УИД 50RS0014-01-2022-000175-06
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 сентября 2022 г. город Ивантеевка
Ивантеевский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Колчиной М.В.,
при секретаре Акимове Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-896/2022 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее по тексту – ООО «Альтаир», арендатор) о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение.
В обоснование требований истец указал, что между ФИО4 (далее по тексту – арендодатель, собственник), и ООО «АЛЬТАИР» (далее по тексту - арендатор) заключен договор аренды № 2/18 от 30.10.2018 г., согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом.1. на срок до 30 июня 2023 г. 30.04.2021 года между ФИО4 (далее по тексту -продавец) и ФИО1 (далее по тексту - покупатель) заключен договор купли – продажи нежилого помещении, согласно которому продавец продал покупателю нежилое помещение С 13 мая 2021 г. истец является собственником спорного нежилого помещения, передано ему от предыдущего собственника по акту приема – передачи от 24 мая 2021 года. В соответствии с условиями договора ответчик обязался вносить ежемесячно арендную плату до 01 числа текущего месяца в размере 80500 рубля. Однако, за период с мая по сентябрь месяц неоднократно допущены просрочки в оплате аренде и не в полном объеме, а также имеется задолженность по оплате коммунальных услуг. В адрес ответчика направлена претензия о выплате задолженности по арендной плате, которая до настоящего времени не исполнена. В соответствии с п. 2.2.3. ответчик должен был использовать спорное помещение по назначению - Фитнес-клуб, но используется помещение в качестве ресторана. Также ответчик произвел перепланировку и переоборудования арендуемого спорного помещения без письменного разрешения истца, что отражено в техническом паспорте от 28.07.2021г. Согласно п. 2. акта приема-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения от 30.04.2021 г. перепланировка спорного помещения предыдущим собственником не проводилась, согласий на перепланировку ни кому не давалось. В связи, с чем 18 августа 2021 г. в адрес ответчика направлено Предупреждение с уведомлением об одностороннем расторжении договора, до настоящего времени помещение в надлежащий вид не приведено. Просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, обязав ответчика освободить спорное помещение.
Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержала.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, представил возражение на иск, в котором пояснил, что задолженности по арендной плате не имеется, арендная плата оплачивается ежемесячно, коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно. В п.1.1. договора аренды указан существовавший на тот момент адрес и название помещения Фитнес-клуб, что не является назначением помещения. Кроме того, на территории фитнес-клубов допускается размещение кафе, ресторанов или иных объектов общественного питания. В указанном помещении, задолго до заключения договора аренды ответчиком, находилось кафе/ресторан, что подтверждается информацией из общедоступных источников в частности страницы из телекоммуникационной сети Интернет. Из представленных доказательств истцом не подтверждены обстоятельства, что спорное помещение используется не по назначению и что ранее было изначально иное назначение помещению, а также не представлено доказательств, что предполагаемая перепланировка произведена именно ответчиком. Ответчик перепланировку не производил и принял помещение в аренду в том состоянии, в котором передавал ему помещение предыдущий собственник, помещение передавалось как пункт общественного питания (кафе/ресторан), о чем свидетельствуют фотоснимки, сделанные перед заключением договора. Ответчик лишь произвел ремонт помещения без перепланировки, что подтверждается фотоснимками. В силу действующего законодательства оснований для расторжения договора аренды не имеется и освобождении помещения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит заявленные истцом требования не обоснованными и подлежащими отклонению.
Материалами дела установлено, что между ФИО2 и ООО «Альтаир» заключен 01 ноября 2018 года № 2/18 договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) на условиях, определенных настоящим договором, встроенного – пристроенного помещения Фитнес – клуба: на поэтажном плане строения помещения 1 этажа с 31-58, общей площадью 233,30 кв.м., включая площадь обслуживания посетителей 410, расположенного по адресу: <адрес>, пом. «Фитнес –клуб».
По условиям договора арендодатель передал во временное пользование арендатору помещение сроком на 5 лет, стоимостью аренды помещения 80500 рублей.
Согласно п.3.2 арендная плата вносится ежемесячно не позднее 01 числа текущего месяца аренды путем перечисления на расчетный счет арендодателя, либо в кассу.
Актом приема – передачи 01 ноября 2018 года арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду с 01 ноября 2018 года спорное помещение.
30 апреля 2021 года между арендодателем и ФИО1 заключен договор купли – продажи нежилого помещении, согласно которому продавец продал покупателю данное помещение.
По акту приема –передачи от 24 мая 2021 года продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца в соответствии с п.п. 13и 14 договора купли –продажи нежилого помещения указанное помещение.
С 13 мая 2021 г. истец является собственником спорного помещения, кадастровый №, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 13 мая 2021 года.
24 мая 2021 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление о смене собственника и замены стороны по договору аренды.
23 июня 2021 года в адрес ответчика направлена претензия о выплате задолженности по арендной плате на 23 июня 2021 г. в размере 160000 рублей.
Претензия ответчиком не исполнена.
В связи с многократными и существенными нарушениями условий договора аренды в части просрочки арендной платы, по оплате коммунальных услуг, в связи с самовольной перепланировкой помещения 18 августа 2021 года истец направил в адрес ответчика предупреждение с требование оплаты задолженности в течение 15 календарных дней со дня получения предупреждения и восстановлении проведенной перепланировки, в том числе приведшей к порчи имущества арендодателя.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд не находит каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны ответчика, напротив, ответчиком представлены документы об исполнении обязанности по оплате арендных платежей.
Кроме того суд не находит установленным факт не исполнения ответчиком своих обязательств по оплате коммунальных услуг, что подтверждается актом взаимных расчетов от 22 июня 2022 г. У ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 7612,32 рублей. Частичная оплата коммунальных не является поводом для расторжения договора по правилам статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Из исковых требований истца следует, что арендатор использует помещение не по назначению, на основании п. 2.2.3. договора аренды ответчик должен был использовать спорное помещение по назначению - Фитнес-клуб, но используется помещение в качестве ресторана.
Согласно выписке из ЕГРН от 13.05.2021 г., представленной истцом, указанно назначение помещения как нежилое, без указания какого-либо иного целевого назначения помещения. Кроме того, основным видом деятельности арендатора, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 26.01.2022г. является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания ОКВЭД 56.10.
Из представленных доказательств по делу суд не усматривает каких-либо нарушений в части использования арендатором помещения не по прямому назначению, судом при рассмотрении дела не установлено иного назначения помещения, в договоре аренде и в техническом паспорте не указано какое назначение имеет помещение.
Ранее в спорном помещении на протяжении длительного времени находились объекты общественного питания, что подтверждается протоколом осмотра доказательств, составленного нотариусом Пушкинского нотариального округа Московской области, находящихся в электронном виде в информационной и телекоммуникационной сети общего пользования Интернет на страницах информационного ресурса (сайта).
В связи с чем, суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что арендатор использует помещение не по назначению, сам истец обратного доказательства в ходе рассмотрения дела не представил.
Одним из доводов истца о расторжении договора аренды является, что ответчик произвел самовольно перепланировку и переоборудования арендуемого спорного помещения без письменного разрешения истца, ссылаясь на акт приема-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения № б/н от 30.04.2021 г., согласно которого перепланировка спорного помещения предыдущим собственником не проводилась, согласий на перепланировку никому не давалось и на основе замеров БТИ был изготовлен новый технический паспорт по состоянию на 27.07.2021 г. согласно которому, в шести помещениях произведена перепланировка, на основании чего истец предполагает, что перепланировка была произведена Ответчиком.
Согласно Техническому паспорту от 27 июля 2021 г., составленного Мытищинском филиалом ГБУ Московской области «МОБТИ» площадь помещения составляет 234.20 кв.м., ранее общая площадь составляла 233,30 кв.м.
На основании п. 1.4. договора аренды арендодатель сдает арендатору помещение в пригодном для эксплуатации состоянии, по приемо-передаточному акту, являющем неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.11.2018 к договору аренды арендодатель сдала, а ООО «Альтаир» принял помещение площадью 233,30 квадратных метров, указанное помещение на момент передачи видимых дефектов не имеет.
Суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что ответчик произвел перепланировку и переоборудования арендуемого спорного помещения, поскольку материалами дела установлено, что ответчик принял указанное помещение в аренду в том состоянии, в котором оно находилось при предыдущем собственнике, общей площадью 233,30 кв.м, что подтверждается актом приема- передачи от 01.11.2018 года.
Сведения, указанные в техническим паспорте, об общей площади помещения 234,20 кв.м. на 27 июля 2021 г., разнящиеся с общей площадью, указанной в договоре аренде, 233,30 кв.м., не доказывает тот факт, что ответчиком была произведена перепланировка спорного помещения.
Проанализировав представленные доказательства по делу, учитывая показания свидетеля, суд не находит оснований для расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ, по основаниям, изложенных в исковых требованиях, поскольку истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств в опровержение представленных ответчиком документов.
На основании изложенного суд не находит правовых оснований для расторжения договора аренды, что влечёт отказ в удовлетворении иных требованиях об обязании освобождения нежилого помещения.
Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, паспорт №, к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир», ОГРН <***>, о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2/18 от 30 октября 2018 г. и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 1, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.
Председательствующий М.В. Колчина