Решение по делу № 2-3944/2023 от 11.12.2023 - о признании добросовестным приобретателем.

УИД 66RS0006-01-2023-003577-25 Дело № 2-3944/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 11 декабря 2023 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Делягиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Баранниковой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 о признании сделок недействительными, признании права собственности, истребовании имущества, выселении,

по встречному иску ФИО2 к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к С.А.С., ФИО1, ФИО2 о признании недействительными сделок в отношении квартиры с кадастровым номером < № > (далее – спорная квартира, жилое помещение), расположенной по < адрес >, признании права собственности, истребовании имущества, выселении.

В обоснование иска указано, что вышеназванная однокомнатная квартира принадлежала на праве собственности Я.П.И., который умер 10.06.2010. Поскольку наследственное дело после смерти указанного лица не заводилось, жилое помещение, входящее в его наследственную массу, являлось выморочным, его собственником в силу положений закона стало муниципальное образование «г.Екатеринбург». Вместе с тем согласно сведениям ЕГРН, на основании договора купли-продажи от 19.04.2018, заключенного между Я.П.И. (продавец) и С.А.С. (покупатель) право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за С.А.С. Таким образом, право собственности С.А.С. на жилое помещение было зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного от имени умершего лица, в то время как собственником квартиры в силу части 2 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации являлось муниципальное образование «г. Екатеринбург». Поскольку отчуждение жилого помещения было произведено в нарушение требований закона, указанный договор является недействительным. Впоследствии путем совершения ряда сделок купли-продажи право собственности на указанную квартиру было сначала зарегистрировано за ФИО1, а затем за ФИО2, которая в настоящее время является собственником жилого помещения. Вместе с тем, учитывая, что С.А.С., а впоследствии ФИО1, не являясь собственниками жилого помещения, не имели права его отчуждать, договоры купли-продажи от 19.04.2018 и от 22.07.2020 не повлекли правовых последствий в виде перехода права собственности. Принимая во внимание, что собственником квартиры с момента открытия наследства после смерти Я.П.И. являлось МО «г. Екатеринбург», против воли которого имущество выбыло из владения, истец Администрация г.Екатеринбурга просила признать договоры купли-продажи, заключенные между Я.П.И. и С.А.С., между С.А.С. и ФИО1 и между ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры с КН :290 недействительными; признать на указанное жилое помещение право собственности муниципального образования «г. Екатеринбург», указав в решении, что оно является основанием для регистрации права собственности МО «г. Екатеринбург»; истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 спорную квартиру и выселить последнюю из жилого помещения без предоставления жилого помещения взамен.

Ответчик ФИО2 иск не признала, обратилась со встречным иском, в котором просила признать себя добросовестным приобретателем спорной квартиры. В обоснование указала, что жилое помещение было ею приобретено на основании договора купли-продажи от 22.07.2020, сделка была фактически исполнена, оплата за приобретаемое имущество в размере 1870000 руб. была произведена с использованием кредитных средств (заключен кредитный договор < № > от 22.07.2020), переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. В настоящее время квартира находится в фактическом владении и пользовании ФИО2, в жилом помещении наряду с ФИО2 зарегистрирован ее сын ФИО3, для проживания которого оно и приобреталась. Об обстоятельствах, на которые ссылается Администрация г.Екатеринбурга, ФИО2 до рассмотрения настоящего дела известно не было, о правопритязаниях МО «г. Екатеринбург» на момент совершения сделки ответчик не знала и не могла знать. Перед заключением договора купли-продажи ФИО2 обратилась в Центр недвижимости «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» за составлением правового заключения в целях выявления обстоятельств, которые могут послужить в будущем основанием нарушения прав нового правообладателя объекта недвижимости и привести к ограничению и/или утрате права собственности на такой объект недвижимости. 13.07.2020 Центром недвижимости «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» было подготовлено правовое заключение, по результатам чего сделан вывод о том, что факторов, влекущих негативные правовые последствия для будущего правообладателя, не выявлено. 13.07.2020 в отношении приобретаемого имущества была также получена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой правообладателем жилого помещения на указанную дату являлась ФИО1, какая-либо информация о наличии обременений жилого помещения в выписке отсутствовала. Таким образом при заключении сделки ФИО2 совершила все действия, необходимые для выяснения судьбы имущества. В настоящее время ответчик в полном объеме несет бремя содержания жилого помещения, осуществляет его страхование, производит оплату коммунальных платежей. ФИО2 были понесены расходы на ремонт жилого помещения и его мебелировку, что подтверждается соответствующими письменными доказательствами. Напротив, Администрация г. Екатеринбурга, считающая себя собственником недвижимого имущества, на протяжении 13 лет не несла бремени его содержания, судьбой не интересовалась.

Определением суда от 09.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4 и Управление Росреестра по Свердловской области.

Определением суда от 11.12.2023 производство по делу в части требований, заявленных к С.А.С. прекращено в связи со смертью ответчика и отсутствием сведений как о его правопреемниках, так и наследственном имуществе.

При рассмотрении дела по существу представитель истца Администрации г.Екатеринбурга – ФИО5 исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно указала, что Администрация г. Екатеринбурга не могла узнать о наличии у муниципального образования прав в отношении вымороченного имущества до вступления в законную силу приговора Кировского районного суда г.Екатеринбурга от 18.07.2022 по уголовному делу № 1-210/2022, в рамках которого был установлен факт совершения ФИО4 мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения (разработан преступный план, направленный на приобретение путем обмана права собственности на квартиру) и обеспечение регистрации перехода права собственности на подконтрольное ему лицо – С.А.С. В рамках уголовного дела потерпевшим Администрация г.Екатеринбурга была признана на основании постановления от 18.08.2020. Какого-либо межведомственного взаимодействия с органами, позволяющего своевременно устанавливать наличие вымороченного имущества, не существует, поэтому о наличии такового орган местного самоуправления может узнать либо от управляющей компании, либо от соседей. Доказательства, подтверждающие, что органу местного самоуправления стало известно о смерти Я.П.И. своевременно, в материалах дела отсутствуют. Органы ЗАГС не входят в систему муниципальных органов, ввиду чего у них нет обязанности сообщать в муниципалитет сведения обо всех умерших гражданах.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 против удовлетворения первоначального иска категорически возражала, встречный иск просила удовлетворить, настаивая на том, что ответчик является добросовестными приобретателем имущества и предприняла все возможные меры для проверки спорной квартиры перед заключением сделки.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, мнение по иску не представила.

Представитель третьего лица ФИО7 против удовлетворения иска Администрации г. Екатеринбурга возражал, встречный иск просил удовлетворить. Указал, что банк является добросовестным залогодержателем спорной квартиры. ФИО2 не была осведомлена о наличии чьих-либо правопритязаний в отношении недвижимого имущества. Администрация г. Екатеринбурга является специальным субъектом и должна была своевременно предпринять меры к реализации своих прав в отношении вымороченного имущества. Я.П.И. был зарегистрирован в спорной квартире и снялся с регистрационного учета в связи со смертью. Ненадлежащее исполнение истцом обязанностей по выявлению вымороченного имущества, отсутствие должного межведомственного взаимодействия государственных и иных органов в данном вопросе не должно нарушать права добросовестного приобретателя имущества, которым в настоящее время является ответчик.

Третье лицо ФИО3 ранее в ходе рассмотрения дела указал, что является сыном ФИО2, квартира приобреталась для его проживания; в полном объеме поддержал доводы ответчика и встречный иск, возражая против удовлетворения первоначального.

Третьи лица ФИО4 и Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, мнение по иску не выразили.

Прокурор Емельянова М.К. в своем заключении полагала первоначально заявленные требования не подлежащими удовлетворению, встречный иск просила удовлетворить, ссылаясь на доказанность добросовестного приобретения спорного жилого помещения ответчиком ФИО2

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, сопоставив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки недействительны по основаниям, установленным законом, в силу признания их таковыми судом (оспоримые сделки) либо независимо от такого признания (ничтожные сделки).

При этом, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 32-36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом доказывания по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения выступают: наличие оснований приобретения права собственности у истца на истребуемое имущество, незаконность владения ответчиком этим имуществом и фактическое наличие имущества у ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Регулируя отношения по поводу наследования выморочного имущества, статья 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что оно переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований; в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, доля в праве общей долевой собственности на них; если перечисленные объекты расположены в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации; при этом жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования; иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (пункт 2); порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяются законом (пункт 3).

Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону: поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155); при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157); при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).

В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств независимо от осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически не учитывается возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя – гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима.

Таким образом, при разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле.

Кроме того, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.А.Н.», возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию – собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым – нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

Если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Как следует из материалов дела, спорным имуществом является жилое помещение – однокомнатная квартира площадью 32,2 кв.м с кадастровым номером < № >, расположенная по адресу: < адрес >.

Указанная квартира в соответствии с договором на передачу квартиры в собственность граждан от 27.11.1998 изначально принадлежала М.С.Г. и М.М.Х. по 1/2 доли в праве каждому (л.д. 64-65 т.1).

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 02.09.1999 собственником жилого помещения стал Я.П.И., < дд.мм.гггг > г.р.

Согласно сведениям ЗАГС (л.д. 62 оборот - т.1) Я.П.И. умер 10.06.2010 и согласно официальных сведений сайта «notariat.ru», после его смерти наследственное дело не заводилось (л.д. 31 т.1); наследственные права на принадлежавшее Я.П.И. имущество никем оформлены не были (доказательства обратного отсутствуют).

Между тем, 09.04.2018 от имени Я.П.И. (продавец) заключен договор купли-продажи, согласно которому Я.П.И. продал С.А.С. спорное жилое помещение по < адрес > (право собственности зарегистрировано 19.04.2018), после чего на основании договора купли-продажи от 20.06.2019 С.А.С. указанная квартира была продана ФИО1 (право собственности зарегистрировано 30.07.2019), а 22.07.2020 на основании договора купли-продажи с использованием кредитных денежных средств за 1 870000 руб. квартира была продана ФИО2, которая по сведениям ЕГРН является текущим собственником жилого помещения (право собственности зарегистрировано 28.07.2020).

Приговором Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.07.2022 по уголовному делу № 1-210/2022 был установлен факт совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения (л.д. 230-231 т.1).

Так согласно указанному приговору, в период не позднее 31.03.2017 ФИО4 (привлечен третьим лицом по настоящему делу) получил при неустановленных обстоятельствах информацию о том, что Я.П.И., не имевший наследников в силу закона и являвшийся единственным жильцом принадлежащей ему на праве собственности квартиры по < адрес >, скончался 10.06.2010. После чего у ФИО4 возник преступный умысел, направленный на мошенничество, группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере, а именно на приобретение путем обмана права собственности на вышеуказанную квартиру, являющуюся выморочным имуществом и принадлежащую муниципальному образованию «г. Екатеринбург».

Реализуя свои преступный умысел, ФИО4 разработал преступный план, направленный на приобретение путем обмана права на квартиру < № >, согласно которому он задумал скрыть свое участие в преступлении и приобретение права на указанную квартиру для себя, в связи с чем принял решение приискать лиц, готовых выступить в качестве продавца квартиры < № > от имени Я.П.И. по подложному документу, и покупателя квартиры, выступив при этом в качестве собственника формально, без намерений владеть, пользоваться и распоряжаться данной квартирой как своей собственной, при наличии фактических правомочий собственника у ФИО4 После совершения цепочки действий, в т.ч. по получению правоустанавливающих и иных документов на жилое помещение, необходимых для проведения сделки, получения подложного паспорта на имя Я.П.И. и подысканием соучастника, готового выступить продавцом от имени умершего, ФИО4 обратился к ранее знакомому С.А.С. с предложением формально выступить в качестве покупателя при заключении договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, не посвящая С.А.С. в преступный план, на что последний, не осведомленный о преступлении, согласился. Впоследствии на основании изготовленного ФИО4 и подписанного договора купли-продажи квартиры от 09.04.2018 путем введения в заблуждение государственного регистратора был зарегистрирован переход права собственности на жилое помещение к С.А.С. При указанных обстоятельствах в связи с регистрацией 19.04.2018 права собственности на квартиру на подконтрольное лицо – С.А.С., ФИО4 и привлеченный им соучастник получили реальную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению, причинив Администрации г. Екатеринбурга тем самым материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 1965649 руб. (стоимость имущества).

В целях легализации недвижимого имущества, полученного в результате совершения им мошеннических действий, ФИО4 обратился к своей матери ФИО1, подконтрольной ему, с просьбой формально выступить в качестве покупателя при купле-продаже квартиры по < адрес >, а затем продавца, не приобретая фактически права собственности на указанное имущество и без получения встречного предоставления в виде денежных средств, на что ФИО1, будучи не осведомленной о преступных намерениях сына, согласилась. На основании изготовленного договора купли-продажи от 20.06.2019 в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности на квартиру от С.А.С. к ФИО1 При этом ФИО4 организовав подписание и регистрацию указанного договора купли-продажи со своей матерью ФИО1, не осведомленной о его преступных намерениях, не имел намерений создать юридические последствия, вытекающие из существа договора купли-продажи, а желал прервать непосредственную связь права собственности, приобретенного в результате совершения им преступления, с последующим владением, пользованием и распоряжением указанным имуществом. Впоследствии ФИО4 22.07.2020 распорядился указанной квартирой по своему усмотрению, осуществив ее продажу ФИО2, не осведомленной о совершенном ФИО4 преступлении; полученные денежные средства ФИО4 обратил в свою пользу, распорядившись ими по своему усмотрению.

Таким образом, ФИО4 путем совершения в крупном размере вышеуказанной сделки купли-продажи с квартирой < адрес >, приобретенной в результате совершения им преступления – мошенничества, придал вид правомерности владению, пользованию и распоряжению данным объектом недвижимого имущества, стоимостью 2063727,02 руб., т.е. совершил легализацию (отмывание) имущества, приобретенного в результате совершения им мошенничества в крупном размере.

Обращаясь с настоящими требованиями, в т.ч. об истребовании спорной квартиры от ФИО2 в пользу муниципального образования, Администрация г. Екатеринбурга ссылаясь на установленные приговором суда по делу № 1-210/2022 обстоятельства, на то, что жилое помещение, являвшееся выморочным имуществом, было отчуждено неуправомоченным лицом, а ФИО2 как текущий собственник квартиры, приобретая ее, не проявила должную степень осмотрительности, просила признать все вышеуказанные сделки в отношении спорного имущества недействительными; признать право собственности муниципального образования «г. Екатеринбург» на указанное жилое помещение и истребовать его из незаконного владения ФИО2 с выселением последней.

Между тем, суд полагает доводы Администрации г. Екатеринбурга несостоятельными.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии же с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий заведомо предполагаются, пока не будет доказано обратное.

В данном случае из материалов дела следует, что Я.П.И. умер 10.06.2010 и с указанного момента вплоть до предъявления в суд настоящего иска, то есть на протяжении более 13 лет уполномоченным органом местного самоуправления не предпринимались какие бы то ни было действия к оформлению прав на принадлежавшее Я.П.И., ставшее выморочным, жилое помещение, не проявлялся должный интерес к таковому, не осуществлялись действия по вступлению во владение, пользование таковым, несению бремени его содержания.

В свою очередь ФИО2, приобретая на возмездных условиях право собственности на спорную квартиру, которое было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО1, то есть за правоспособным лицом, при той степени разумности и осмотрительности, которая обычно требуется от участника гражданского оборота, не знала и не могла знать о том, что продавец ФИО1 стала собственником жилого помещения в результате цепочки сделок, первая из которых (между Я.П.И. и С.А.С.) была совершена неуполномоченным лицом, не имевшим права отчуждать спорное имущество.

В данном случае ФИО2, как покупатель, добросовестно полагалась на сведения ЕГРН (л.д. 150-152 т.1), которые объективно подтверждали наличие у ФИО1 права собственности на квартиру :290, в то время как проверка всех правопредшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок – находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота, более того – недоступна рядовому участнику оборота.

Условия заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи от 22.07.2020, как и обстоятельства его заключения и исполнения, по мнению суда, также не могут быть признаны существенным образом отличающимися от обычных для такого рода сделок условий, имеющих место в гражданском обороте.

В то же время сама по себе предшествовавшая приобретению квартиры ФИО2 последовательная смена собственников в течение 2-3 лет не может быть квалифицирована как обстоятельство, свидетельствующее о недобросовестности ФИО2, учитывая надлежащую регистрацию в ЕГРН всех состоявшихся переходов права собственности, то, что по сведениям ЕГРН ФИО1 к моменту заключения договора от 22.07.2020 являлась единственным собственником квартиры (в собственности 1 год), а в ЕГРН отсутствовали записи, свидетельствующие о нахождении квартиры в споре, под арестом или иным обременением.

Как следует из обстоятельств дела, квартира приобреталась ФИО2 с привлечением агентства недвижимости, что подтверждается представленным агентским договором от 04.07.2020, заключенным с ИП К.А.Н. (оператор недвижимости «Перспектива24») (л.д. 137 т.1), согласно которому агент обязался за вознаграждение осуществить поиск (подбор) объекта недвижимого имущества, отвечающего следующим ориентировочным требованиям заказчика: район местоположения – Уралмаш, вид объекта – однокомнатная квартира, приблизительная площадь – 28-35 кв.м, этаж – любой, тип дома – хрущевка; ориентировочная стоимость объекта должна быть не более 1800000 руб.-2200000 руб.

После выбора приобретаемого жилого помещения, в целях выявления обстоятельств, которые могут послужить в будущем основанием нарушения прав нового правообладателя объекта недвижимости и привести к ограничению и/или утрате права собственности на такой объект недвижимости, ответчик ФИО2 обратилась в Центр недвижимости «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» за составлением правового заключения.

13.07.2020 Центром недвижимости «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» было подготовлено правовое заключение < № >, согласно которому сделан вывод о том, что факторов, влекущих негативные правовые последствия для будущего правообладателя, не выявлено (л.д. 149-150 т.1).

В целях приобретения спорной квартиры, между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО2, ФИО8 (заемщики) по программе «Приобретение готового жилья» был заключен кредитный договор на сумму 1870000 руб. под 8,60 % годовых на срок 240 месяцев (л.д. 140-142 т.1), в силу чего в отношении квартиры было наложено ограничение – ипотека в силу закону в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк России».

Договор купли-продажи от 22.07.2020 был заключен и подписан непосредственно сторонами сделки – ответчиками ФИО1 и ФИО2 Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 28.07.2020.

Доказательства того, что договор был заключен между аффилированными лицами, суду представлены не были.

Материалами дела подтверждается, что сделка была фактически исполнена. Денежные средства в счет стоимости квартиры перечислены продавцу на банковский счет, жилое помещение передано во владение и пользование покупателю.

После заключения договора ФИО2 осуществлено страхование недвижимого имущества, что подтверждается представленным в материалы дела полисом страхования от 04.07.2023 (л.д. 153-162 т.1), квартира передана в пользование сыну – третьему лицу ФИО3, для проживания которого она и приобреталась; в жилом помещении осуществлен ремонт, в частности смонтированы натяжные потолки (договор бытового подряда от 30.03.2021 – л.д. 180-183 т.1), заказана и установлена мебель (договоры бытового подряда от 16.10.2020, договор на оказание услуг от 13.07.2021, договор от 06.06.2021, товарные чеки и накладные – л.д. 184-185, 192-207 т.1).

Согласно имеющимся в материалах дела фотографиям (л.д. 38-58 т.2), в квартире были осуществлены ремонтные работы; в настоящее время жилое помещение меблировано, имеет очевидные следы использования по назначению (в целях проживания).

Из представленных платежных документов следует, что ответчиком ФИО2 и третьим лицом ФИО3 регулярно оплачиваются жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету < № >, открытому в отношении квартиры по < адрес > (л.д. 164-178 т.1).

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства суд полагает, что ФИО2 является добросовестным приобретателем жилого помещения с КН :209, право собственности которой приобретено на возмездных условиях, что, с учетом установленных обстоятельств непринятия уполномоченным органом местного самоуправления на протяжении более 13 лет каких бы то ни было мер к оформлению, реализации и защите своего права на выморочное имущество после смерти Я.П.И., влечет за собой необходимость отказа в истребовании жилого помещения из собственности ответчика, и как следствие – отказа в признании оспариваемых договоров недействительных, учитывая, что в данном случае это к тому результату, на который рассчитывает Администрация г.Екатеринбурга, обращаясь с настоящим иском, не приведет.

Иное, по мнению суда, означало бы существенное нарушение баланса интересов сторон спора, а именно, неправомерно ограничило и ущемило бы права ФИО2 как добросовестного приобретателя, повлекло бы нарушение ее конституционных гарантий права собственности и права на жилище, в пользу публично-правового образования, уполномоченные должностные лица которого, напротив, проявили недобросовестное бездействие в вопросах оформления права собственности на выморочное имущество, чем создали условия для его отчуждения неуполномоченным лицом.

Кроме того, суд также приходит к выводу о том, что публично-правовым образованием в данном случае пропущен срок исковой давности для обращения с настоящими исковыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 11 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», также действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, разъяснялось, что в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, действовавшее и действующее гражданское законодательство связывает возможность применения судом срока исковой давности с обращением лица в суд с иском по истечении установленного законом срока, исчисляемого либо с момента, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но длительное время не предпринимало действий к его защите, либо с момента, когда лицо, в силу осуществления им профессиональной деятельности или объективных обстоятельств, должно было узнать о таком нарушении права.

Право собственности на спорное жилое помещение за С.А.С. было зарегистрировано 19.04.2018, с иском о признании сделок недействительными и истребовании спорной квартиры из незаконного владения ответчика ФИО2 истец обратился в суд 12.07.2023, то есть по прошествии пяти лет.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Таким образом, начало течения срока исковой давности для оспаривания органом местного самоуправления зарегистрированного права собственности того или иного физического лица начинается со дня, когда орган местного самоуправления узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРН, либо со дня, когда орган местного самоуправления имел реальную возможность узнать о возможном нарушении своего права.

В соответствии с пунктами 6, 8 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.

В силу пунктов 1, 9 части 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: учет муниципального жилищного фонда; осуществление муниципального жилищного контроля.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 12.06.2002 № 67-ФЗ «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, органы записи актов гражданского состояния не реже чем один раз в месяц представляют сведения о фактах смерти граждан Российской Федерации главе местной администрации муниципального района, городского округа, внутригородской территории города федерального значения, а в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации - города федерального значения, - руководителю территориального органа исполнительной власти города федерального значения по месту своего нахождения.

С учетом изложенного, вопреки доводам Администрации г. Екатеринбурга о том, что информация о смерти Я.П.И. им не поступала, суд исходит из того, что указанные требования действовавшего на момент смерти Я.П.И. законодательства должны были быть и были исполнены органами государственной власти субъекта Российской Федерации, учитывая при этом, что последствия несовершения этих предусмотренных законом действий государственными органами не могут быть возложены на добросовестного приобретателя имущества.

Таким образом, принимая во внимание названные обстоятельства и то с какого момента муниципальное образование могло узнать о смерти Я.П.И. и принять меры к оформлению выморочного имущества, суд приходит к выводу, что несовершение публично-правовым образованием требуемых от него действий, в т.ч. по определению дальнейшей судьбы освободившегося жилого помещения, в данном случае является риском самого муниципального образования.

Каких-либо действий к реализации правомочий собственника, Администрация г. Екатеринбурга в разумные сроки не предприняла, создав тем самым условия для совершения незаконных действий третьими лицами и предпосылки для нарушения жилищных прав добросовестного приобретателя. При надлежащей реализации собственником своих прав в отношении спорного жилого помещения с 2010 г. при определении судьбы данного жилого помещения ситуация с оформлением права собственности на квартиру за иными лицами вообще не могла бы возникнуть, исключено это было бы и в том случае, если бы права истца на жилое помещение были зарегистрированы в ЕГРН, и в любом случае, реально осуществляя свои права в отношении спорного жилья, муниципальное образование должно было узнать о нарушении своего права еще в 2018 г. сразу после регистрации права собственности на квартиру иных лиц, в связи с чем именно с этого времени подлежит исчислению трехлетний срок исковой давности.

В этой связи доводы о том, что о нарушении своего права Администрации г.Екатеринбурга стало известно лишь с момента вступления в законную силу приговора Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.07.2022 по уголовному делу № 1-210/2022, в рамках которого был установлен факт совершения ФИО4 мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения, судом отклоняются.

Поскольку с иском в суд Администрация г. Екатеринбурга обратилась только в июле 2023 г., то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности, ответчиком заявлено о применении исковой давности (л.д. 132-136 т.1), в том числе к требованиям, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, с учетом положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Приходя к таким выводам, суд также принимает во внимание, что сложившаяся правовая ситуация вокруг спорной квартиры явилась, в том числе следствием неэффективности действий государственных и муниципальных органов, выполняющих в данной ситуации в том числе регулятивные функции. Действующее законодательство содержит соответствующий механизм, позволяющий при надлежащем исполнении всеми государственными органами своих функций органу местного самоуправления своевременно отследить судьбу освободившейся квартиры и предотвратить совершение с ней мошеннических действий, в связи с чем в данном случае риск ошибки со стороны государственных и муниципальных органов должно нести государство, эти ошибки не могут быть устранены за счет добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Ненадлежащее исполнение администрацией обязанностей по выявлению вымороченного имущества, отсутствие должного межведомственного взаимодействия государственных и иных органов в данном вопросе не должно нарушать права добросовестного приобретателя имущества, которым в настоящее время является ответчик.

При удовлетворении иска, на лишившуюся права собственности на квартиру в отсутствие компенсации ФИО2 было бы возложено чрезмерное индивидуальное бремя, которое не оправдано соответствующим публичным интересом.

Что касается удовлетворения первоначального иска в части требований о признании совершенных со спорной квартирой сделок недействительными, то данные сделки являются ничтожными в силу закона, однако поскольку удовлетворение этих исковых требований с учетом обстоятельств дела и применения срока исковой давности, в т.ч. к требованиям об истребовании спорного имущества, не ведет к восстановлению права истца на спорное жилое помещение, в данной части требований способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в этой части также отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Администрации г.Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 о признании сделок недействительными, признании права собственности, истребовании имущества, выселении и удовлетворении встречного иска ФИО2 к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО1 о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Администрации г.Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 о признании сделок недействительными, признании права собственности, истребовании имущества, выселении – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать ФИО2, < дд.мм.гггг > года рождения (СНИЛС < № >) добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером < № >, расположенной по адресу: < адрес >, приобретенной на основании договора купли-продажи от 22.07.2020.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение пяти дней.

Председательствующий С.В. Делягина

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 18.12.2023.

Председательствующий: С.В. Делягина