КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № За-199/2022 УИД: 39OS0000-01-2022-000184-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 декабря 2022 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе: председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником помещения №, общей площадью 3288,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

<адрес> Кадастровая стоимость этого здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 102812606,7 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №202К-2022 от 6 мая 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО2, рыночная стоимость помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 55238000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости помещения № нарушает его права налогоплательщика. Согласно уточненным требованиям, просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года и установить кадастровую стоимость помещения № равной его

рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 59424100 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 Бурико В.Р. уточненные административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3

относительно заявленного административного искового требования о признании незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость помещения № равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.

Административные ответчики Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1

Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237- ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ФИО1 является собственником помещения № общей площадью 3288,1 кв.м.,

расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого помещения определена в сумме 102812606,7 рублей.

По инициативе ФИО1 была произведена оценка рыночной стоимости помещения № Согласно отчету об оценке №202К-2022 от 6 мая 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО2, рыночная стоимость помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 55238000 рублей.

ФИО1 30 мая 2022 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №202К-2022 от 6 мая 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение пункта 5 ФСО №3. На странице 59 отчета при определении аренднопригодной площади оценщик указывает, что основная площадь для 1 этажа — 1072,6 кв.м., для 2,3 этажей- 1 301,7; кв.м., что в совокупности составляет 2 374,3 кв.м. Однако, техническим паспортом эти денные не подтверждаются. В представленном отчете на странице 60 значение операционных расходов необоснованно принято по верхней границе расширенного интервала на уровне 23,3%. Коэффициент капитализации был принят по верхней границе интервала на уровне 16,3%, в то время как обоснованное значение соответствует 12,9%. Не выполнены требования подпункта «и» пункта 8 ФСО №3. При обосновании отказа от применения сравнительного подхода оценщик указывает, что «налогообложение предусматривает определение налога на встроенные помещения без учета стоимости долей земельных участков, поэтому необходимо вычитать из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка. Сведения о площадях этих долей и даже функции их использования не указываются в объявлениях о продаже, при этом часто функции встроенных помещений и земельных участков отличаются. Корректно выделить стоимость долей земельных участков из стоимости единого объекта - встроенного помещения не представляется возможным». Рыночная стоимость объекта оценки была определена доходным подходом. Однако, логика отказа от применения сравнительного подхода опровергнута применением в отчете доходного подхода. Не выполнены требования подпункта «б» пункта 22 ФСО №. Некорректно определена корректировка на отдельный вход для объектов аналогов №№ 2,3,5. Корректировка, согласно данным справочника оценщика недвижимости «Офинсо-торговая недвижимости. Сравнительный подход, 2020» под редакцией Лейфера. Л.А., стр. 249, таблица №, должна составлять 15%, однако оценщик использует значение на уровне 17,6%. Объект-аналог №3 расположен на 1 и подвальном этажах, соответственно, необходимо применить повышающую корректировку на этаж расположения.

Согласно заключению эксперта ФИО4 №85/С от 10 ноября 2022 года, отчет об оценке №202К-2022 от 6 мая 2022 года не соответствует требованиям оценочного законодательства, нарушены требования п.п. «а», «б», «в», «д» п. 11 ФСО №7, п.п «з» п. 8 ФСО №3 - отсутствуют обоснование неприменения сравнительного подхода, анализ и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому относится оцениваемый объект. Рыночная стоимость помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 59424100 рублей.

Данное заключение выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОКС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №202К- 2022 от 6 мая 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость помещения № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №85/С от 10 ноября 2022 года - 59424100 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным и отмене решения №ОКС-39/2022/000502 от 28 июня 2022 года ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - отказать.

Установить кадастровую стоимость помещения №, общей площадью 3288,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 59424100 (пятьдесят девять миллионов четыреста двадцать четыре тысячи сто) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

считать дату обращения административного истца в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - 30 мая 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 9 декабря 2022 года.

Судья Д.В. Шубин