УИД 61RS0012-01-2025-005939-53 дело №2-244/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 января 2026 года г.Волгодонск
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Персидской И.Г.,
при секретаре Жилиной И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10, ФИО4 к Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо: ФИО2, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, третье лицо: ФИО2, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, указав следующее.
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры и земельного участка №-П, приобрели в собственность квартиру с КН №, общей площадью 75,8 кв.м., и земельный участок, общей площадью 1597 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами, по 1/2 доле за каждым в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.12.2004г., записи регистрации: №, №, 61№, №.
В 2005 году истцы в целях улучшения жилищных условий за счет строительства пристройки к своей квартире и газифицировать квартиру, в связи с чем возвели пристройку к квартире.
27.09.2025 истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки вышла 91,3 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади произошло за счет строительства пристройки.
Истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для внесения изменений в ГКН площади квартиры после реконструкции, однако, специалист МФЦ документы не принял, сославшись на то, что внесение изменений в площадь помещения невозможно. Истцам рекомендовано обратиться в суд для сохранения в реконструированном состоянии квартиры.
Истцы просят сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 91,3 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую им на праве общей долевой собственности.
В судебное заседание истцы не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО7, действующую на основании доверенности.
Представитель ответчика Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, предоставила в суд заявление о том, что не возражает против удовлетворения исковых требований.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
.Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении Земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры и земельного участка №-П, истцы риобрели в общую долевую собственность, по 1/2 доле каждому, квартиру с КН №, общей площадью 75,8 кв.м., и земельный участок, общей площадью 1597 кв.м., с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру и земельный участок зарегистрировано за истцами, в 1/2 доле за каждым, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.12.2004г., записи регистрации: №, №, № №.
В 2005 году истцы возвели пристройку к своей квартире для ее газификации.
27.09.2025 составлен технический план на квартиру, согласно которому площадь квартиры с учетом пристройки составила 91,3 кв.м., увеличение общей площади произошло за счет строительства пристройки к квартире которая находится в границах земельного участка, принадлежащего истцам по праву собственности.
В обоснование своих исковых требований истцами представлено заключение негосударственного судебного эксперта ООО «АМК-оценка» ФИО3 №Э-87/12/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что объектом экспертизы является <адрес>, расположенная в одноэтажном двухквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>.
Согласно заключению эксперта, установленная в данном исследовании реконструкция объекта заключалась в следующем:
Выполнен демонтаж конструкций холодного тамбура Литера а1 в Техническом паспорте от 21.09.2004. Площадь холодного тамбура не входила в площадь квартиры.
К квартире 1, и соответственно к существующему жилому дому, со стороны тыльной межевой границы (фасадная межа с ул. Гапонова) была выполнена пристройка с устройством ступеней, включающая следующие помещения: № 1 «Коридор» площадью 4,4 кв.м в Техническом плане от 27.09.2025; № 2 «Кухня» площадью 10,5 кв.м в Техническом плане от 27.09.2025; из помещения №7 «Кухня» площадью 8,9 кв.м в Техническом паспорте от 21.09.2004 выполнено обустройство помещения № 4 «Столовая» площадью 8,7 кв.м в Техническом плане от 27.09.2025; из помещения №6 «Ванная» площадью 5,1 кв.м. в Техническом паспорте от 21.09.2004 выполнено обустройство помещения №3 «Санузел» площадью 4,9 кв.м. в Техническом плане от 27.09.2025;
В помещении №6 «Ванная» площадью 5,1 кв.м. в Техническом паспорте от 21.09.2004 была произведена заделка оконного проема. В Техническом плане от 27.09.2025 данному помещению присвоен №3 «Санузел».В помещении №7 «Кухня» площадью 8,9 кв.м в Техническом паспорте от 21.09.2004г выполнено устройство дверного проема из оконного проема. В Техническом плане от 27.09.2025 данному помещению присвоен №4 «Столовая».
5) Обустройство коммуникаций (водопровод, водоотведение, электропроводка, установка санприборов, отопление) в пристраиваемых помещениях.
Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев:
1. объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2. объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;
3. объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику.
В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование выполненной реконструкции жилого дома, которая заключается в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности.
Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности:
Экспертом установлено, что объект расположен на земельном участке кадастровый №, который по данным кадастрового учета был сформирован по адресу: Ростовская <адрес>. Категория земельного участка: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
Земельный участок с КН № по адресу: <адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: <адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. Объект недвижимости в реконструированном состоянии возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Дубенцовского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено.
Объект исследования как объект капитального строительства должен создаваться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с получением разрешительных на то документов, т.е разрешение на строительство, а также проектная документация на строительство пристройки к жилому дому как объекту реконструкции. В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ ст. 51 и свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Застройщиком не представлено разрешение на реконструкцию.
При устройстве реконструкции не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома, так как пристройка выполнена как примыкание к основному строению, что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома.
Произведенная реконструкция не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Дубенцовского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства <адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) <адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330).
В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, санузел, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.
Исследование реконструированного объекта капитального строительства, заключающегося в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, на предмет выявления нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм и правил пожарной безопасности.
Экспертом указано, что исследуемый строительный объект <адрес>, является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 100%.
Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено.
Осмотром на месте стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций.
Пространственную жесткость здания в целом и пристройки в частности совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия, стыковочного шва с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено.
Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается.
В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: работоспособное, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.
Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих правил и норм, истцом предприняты меры к легализации объекта реконструкции.
Поскольку в судебном заседании установлено, что произведенная реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан и иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
решил:
Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 91,3 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <данные изъяты>., и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <данные изъяты>., на праве общей долевой собственности.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волгодонской районный суд.
Мотивированное решение составлено 23 января 2026 года.
Судья