Дело № 3а-276/2022

УИД 55OS0000-01-2022-000142-68

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.,

при секретаре Курдюмовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 9 августа 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бауцентр Рус» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бауцентр Рус» (далее – ООО «Бауцентр Рус», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением.

Из материалов дела следует, что ООО «Бауцентр Рус» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- площадью 34195+/-65 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир торговый комплекс, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ;

- площадью 49324+/-78 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир строение, потовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, (том 3 л.д. 3-6).

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером составляет , для земельного участка с кадастровым номером составляет (том 3 л.д. 1-2, 86-87).

На основании отчетов об оценке № , № от 20 декабря 2021 года, выполненных ООО (оценщик О.), административный истец 27 декабря 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости , земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости (том 3 л.д. 7-8, 18-19).

Решениями бюджетного учреждения от 28 января 2022 года № , № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 3 л.д. 11-15, 23-27, том 4 л.д. 14-18, 20-24).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей, общество 1 марта 2022 обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости , земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года (том 1 л.д. 6-14).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости , земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № от 30 июня 2022 года (том 4 л.д. 192-193).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Бауцентр Рус» ФИО1 заявленные требования поддержал с учетом уточнения.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения – том 4 л.д. 1-4, 190-191).

Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО3 указал на обоснованность экспертного заключения, не возражал против удовлетворения уточненного административного искового заявления в части установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы (отзыв – том 4 л.д. 81-82).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 4 л.д. 43-62).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами и является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости (том 3 л.д. 1-2, 86-87).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 29 декабря 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года (том 3 л.д. 7-8, 18-19, 5-6, 9-10). К заявлениям приложены отчеты об оценке от 20 декабря 2021 года № , № (том 1 л.д. 18-250, том 2 л.д. 2-234).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

28 января 2022 года бюджетным учреждением приняты решения № , № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям в отчетах выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 3, 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; в качестве аналогов приведены объекты относящиеся к иным подсегментам рынка, не сопоставимым по ценообразующим факторам с объектом оценки; подбор принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне меньше среднего значения диапазона, фактически по нижним границам диапазонов значений удельных показателей стоимости, для каждой из ценовых зон, указанных в Справочнике оценщика; информация, приведенная в отчетах об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена; оценщиком принято мнение экспертов по состоянию на 2020 год и при этом не приведен анализ соответствия индексов ценности территорий рыночным данным по состоянию на 2021 год. Также сказано, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (том 3 л.д. 11-15, 23-27, том 4 л.д. 14-18, 20-24).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке № и № от 20 декабря 2021 года, подготовленные ООО (оценщик О.) (том 1 л.д. 18-250, том 2 л.д. 2-234).

Определением Омского областного суда от 17 марта 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанных отчетов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами и по состоянию на 15 августа 2021 года в случае несоответствия названных отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 4 л.д. 86-90).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от 30 июня 2022 года, согласно которому:

- отчеты № и № от 20 декабря 2021 года не соответствуют требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия требованиям пункта 22 «б», «в», «д» ФСО № 7, пунктов 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в отчетах № и № от 20 декабря 2021 года имеются нарушения, указанные в решениях бюджетного учреждения, а именно замечание № 1, указанное в решениях бюджетного учреждения № и № от 28 января 2022 года, обосновано в части применения объектов-аналогов, относящихся к иным подсегментам рынка и неприменимых в качестве аналогов (объект-аналог № 2 относится к сегменту «Общественное использование объектов капительного строительств, объект-аналог № 21 – «Производственная деятельность»), отсутствия корректировки к цене объекта-аналога № 24; замечание № 2 обосновано в части включения в итоговый расчет объектов-аналогов № 2, 21, 24;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на составляет , земельного участка с кадастровым номером по состоянию на – (том 4 л.д. 116-183).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от 30 июня 2022 года, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Т., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Т. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом установлено, что представленные отчеты об оценке № и № от 20 декабря 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «Бауцентр Рус» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами и в размере рыночной стоимости согласно заключению № от , суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № от 30 июня 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 августа 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

Оценивая заключение № от 30 июня 2022 года, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Возражения бюджетного учреждения на заключение № от 30 июня 2022 года проанализированы судом. Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.

Относительно суждения бюджетного учреждения о том, что экспертом не в полном объеме исследуется рынок, подбирается наиболее подходящий диапазон рынка, что приводит к искажению и снижению рыночной стоимости объектов оценки, а также об отсутствии скриншотов объявлений необходимо отметить следующее.

Эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, использовал объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № 3 заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблице № 4 заключения. При производстве экспертизы экспертом использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения и являющиеся актуальными в настоящее время.

Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта № от 30 июня 2022 года следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.

Согласно пункту 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Примененные корректировочные коэффициенты для каждого из объектов-аналогов приведены в таблицах № 8, 9 заключения.

Значение корректировок, как и значения для других приведенных аналогов, рассчитаны одинаковым образом, по единой формуле, приведенной на страницах 80 и 108 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога, которые также приведены в экспертном заключении.

Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации, который составил 27,25 % и 27,22%, что подтверждает корректность выборки (страницы 100 и 128 заключения).

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Таким образом, возражения бюджетного учреждения на заключение эксперта № от 30 июня 2022 года о нарушении экспертом требований пункта 5,13 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» суд находит необоснованными.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 29 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме .

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме .

Датой подачи заявлений считать 29 декабря 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 17 августа 2022 года.