УИД 40RS0001-01-2025-012686-29

Дело №2-1-9483/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе:

председательствующего судьи Панюшкиной О.П.,

при секретаре Бурлаку Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 29 октября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Смолартстрой» к ФИО1 ФИО7 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности возвратить нежилое помещение и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

2 сентября 2025 года ООО СЗ «Смолартстрой» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 8 августа 2018 года, нежилого помещения площадью 161,1 кв.м., расположенного по адресу: №, прекращении права собственности ответчика на него, признании за истцом права собственности на данное нежилое помещение, возложении на ответчика обязанности возвратить нежилое помещение истцу и взыскании с ответчика убытков в размере 4 398 030 рублей и расходов по уплате госпошлины в сумме 74 786 рублей.

Требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора купли-продажи.

Представитель истца, являясь одновременно представителем третьего лица ООО «Лидер-Строй», по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался. Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании иска не признал, ссылаясь на его необоснованность.

Суд, выслушав участников процесса и изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 8 августа 2018 года между ООО СЗ «Смолартстрой» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости.

По условиям указанного договора в собственность ФИО2 было передано нежилое помещение площадью 161,1 кв.м., расположенное на цокольном этаже дома по адресу: <адрес>

Также, по условиям договора стоимость помещения составила размер 6 900 000 рублей (пункт 3.1 договора), которая подлежала оплате в рассрочку ежемесячными платежами в срок до 30 числа каждого месяца в размере не менее 40 000 рублей. Первый платеж подлежал уплате по истечении двух месяцев со дня регистрации договора в управлении Росреестра по Калужской области (пункт 3.2 договора).

Полная уплата цены договора предусмотрена условиями договора в срок до 30 августа 2022 года (пункт 3.3. договора).

Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке 27 августа 2018 года.

С 8 августа 2018 года по 28 июня 2019 года ответчиком во исполнение обязательств по договору произведена оплата истцу за нежилое помещение в размере 360 000 рублей.

27 марта 2019 года между истцом и третьим лицом ООО «Лидер-Строй» был заключен договор уступки прав требования №1, по условиям которого право требования к ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости от 8 августа 2018 года на сумму 6 660 000 рублей было передано ООО «Лидер-Строй».

Денежные средства в размере 120 000 рублей, поступившие от ответчика после заключения договора цессии были перечислены ООО «Лидер-строй», что подтверждается платежным поручением № от 25 июля 2019 года.

Ответчиком произведена оплата по договору купли-продажи недвижимости ООО «Лидер-Строй» в размере 2 230 000 рублей (без учета указанных выше 120 000 рублей).

В связи с неисполнением обязательств по договору ООО «Лидер-Строй» в адрес ФИО2 была направлена претензия (исх.№02/25ЛС от 24 марта 2025 года) с требованием о погашении задолженности по договору и повторная претензия (исх.№02/25ЛС от 16 мая 2025 года) с таким же требованием, а также письмо ООО СЗ «Смолартстрой» (исх.№57/25САС от 30 апреля 2025 года) о подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 8 августа 2018 года с возмещением истцу убытков-недополученной выгоды от возможной сдачи спорного помещения в аренду в размере 4 021 056 рублей.

В ответ на указанные претензии от ФИО2 поступило письмо от 4 июня 2025 года с предложением оплатить задолженность по договору в соответствии со следующим графиком: ежемесячными платежами в сумме от 70 000 рублей до 120 000 рублей с датой в последний день месяца по 31 марта 2026 года, а в срок до 30 апреля 2026 года произвести полное погашение задолженности по договору.

1 июля 2025 года договор уступки прав требования №1 от 27 марта 2019 года между истцом и ООО «Лидер-Строй» был расторгнут, о чем ФИО2 был уведомлен.

Также, ООО СЗ «Смолартстрой» письмом (исх.№71/25САС от 16 июня 2025 года) было предложено ФИО2 в срок до 30 сентября 2025 года погасить задолженность в полном объеме ежемесячными платежами по 1 077 500 рублей 30 июня, 31 июля, 31 августа и 30 сентября 2025 года.

29 сентября 2025 года ответчик произвел платеж по договору купли-продажи недвижимости в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями №1, №2 на сумму 350 000 рублей каждое и №4 на сумму 300 000 рублей. Денежные средства за ФИО2 перечислены со счета его супруги ФИО5, являющейся индивидуальным предпринимателем.

Таким образом, ответчиком была произведена оплата по договору в сумме 3 590 000 рублей.

30 сентября 2025 года ответчиком в одностороннем порядке была возвращена истцу оплата по договору в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями №2203, №2204 и №2205, со ссылкой на расторжение договора купли-продажи недвижимости от 8 августа 2018 года.

Обращаясь в суд с указанными выше исковым требованиями, ООО СЗ «Смолартстрой» считает, что имеются основания для расторжения договора, заключенного с ответчиком, поскольку оплата полной стоимости объекта недвижимости ФИО2 в установленный договором срок (до 30 августа 2022 года) не произведена, чем нарушены существенные условия договора и стороне истца причинены убытки в размере 4 398 030 рублей, составляющие стоимость аренды спорного помещения за период с 31 августа 2022 года до 1 августа 2025 года (35 месяцев).

Суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, не усматривает оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 данной статьи).

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что существенных нарушений условий спорного договора, являющихся основанием к его расторжению не допущено, поскольку покупателем в согласованном сторонами порядке оплачено за приобретенный объект более половины его стоимости, поэтому продавец не имеет права на отказ от исполнения указанного договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка представителя истца на то, что платеж по договору в размере 1 000 000 рублей был произведен за пределами срока, установленного договором, осуществлен не истцом, а его супругой и в силу указанных обстоятельств был возвращен, не может быть принята во внимание.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии-в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец до обращения 2 сентября 2025 года с иском в суд направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность в срок до 30 сентября 2025 года, установив, таким образом, новый срок для исполнения обязательства. Исковое заявление в суд было подано до истечения указанного срока. Ответчиком 29 сентября 2025 года в пределах данного срока был произведен платеж по договору в сумме 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно, в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, подача иска в суд до истечения указанного срока, как и возврат произведенного платежа в размере 1 000 000 рублей, свидетельствует о недобросовестном поведении истца и об утрате права на расторжение договора в течение вновь установленного срока.

Также, разрешая спор, суд принимает во внимание, что истец своим поведением в течение длительного срока подтверждал действительность договора и соглашался с фактически установленным порядком его исполнения, в связи с чем, по мнению суда, утратил право на расторжение договора по основанию просрочки оплаты.

Так, с августа 2022 года до марта 2025 года истцом не направлялось ответчику претензий и требований об исполнении обязательств и расторжении договора, принимались периодические платежи, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.

Такое поведение истца свидетельствовало о его согласии с существующим порядком расчетов и подтверждало его интерес к сохранению договорных отношений. Ответчик продолжал исполнять договор, при этом, осуществляя в спорном помещении предпринимательскую деятельность. В нежилом помещении ответчика расположен магазин питания для животных «Три кота».

Пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет запрет на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора. Если у стороны возникает право на отказ от договора, но она своим прямым заявлением или поведением подтверждает сохранение договора, эта сторона впоследствии теряет возможность заявить об отказе от договора по тем же основаниям. Указанное правило применяется и к случаям судебного расторжения договора по аналогии закона в ответ на допущенное нарушение или возникшее иное основание для расторжения договора.

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Суд считает, что действия истца по возврату платежа в размере 1 000 000 рублей являются в силу приведенной выше нормы закона и установленных по делу обстоятельств также недобросовестным поведением, направленным на создание препятствий для исполнения договора.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения как основного требования о расторжении договора, так и производных от него требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Смолартстрой» к ФИО1 ФИО7 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности возвратить нежилое помещение и взыскании убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2025 года.