Дело №2-483/22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«28» сентября 2022 г. г.Новосибирск

Советский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Нефедовой Е.П.

При секретаре Прокаевой Н.В.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском и указал, что 30.10.2020г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> В соответствии с п.1.1 договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 30 ноября 2020г. Договор не был заключен вследствие незаконного уклонения ответчиков от его заключения, что установлено решением мирового судьи 3 судебного участка Советского судебного района г.Новосибирска от 03.03.2021г., которым в пользу истца была взыскана сумма задатка в двойном размере 50 000 рублей.

Истец понес убытки в виде реального ущерба, включая в себя расходы на найм жилого помещения в сумме 72 460 рублей, расходы на организацию переезда и транспортировки вещей 3 850 рублей, а всего 76 310 рублей. С учетом суммы возращенного задатка 50 000 рублей, превышение убытков в форме реального ущерба над суммой задатка составляет 26 310 рублей.

Также понес убытки в виде упущенной выгоды, т.к. согласно Отчета ООО «Техноцентр», стоимость квартиры по адресу: <адрес> на дату, в которую был возвращен задаток (02.02.2021г.), в связи с уклонением от заключения основного договора ответчиками, составила 3 534 894 рублей. Убытки в форме упущенной выгоды были причинены вследствие роста цен на недвижимое имущество в перерасчете на квадратный метр в Советском районе, расположенные в аналогичном районе и доме с аналогичными параметрами. Общий размер убытков в виде разницы между согласованной в предварительном договоре ценой недвижимого имущества и ценой, установленной на дату, когда истцу был возращен задаток и он не смог приобрести иное недвижимое имущество, составляет 484 894 (3 534 894-3 050 000) рублей. Итоговый размер убытков составил 511 204 ( 26 310 реальный ущерб + 484 894 упущенная выгода).

Просит взыскать с ответчиков убытки в сумме 511 202 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 1 730 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в суд не явились. Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что истец не доказал, что ответчики уклонялись от заключения основного договора купли-продажи. В решении суда от 03.03.2021г. указано, что ответчики не выполнили п.3.1.1 предварительного договора, а именно: не представили выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, а не за уклонение от заключения основного договора. Фактически узнав о том, что в квартире остается зарегистрированным третье лицо, ФИО1 сам утратил интерес в заключении основного договора, а предварительный договор прекратил свое действие. За нарушение п.3.1 предварительного договора М-вы заплатили истцу штраф в размере 50 000 рублей. Договор найма жилого помещения был заключен ФИО1 за пределами срока действия предварительного договора. ФИО1, являлся собственником квартиры по адресу: <адрес>, которую продал 07.10.2020г. и освободил 26.10.2020г., т.е. до заключения с ответчиками предварительного договора купли-продажи от 30.10.2020г. Денежные средства, на которые истец планировал приобрести квартиру ответчиков, не были им переданы ответчикам, оставались у покупателя. На них он мог приобрести в собственность иную подходящую квартиру, не неся расходы на наем жилого помещения. В качестве несения расходов на организацию переезда и транспортировки вещей, из представленных выписок по расчетному счету не ясно, кому были перечислены денежные средства и в связи с чем. При заключении основного договора купли-продажи с М-выми, истцу все равно бы пришлось нести расходы на переезд. Истцом неверно указана дата возврата задатка 02.02.2021г., в то время как он получил денежные средства в сумме 50 000 рублей 02.12.2020г. Определение в предварительном договоре цены квартиры не является безусловным доказательством ее рыночной стоимости. Истец приобрел не аналогичную квартиру (трехкомнатную, в Нижней Ельцовке) по более высокой цене, а квартиру с совершенно другими параметрами. Истец не обратился к ответчикам с требованием заключить основной договор. Доказательства, что истец не имел возможности приобрести квартиру со схожими характеристиками не представлено. Просит в иске отказать и взыскать с истца судебные расходы в сумме 10 000 рублей за составление рецензии на Отчет об оценке и 5 000 рублей за подготовку информационного письма.

Третьи лица ИП ФИО7, ООО «Е1» в судебное заседание не явились, причин неявки не сообщили.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договор (ч.5 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (ч. 2 ст. 1064 ГК РФ).

В силу статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, в силу положений статей 15, 1064 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков, являющейся видом гражданско-правовой ответственности, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями и доказанность размера ущерба.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 30.10.2022г. между ФИО2, ФИО3, ФИО2, действующей за ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении объекта недвижимого имущества- жилое помещение, общей площадью 61,8 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес> (л.д.222-223 т.1).

Согласно п.1.1 договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до 30 ноября 2020г. (включительно), на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В силу п.п 2.3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 3 050 000 рублей, при этом 50 000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора.

В п.2.6 договора отражено, что со слов продавца на регистрационном учете в Объекте недвижимости есть зарегистрированные лица.

Пунктом 3.1.1 предусмотрено, что продавец не позднее 2 рабочих дней до подписания основного договора обязан подготовить и представить документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе, выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц.

Решением Советского районного суда г.Новосибирска от 03.03.2021г. по иску ФИО1, ФИО8 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, судебных расходов, исковые требования истцов удовлетворены, с ответчиков солидарно в пользу истцов взыскана вторая часть задатка в сумме 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 1 700 рублей (л.д.11-18 т.1).

Данным судебным актом, имеющим в силу ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение, установлено, что основной договор между сторонами в срок до 30.11.2020г. заключен не был по причине непредставления продавцами указанных в перечне п.3.1.1 договора необходимых документов для совершения сделки купли-продажи указанного жилого помещения (выписка из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных граждан).

Суд считает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, с учетом следующего.

Исходя из содержания ст. 15 ГК РФ в единстве со ст. 56 ГПК РФ, обязанность по доказыванию факта наличия убытков, их размера, противоправности действий (бездействия) ответчика и причинной связи между его поведением и причиненными убытками, лежит на истце. Доказательств, указывающих на то, что имеет место совокупность указанных условий, по данному делу не установлено. Между тем, отсутствие одного из вышеназванных элементов состава деликтного правонарушения исключает наступление имущественной ответственности ответчика.

Что касается требований истца о возмещении убытков, ввиду отсутствия причинно-следственной связи и недоказанностью вины ответчиков в причинении истцу убытков в связи с наймом другого жилья суд соглашается с возражениями ответчиков об отсутствии оснований для их возмещения.

Так, судом установлено, что в соответствии с п.4.2 предварительного договора, продавец обязан уплатить покупателю неустойку (штраф) в размере 50 000 рублей в следующих случаях: уклонения Продавца от заключения основного договора и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения предварительного договора.

Решением суда от 03.03.2921г. установлен факт ненадлежащего исполнения договора, а именно, непредставления продавцами указанных в перечне п.3.1.1 договора необходимых документов для совершения сделки купли-продажи указанного жилого помещения (выписка из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных граждан). Факт уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи данным судебным актом не устанавливался, не подтвержден он и в ходе настоящего судебного разбирательства. ФИО1 каких-либо действий со своей стороны к заключению основного договора не предпринимал, требование о заключении такого договора не направлял, с исковым заявлением в суд о понуждении продавцов заключить договора не обращался. Таким образом, суд приходит к выводу что довод истца о том, что со стороны ответчиков имело место уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры, при чем необоснованное, не подтверждается материалами дела.

В качестве подтверждения понесенных убытков истцом предъявлен договор найма жилого помещения по <адрес> от 19.12.2020г. (л.д.19), заключенный с ФИО9 на срок с 20.12.2020г. по 20.06.2021г. Однако, еще до заключения предварительного договора купли-продажи с ответчиками, истцом 07.10.2020г. была продана принадлежащая ему квартира по адресу: <адрес> (л.д.20-21 т.1). При этом продавец обязался освободить указанную квартиру в течение 2 дней с момента полного расчета между сторонами. Также 24.10.2020г. матерью истца ФИО8 продана принадлежащая ей квартира по адресу: <адрес> (л.д.22-23 т.1), срок освобождения <адрес> дней с момент полного расчета между сторонами. Таким образом, еще до заключения предварительного договора купли-продажи, истец продал принадлежавшее ему жилое помещение, следовательно, отсутствие пригодного для проживания жилья, не связано с действиями ответчиков, т.к. принадлежащей ему недвижимостью ФИО1 распорядился ранее высказанного ответчиками намерения продать принадлежащее им жилое помещение.

Кроме того, из материалов дел следует, что полученный ответчиками задаток в сумме 50 000 рублей был возращен покупателю 02.12.2020г. (л.д.224). Следовательно, с указанной даты у истца на руках была полная сумма для приобретения иного жилого помещения, какие –либо препятствия для этого М-выми не создавались. Однако ФИО1 не предпринял действия для приобретения иного жилья, уже после возврата продавцами суммы задатка 02.12.2020г. заключил договор найма жилого помещения на срок до 20.06.2021г. и только 05.06.2021г. приобрел жилое помещение в виде однокомнатной квартиры площадью 36,9 кв.м. (л.д.24 т.1), которая не является равноценной жилому помещению, принадлежащего ответчикам в виде 3-х комнатной квартиры площадью 61.8 кв.м. При этом стоимость указанного жилого помещения составляет 2 940 000 рублей, что ниже стоимости квартиры ответчиков, указанной в предварительном договоре купли-продажи.

Не могут считаться убытками коммунальные платежи, внесенные истцом при найме жилого помещения, поскольку относятся к потребляемым ресурсам (вода, электроэнергия) вне зависимости от места проживания потребителя.

Поскольку расходы на наем жилого помещения не признаны судом состоящими в причинно-следственной связи с действиями ответчиков, не подлежат взысканию расходы на переезд истца в арендуемое им жилое помещение.

Заявляя исковые требования о возмещении убытков, ФИО1 ссылался на то, что в результате уклонения ответчиков от продажи квартиры, являющейся предметом предварительного договора, истцу причинены убытки в виде разницы между ценой, по которой истец намеревался заключить основной договор купли-продажи с ответчиком, и стоимостью данного объекта недвижимости, определенной в Отчете «Техноцентр оценка имущества» № «Об оценке рыночной стоимости квартиры, общей площадью 61,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>» (л.д.51-93 т.1). Однако при расчете рыночной стоимости указанного жилого помещения оценщиком использовались объекты -аналоги, имеющие различия по своим характеристикам. Так, были использованы обьекты-аналоги в <адрес> и <адрес>, расположенные территориально в другом районе <адрес> и цена 1 кв.м. которых значительно превышает стоимость спорной квартиры: (57 503,36 рублей за 1 кв.м., 53 210,16 за 1 кв.м. против 50 697,30 рублей за 1 кв.м. квартиры ответчиков).

Согласно справки ООО «Сибриэлт» от 22.09.2022г. (л.д.107 т.2) осенью и в конце 2020г., исходя из практики АН «Сибриэлт», на рынке готового жилья наблюдался застой, связанный как со снижением платежеспособности покупательского спроса, так и с сокращением объема предложения, рост цен на уже выставленные 3-х комнатные квартиры отсутствовал. При этом приведены цены квартир, расположенных в жилых домах по <адрес> в <адрес>, из которых следует, что выставленные на продажу 3-х комнатные квартиры были реализованы по цене, меньшей на дату первоначальной публикации объявлений о их продаже.

Указанная в Отчете рыночная стоимость объектов недвижимости, не может быть принята в качестве безусловного доказательства рыночной стоимости этого имущества, поскольку при заключении сделок она определяется соглашением сторон в соответствии с принципом свободы договора, закрепленного п. 1 ст. 421 ГК РФ и зависит от многих факторов.

Истец не приобрел аналогичную квартиру по большей цене, чем был согласована с ответчиками. Доказательства, подтверждающие что ФИО1 не имел возможности приобрести иную квартиру со схожими характеристиками, не представлены. Кроме того, данный отчет составлен за период с 01.09.2020г. по 02.12.2021г., в то время как истец приобрел жилое помещение в июне 2021г., следовательно, не подтверждает рост цены квартиры ответчиков на ту дату, когда ФИО1 принято решение о покупке квартиры.

Продавцы уже понесли ответственность за неисполнение условий предварительного договора, возвратив сумму задатка в двойном размере.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования ФИО1 не основанные на законе, не обоснованные и не подлежащие удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении иска отказано в полном объеме, в соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с истца в пользу ответчика ФИО3 подтвержденные документально понесенные им расходы по рецензированию отчета об оценке имущества в сумме 10 000 рублей (л.д.63-66 т.2) и за подготовку Информационного письма ООО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» от 15.09.2022г. (л.д.89-94) в размере 5 000 рублей.

С учетом того, что истцом при увеличении размера заявленных требований с 51 000 рублей до 511 204 рублей не была произведена доплата государственной пошлины, суд взыскивает с ФИО1 в силу ст. 92 ГПК РФ в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 582,04 рублей.

Руководствуясь статьями 98, 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в иске к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании убытков -отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебные расходы в сумме 15 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 582,04 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц.

Председательствующий подпись Нефедова Е.П.

Мотивированное решение изготовлено 05.10.2022г.