Уникальный идентификатор дела

77RS0018-02-2024-005223-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2024 года г. Москва

Никулинский районный суд города Москвы в составе судьи Кузнецовой Е.А., при секретаре Аксеновой Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1210\24 по иску * ФИО1 к * ФИО2 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

* А.А. обратилась в суд с иском к * Л.Р. о взыскании двойной суммы задатка в размере 2.000.000 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 18.200 руб., мотивируя свои требования тем, что 20 февраля 2023 г. * А.А. (покупатель) и * Л.Р. (продавец) составили соглашение о задатке. Согласно п. 1.1 этого договора стороны обязаны до 01 мая 2023 г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, кадастровый номер * по цене 31.500.000 руб. В соответствии с п. 2 соглашения о задатке, покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 1.000.000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Истец передала задаток ответчику в указанном размере, что подтверждается распиской в получении денежных средств * Л.Р., о чем имеется ее подпись. Задаток должен зачисляться в счет цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок, установленный предварительным договором, поскольку после заключения соглашения о задатке истцом в приобретаемой квартире выявлены следующие нарушения: выполненная перепланировка в квартире с переносом наружных стен открытой лоджии и ликвидации санузла не прошла процедуру согласования и в установленном законом порядке не узаконена; в наружных перенесенных стенах имеются следы подтеков и плесени; герметизация оконных и дверных проемов в наружных стенах выполнена некачественно, из-за чего в квартире наблюдаются сквозняки и нарушен температурный режим. Кроме того, истцом выявлен факт затопления квартиры № 30, находящейся этажом ниже, по которому имеется судебный иск. Причины протечек при этом не устранены. Вышеуказанные недостатки являются существенным препятствием к заключению договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ответчиком. За неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Договор купли-продажи квартиры, для обеспечения заключения которого истец перечислила задаток, не был заключен по вине ответчика. На основании изложенного, ответчик должен вернуть задаток в двойном размере, то есть в размере 2.000.000 руб. (1.000.000 руб. х 2). 31 марта 2023 года истец направила ответчику претензию с требованием вернуть двойную сумму задатка в вышеуказанном размере до 01 мая 2023 г., однако досудебная претензия истца оставлена без удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требования по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица, в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, что подтверждается сведениями о движении судебной корреспонденции, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 454, 549 ГК РФ основанием для получения покупателем денежной суммы (цены) по договору купли-продажи недвижимости является передача им покупателю соответствующего объекта недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями п. 4 ст. 380 ГК РФ, установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах ст. 381 ГК РФ.

При том следует учитывать, что п. 3 ст. 380 ГК РФ предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

-Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 20 февраля 2023 г. между истцом * А.А. (покупатель) и ответчиком *Л.Р. (продавец) составлено соглашение о задатке.

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора стороны обязаны до 01 мая 2023 г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, кадастровый номер * по цене 31.500.000 руб.

В соответствии с п. 2 соглашения о задатке покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 1.000.000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта.

В соответствии с п.4 соглашения в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, данным продавцом, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере.

Согласно п. 3 соглашения в случае не заключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Истец * А.А. передала задаток в размере 1.000.000 руб. ответчику *Л.Р., что подтверждается распиской в получении денежных средств *Л.Р., на которой имеется подпись последней. Задаток должен зачисляться в счет цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи.

Факт оплаты задатка подтверждается материалами дела и сторонами не оспорен.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен между сторонами в срок, установленный предварительным договором, поскольку после заключения соглашения о задатке истцом в приобретаемой квартире выявлены следующие нарушения: перепланировка в квартире, выполненная ответчиком с переносом наружных стен открытой лоджии и ликвидации санузла, не прошла процедуру согласования и в установленном законом порядке не узаконена.

В наружных перенесенных стенах имеются следы подтеков и плесени; герметизация оконных и дверных проемов в наружных стенах выполнена некачественно, из-за чего в квартире наблюдаются сквозняки и нарушен температурный режим.

Кроме того, истцом был выявлен факт затопления ответчиком квартиры № *, находящейся по адресу: *., то есть этажом ниже.

Вступившим в законную силу решением Набережночелнинского городского суда республики Татарстан от 16 ноября 2023 г. дело № 2- 2782/2023 по иску *Е.В. к * Л.Р., ООО УК «Автозаводской» о возмещении ущерба исковые требования * Е.В. удовлетворены частично. С *Л.Р. в пользу * Е.В. взыскано возмещение ущерба, причиненного затоплением квартиры, в сумме 116 607 руб., возмещение расходов по оплате услуг эксперта в сумме 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 532 руб. 14 коп., почтовые расходы в сумме 144 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Из описательной части вышеуказанного решения следует, что в ходе рассмотрения дела были проведены строительно-технические экспертизы. Согласно заключениям данных экспертиз на террасе квартиры * Л.Р. отсутствует водоотводящий лоток. Стены под дверью перегородки не соответствуют требованиям пункта 5.1.27 СП 17.13330.2017, что приводит к нарушению изолирующих свойств выхода на террасу. Гидроизоляция пола открытой террасы квартиры ответчика не соответствует требованиям СП 17.13330.2017 в части одного слоя рулонного водоизоляционного в отсутствии мастики. Вопрос водоотвода с плоской кровли террасы квартиры № * решен в нарушении требований пунктов 5.1.25, 9.2 и 9.9 СП 17.13330.2017, так как отсутствует вторая полноценная система внутренней ливневой канализации на самом низком участке террасы, имеется только аварийная парапетная, на которой отсутствует защитная решетка. Уклон на террасе полностью отсутствует, при экспертном осмотре выявлено наличие застоя воды при дожде. Нарушение пунктов 4.3, 5.1.25, 9.2 (ЗП 17.13330.2017).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда республики Татарстан от 11 марта 2023 г. решение Набережночелнинского городского суда республики Татарстан от 16 ноября 2023 г. оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела. пункт 4 соглашения ответчиком не исполнен, в связи с чем после выявления вышеуказанных недостатков в квартире 31 марта 2023 г. истцом * А.А. в адрес ответчика * Л.Р. была направлена досудебная претензия с требованием о взыскании двойной суммы задатка в размере 2.000.000 руб. в срок до 01 мая 2023 г., которая до настоящего времени ответчиком не исполнена.

Истцом суду предоставлены письменные доказательства, подтверждающие факт, недобросовестности ответчика * Л.Р. в момент заключения с истцом соглашения о задатке 20 февраля 2023 г. которая, умолчала о не качественности и недостатках квартиры, скрыла проведение экспертизы на основании акта осмотра от 23.05.2022, который был проведен в результате подтопления нижерасположенной квартиры в связи нарушением гидроизоляции в местах примыкания лоджии квартиры *, отказывалась восстановить гидроизоляцию, в результате чего подтопления происходили при малейших осадках в виде снега и дождя, которые оставляли следы разводов на потолке, окнах и обоях стен, что подтверждается вышеуказанными судебными решениями.

Как указывает представитель истца, при сообщении ответчиком истцу о данном недостатке квартиры, * А.А. не было бы подписано соглашение о задатке 20 февраля 2023 г. и не были бы оплачены денежные средства в размере 1 000 000 руб. ответчику * Л.Р.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 г. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны' действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В соответствии с п.4 соглашения, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушение продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течении одного рабочего дня с момента возникновения указанных обстоятельств.

Оценивая приставленные доказательства, учитывая, что денежная сумма в размере 1.000.000 руб. являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи не заключен по вине недобросовестности ответчика * Л.Р., так как в момент заключения с истцом соглашения о задатке 20 февраля 2023 г. ответчик не информировала покупателя о качественности и недостатках квартиры, которые на момент заключения соглашения были известны *Л.Р.

Суд не принимает доводы ответчика о том, что изложенные истцом обстоятельства носят голословный характер и ничем не подтверждены, что между * А.А. и *JI.P. соглашение было подписано после того, как истец приобрела квартиру, и во время осмотра никаких претензий не имела, а указанные истцом недостатки в квартире не являются существенным препятствием к заключению договора купли-продажи. Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием отказа о подписании договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцу было известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав соглашение, истец выразила свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии так как.

Доказательств подтверждающие факт, что истец при заключении соглашения о задатке от 20 февраля 2023 г. знала об имеющихся недостатков в квартире суду не представлено. Документов, опровергающих представленные истцом письменные доказательства, ответчиком суду также не представлено.

Таким образом, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине ответчика, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований *А.А. для взыскания с * Л.Р. суммы задатка в двойном размере, в размере 2.000.000 руб.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по вышеуказанным основаниям.

Также, истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 18.200 рублей, которые истец просит взыскать с ответчика.

Вышеуказанные расходы подтверждены документально.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в вышеуказанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 88, 98, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с * ФИО2 (паспорт *) в пользу * ФИО1 (паспорт *) двойную сумму задатка в размере 2.000.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 18.200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:Кузнецова Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.01.2025 г.