регистрация права собственности в отношении него за ФИО4, о чем истец указывает в просительной части искового заявления. В ином порядке данные действия стороны совершить не могут, поскольку в отношении спорной квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу третьего лица – банка, на это требуется его согласие, которое отсутствует.

При этом суд обращает внимание, что ФИО3 обращалась в банк с заявлением об изменении условий кредитного договора от Дата № в части замены заемщика. Согласно ответу банка в удовлетворении заявления ФИО3 о выводе ее из созаемщиков отказано, поскольку новый заемщик не соответствует требованиям банка по возрасту.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании Дата следует, что в качестве нового заемщика ФИО3 банку был предложен ФИО4

На основании изложенного, суд усматривает в действиях сторон злоупотребление правом – отклонение действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Стороной ответчика ФИО4 в предварительных судебных заседаниях Дата, Дата заявлено о признании иска.

Согласно статье 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

С учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для принятия признания иска ответчиком, поскольку оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц, а именно третьего лица – банка, являющегося залогодержателем в отношении предмета залога – спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 ... к ФИО1 ... о расторжении договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

...

...

Судья: Е.Г. Ахметова

...