Уникальный идентификатор дела 65RS0001-01-2024-014661-59

Дело № 2-1247/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Катюха А.А.,

при ведении протокола секретарем Колесниковой Е.С.,

с участием представителей истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от 06.06.21024 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к Кон М.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Истец Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к Кон М.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 01.10.2022 года по 30.09.2024 год в размере 6 413 649 рублей 94 копейки, пени за период с 02.10.2022 ода по 07.11.2024 год в размере 4 335 098 рублей 95 копеек, всего 10 748 748 рублей 89 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что 14.03.2019 года между ДЗП города Южно-Сахалинска и Кон М.И. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользования (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 12179 кв.м., в том числе площадь земельного участка ограниченного в использовании и обременении- 2273 кв.м. (охранная зона ЛЭП 35 кв), расположенный по <адрес>. Срок договора установлен с 14.03.2019 по 13.03.2022 (на 3 года) (пункт 1.1. Договора). Земельный участок предоставляется арендатору по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора. Целевое использование земельного участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.2. Договора). Арендная плата перечисляется на реквизиты, указанные в пункте 2.5 договора. Пунктами 2.1-2.3. Договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с приложением к договору «Расчет арендной платы», не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 ноября текущего года, начиная с 14.03.2019, размер который может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год. В случае неуплаты арендных платежей в установленном договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, которая предусмотрена пунктом 4.2 Договора. С 01.01.2020 года арендная плата рассчитывается в соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск». Вместе с тем, по окончании договора аренды земельный участок арендатором Департаменту по акту приема не возращен. Согласно осмотру земельного участка, проведенного истцом 05.11.2024 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером № огражден, доступ ограничен. На участке осуществляется демонтаж объекта недвижимости, поставленного на государственный кадастровый учет с кадастровым номером №, прав собственности на которое зарегистрировано за Кон М.И.. Также на участке располагаются контейнеры, крупногабаритная техника. Таким образом, по истечении договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок. В связи с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей за ним образовалась задолженность за период с 01.10.2022 по 30.09.2024 в размере 6 413 649,69 рублей, а также пени за период с 02.10.2022 по 07.11.2024 в размере 4 335 098,95 рублей.

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, настаивали на удовлетворении требований, после перерыва не явилась ФИО1

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требования, просила снизить пени, поскольку заявленная сумма не соразмерна, полагала, что расчет арендной платы произведен с применением повышенной ставки и является незаконным.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 39 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности РФ, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 14.03.2019 года между ДЗП города Южно-Сахалинска и Кон М.И. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользования (в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 12179 кв.м., в том числе площадь земельного участка ограниченного в использовании и обременении- 2273 кв.м. (охранная зона ЛЭП 35 кв), расположенный по <адрес>. Срок договора установлен с 14.03.2019 по 13.03.2022 (на 3 года) (пункт 1.1. Договора).

В силу пункта 1.2. указанного Договора земельный участок предоставляется арендатору по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора. Целевое использование земельного участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Вид разрешенного использования земельного участка: «Объект торгового назначения» согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2019 года. Приведенное описание вида разрешенного использования земельного участка является окончательным и не подлежит изменению.

Пунктами 2.1-2.3. Договора предусмотрено, что арендатор обязуется ежеквартально вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата вносится арендатором не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно пункта 2.2. Договора размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще одного раза в год. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов государственной власти либо органов местного самоуправления, направленные на установление и (или) изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск». Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно.

Как следует из пункта 2.3. Договора арендная плата исчисляется с 14.03.2019.

На основании пункта 2.6. Договора неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.8 договора в случае если после прекращения настоящего договора арендатор не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, либо возвратил его несвоевременно, он уплачивает плату за пользование земельным участком по ставкам арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 4.2 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В нарушение условий договора ответчик не исполняет свою обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем за период с 01.10.2022 по 30.09.2024 образовалась задолженность в размере 6 413 649,69 рублей.

Также, в связи с неисполнением условий договора аренды, за период с 02.10.2022 по 07.11.2024 на сумму задолженности начислены пени в размере 4 335 098,95 рублей.

Арендодателем в адрес ответчика направлено предупреждение о задолженности и пени, однако образовавшаяся задолженность до настоящего времени не погашена.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан правильным и соответствующим действующему законодательству, и условиям договора.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору ответчиком не представлено.

Доводы о несогласии с начислением арендной платы по ставке 10% за период 2022 г., поскольку расчет платы за 4 квартал 2022 года подлежит расчету без применения повышенного коэффициента по ставке 4%, суд признает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Так, Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставление в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Пунктом 4 статьи 2 Порядка (в редакции от 12.03.2020, действующей на дату возникновения спорной задолженности) предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: А=Кс х СТ х Ки, где:

А - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ст – ставка арендной платы, установленная приложениями 1, 2 к Порядку.

При этом ставки устанавливаются двух видов: Ст1 – ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Ст2 – ставка арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости;

Ки – коэффициент инфляции, применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка. Для случаев, предусмотренных частью 1 статьи 2 настоящего Порядка, коэффициент инфляции применяется в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации.

Пунктом 4.1. Приложения к Порядку установлены ставки арендной платы для земельный участков, предоставленных для размещения зданий и сооружений делового управления, объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынков, магазинов, банковской и страховой деятельности, общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, выставочно-ярмарочной деятельности в размере 17,2% от кадастровой стоимости (под существующими объектами недвижимости) и в размере 10% от кадастровой стоимости (строительство, реконструкции объектов недвижимости).

При таких обстоятельствах, в 2022 году годовая арендная плата на земельный участок с кадастровым номером № определена исходя из кадастровой стоимости (Кс) земельного участка – 18 296 755,28, ставки по виду (Ст) – 10% (подпункт 4.1. Приложения к Порядку) и коэффициента инфляции (Кинф) – 1,0785.

Из материалов дела следует, что письмом от 25.01.2022 года департамент направил в адрес арендатора расчет арендной платы на 2022 год.

Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 03.10.2023 года № внесены изменения в Порядок.

Пунктом 4 Решения предусмотрено, что оно вступает в силу со дня опубликования в газете «Южно-Сахалинск сегодня» и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2023 года.

Во исполнение указанного Решения Департаментом произведен перерасчет платы за пользование земельным участком за 2023 год и скорректированный расчет направлен в адрес арендатора письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Приказом Министерства от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Сахалинской области по состоянию на 01.01.2022 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 28 314 592,73 рублей.

В силу пункта 4 статьи 2 Порядка (в редакции от 03.10.2023) арендная плата за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле:

А=Кс х Кд х Кз х Ки, где:

А – размер годовой арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией, установленный приложением 1 к Порядку.

При этом коэффициенты дифференциации устанавливаются двух видов: Кд1 – коэффициент дифференциации при предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости, и (или) под существующие объекты недвижимости, Кд2 – коэффициент дифференциации при предоставлении земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости;

Кз – коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок, =1;

Ки – коэффициент инфляции, рассчитанный по формуле и применяемый в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 3 настоящего Порядка.

Подпунктом 4 Приложения 1 к Порядку для земельных участков, предназначенных для размещения магазинов, установлен коэффициент дифференциации (кд) в размере 6,20%.

В 2023-2024 г.г. годовая арендная плата на земельный участок с кадастровым номером № определена исходя из кадастровой стоимости (Кс) земельного участка – 28 314 591,73 рублей, коэффициента дифференциации (Кд) – 6,20% (подпункт 4 Приложения 1 к Порядку), коэффициента зависящего от зоны градостроительной ценности земельного участка (Кз) – 1 и коэффициента инфляции (Кинф) – 1.

В этой связи расчет истца является обоснованным и соответствующим действующему законодательству и указанному Порядку.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к Кон М.И. о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению и взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 по 30.09.2024 в размере 6 413 649,94 рубля.

В результате неисполнения основного обязательства, ответчику начислена пени за период с 02.10.2022 по 07.11.2024 года в размере 4 335 098,95 рублей.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о снижении пени, суд находит его подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, в соответствии с которым осуществлении прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела (периода просрочки исполнения обязательств, действий сторон, отсутствие тяжелых последствий для истца в результате нарушения его прав), с учетом положений вышеуказанных норм, в силу требований части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о состязательности и равноправия сторон в процессе, учитывая, что взыскание с ответчика значительных сумм может повлечь нарушение его прав, суд считает, что начисленная пеня несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений и полагает возможным снизить ее размер до 500 000 рублей. В удовлетворении требований истца о взыскании пени в большем размере суд отказывает.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В этой связи с ответчика в доход бюджета муниципального образования городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 72 395 рублей 55 копеек.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к Кон М.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, удовлетворить частично.

Взыскать с Кон М.И., ДД.ММ.ГГГГ, (<данные изъяты>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (№) задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 01.10.2022 по 30.09.2024 в размере 6 413 649,94 рубля, пени за период с 02.10.2022 по 07.11.2024 в размере 500 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в большем размере, отказать.

Взыскать с Кон М.И., ДД.ММ.ГГГГ, (<данные изъяты> в доход бюджета муниципального образования городского округа «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 72 395 рублей 55 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья А.А. Катюха

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.А. Катюха