РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара 20 марта 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Дементьевой Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-21/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в г. Самара, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки 01.01.2020.

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, определенная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила его действительную рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

Административный истец, его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Административные ответчики - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица - ППК «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области, администрация городского округа Самара, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», ФИО5, ФИО6, ФИО7 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные пояснения, согласно которым, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, полагают, что рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертным заключением находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок, оставляют принятие решения на усмотрение суда. Просят рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 39690 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства мастерской, расположенного по адресу ориентира: <адрес>; сособственниками земельного участка (по ? доли в праве) являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2021.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 в размере 58 333 583, 7 рублей, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.10.2021.

Будучи собственником земельного участка, административный истец является плательщиком земельного налога, исчисляемого с учетом кадастровой стоимости участка, в связи с чем заинтересован в установлении его действительной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке от № 803 от 07.10.2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 01.01.2020 определена в размере 23 788 228, 22 рубля.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из экспертного заключения от 20.01.2023, подготовленного экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО1., следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату кадастровой оценки составляет 40 523 490 рублей.

Представителем административного истца представлен письменный отзыв на экспертное заключение, из которого следует, что в анализе рынка эксперт не привел ценовые показатели для Советского района, где расположен объект оценки, не провел фактический осмотр объекта исследования, чем нарушены п.п. 5,10,11 ФСО № 7; отсутствует информация (таблица) корректировок на масштаб объекта; на стр.7 заключения неверно указан вид имущественного права на объект исследования – право постоянного бессрочного пользования, тогда как земельный участок находится в общей долевой собственности. В связи с этим полагает, что экспертное заключение не отвечает требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО2., проводившая судебную экспертизу, которая содержащиеся в заключении выводы поддержала, представила исправленный текст заключения в части указания на стр.7 вида имущественного права на объект исследования, а также дополненный таблицей корректировок на масштаб (площадь) объектов на стр. 50 заключения из «Справочника оценщика недвижимости-2018», Земельные участки, под ред. ФИО8

Как следует из разъяснений эксперта, допущенная ошибка при указании вида права на объект оценки и техническая ошибка, связанная с несохранением текста таблицы корректировок на масштаб объектов на стр.50 заключения, не повлияли на правильность расчетов и выводов о рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, поскольку критерии сравнения не нарушены, так как все объекты-аналоги соответствуют объекту исследования по основным ценообразующим факторам, находятся в г. Самара, подобраны из одного сегмента рынка – под промышленную застройку, с видом права – собственность. При проведении исследования был применен сравнительный подход, метод сравнения продаж. Таблица корректировок на масштаб объектов из справочника ФИО8 приведена в уточненном заключении, примененные к аналогам значения корректировок на стр. 54 заключения соответствуют данным справочника (для аналога № 1, площадью более 10га – коэффициент 1,2; для аналогов № 2, 3, 4, площадью от 1 до 2,5 га – коэффициент 0,87; для аналога № 5, площадью до 1га – коэффициент 0,78). В сведениях об анализе рынка за 4 квартал 2019 года, предшествующий дате оценки, отсутствовала информация о ценах предложения по Советскому району г. Самары, в связи с чем они не приведены в графике на стр. 35 заключения. Три объекта-аналога взяты в Советском районе <...> аналога – в Красноглинском районе г. Самары, так как для земельных участков под промышленную застройку район расположения не оказывает существенного влияния на ценовой диапазон, поскольку такие участки расположены на окраине города, поэтому учитывался средний диапазон значений для г. Самара. На стр.35 заключения приведен график, где указано среднее значение цены предложения земельных участков под производственно-складскую застройку в целом по г. Самаре – 1865 руб./кв.м, ниже приведен график динамики среднего значения цены предложения таких участков, площадью от 1 до 5га по городу Самара – 1238 руб./кв.м, тогда как стоимость 1кв.м спорного участка составила 1021 руб. (40523490:39 690 кв.м). Все особенности учтены.

Давая оценку экспертному заключению, показаниям эксперта в разъяснение данного заключения, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям, предъявляемым к данному виду доказательств, установленным статьями 59, 60, 61, 82 КАС РФ, оно основано на положениях Федеральных законов от 20.12.2022 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, является аргументированным, каких либо неясностей и противоречий не содержит. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме.

Оснований полагать, что подобранные и использованные экспертом в ходе исследований объекты-аналоги некорректны, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется. Допущенные технические ошибки в тексте заключения исправлены и на итоговую величину рыночной стоимости не повлияли.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересован, выводы судебной экспертизы подтвердил в судебном заседании, где были даны необходимые разъяснения.

Суд также полагает, что поскольку эксперт проводил исследование на ретроспективную дату 01.01.2020, непроведение осмотра объекта исследования о нарушении им установленных статьями 4 и 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принципов законности, объективности, всесторонности и полноты исследований, не свидетельствует. Как пояснил эксперт, необходимые и достаточные для проведения экспертизы сведения об объекте исследования были получены из материалов дела, выписок из ЕГРН о характеристиках объекта, отчета об оценке, где имеются фотоматериалы, а также из данных, находящихся в открытых источниках сети Интернет, в том числе публичной кадастровой карты. Отказ от проведения осмотра экспертом обоснован на стр.4 заключения.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «<данные изъяты>», суд не усматривает, полагая, что заключение судебной экспертизы ООО «<данные изъяты>» является наиболее полным и аргументированным, тогда как отчет об оценке не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, что убедительно мотивировано в отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и явилось основанием к назначению судебной экспертизы.

Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на дату оценки в размере, определенном экспертным заключением.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 22.11.2021, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Разрешая заявление административного истца о возмещении судебных расходов в размере 40300 руб., из которых на оплату государственной пошлины – 300 руб., на услуги по оценке – 25 000 руб., представительские расходы – 15 000 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы могут быть взысканы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Поскольку диапазон расхождения между кадастровой (58 333 583, 7 руб.) и рыночной стоимостью (40 523 490 руб.) спорного земельного участка составляет 30,5%, суд полагает, что выявленное расхождение с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки является приемлемым и допустимым значением, а, соответственно, его нельзя квалифицировать в качестве существенного, свидетельствующего о допущенной ошибке при формировании методики определения или применении кадастровой стоимости к спорному объекту, и, как следствие, о нарушении прав административного истца как налогоплательщика.

Доказательств наличия таких ошибок не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявления ФИО3 о взыскании судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административный иск ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 39690 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 40 523 490 рублей.

Датой обращения с заявлением в суд считать 22.11.2021.

В удовлетворении требований о взыскании судебных расходов – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья подпись О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.03.2023.

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –