Решение по делу № 2-178/2025 от 21.01.2025

86RS0№-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года <адрес>

Ханты-Мансийский районный суд <адрес> – Югры в составе председательствующего судьи Костиной О.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании договоров инвестиционного займа договорами участия в долевом строительстве,

установил:

истец обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Легенда» о признании договоров инвестиционного займа договорами участия в долевом строительстве. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Легенда» были заключены договоры инвестиционного займа № и № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договоров инвестиционного займа № и №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору №, истец передала ООО «Легенда» денежные средства в размере 3 315 000 руб., 3 485 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящихся объектов недвижимости: однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> условный номер, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м.; однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> условный номер, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещение № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договорах. Договорами предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные денежные средства одномоментно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 14,4 % годовых. ФИО1 обязательства по условиям договоров и передаче денежных средств на сумму 6 600 000 руб. исполнила. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены в полном объеме. Ответчик своих обязательств в установленный срок не исполнил. Считает, что заключенный договор займа, фактически представляет собой договор долевого участия в строительстве, поскольку содержит условия, соответствующие именно договору участия в строительстве, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В связи с чем, истец просит признать договоры инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО «Легенда» договорами о долевом участии в строительстве.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по ХМАО – Югре, в качестве третьих лиц Департамент градостроительства и архитектуры администрации <адрес>, Служба жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры.

Представитель ответчика ООО «Легенда», представитель Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Управление Росреестра по ХМАО – Югре ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований к Управлению Росреестра по ХМАО – Югре, пояснив, что Управление Росреестра по ХМАО – Югре является ненадлежащим ответчиком по делу, решение по делу о признании договора займа под залог строящегося объекта недвижимости договором долевого участия в строительстве уже является основанием для регистрации договора с приложением необходимого пакета документов от застройщик.

Представитель Департамента градостроительства и архитектуры администрации <адрес> ФИО5 заявленные требования истца оставил на усмотрение суда.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы, приходит к выводу о том, что требования, заявленные к ООО «Легенда» подлежат удовлетворению, при этом оснований для удовлетворения исковых требований к Управлению Росреестра по ХМАО – Югре не имеется.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Легенда», в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор инвестиционного займа № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 3 315 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под 14,4 % годовых под залог строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., расположенной по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладового помещения № площадью 8 кв. в подвале дома, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях обозначенных в договоре.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Легенда», в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор инвестиционного займа № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 3 485 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под 14,4 % годовых под залог строящегося объекта недвижимости – однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., расположенной по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладового помещения № площадью 8 кв. в подвале дома, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях обозначенных в договоре.

Сумма займа, указанная в п. 1 договоров, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон.

Согласно п. 4 договоров, займодавец передает заемщику денежные средства траншами по графику, указанному в Приложении № к договору. Передача денежных средств осуществляется наличными средствами в кассу заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, в том числе посредством эквайринга.

По условиям п. 5 договоров, заемщик возвращает полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 14,4 % годовых.

При расторжении договора до ДД.ММ.ГГГГ по инициативе любой из сторон процентная ставка на сумму возврата не начисляется (п. 6 договоров).

В соответствии с п. 7 договоров, по соглашению возврат займа может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п. 1 договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца.

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств исполнила в общей сумме 6 600 000 руб., что подтверждается контрольно-кассовыми чеками № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями к приходно-кассовому ордеру со ссылкой получателя ООО «Легенда».

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с договорами стоимость однокомнатной <адрес> базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., составляет 3 315 000 руб., стоимость однокомнатной <адрес> базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., стояночных мест и кладовых составляет 3 485 000 руб.

По условиям договоров инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязалась передать денежные средства в размере 6 600 000 руб. траншами по графику наличными средствами в кассу заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, в том числе посредством эквайринга со сроком их возврата до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 3 вышеуказанных договоров, заемщик обязуется в качестве обеспечения исполнения условий договора наложить обременение в пользу займодавца на долю в праве собственности на земельный участок под строящимся объектом недвижимости, указанного в п. 1 договора, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, <адрес> по факту получения разрешения на строительство, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО-Югре.

Объект недвижимости, указанный в п. 1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской из Управления Росреестра по ХМАО-Югре (п. 9 договоров).

Договоры инвестиционного займа содержат указание на возможность прекращения у заемщика обязательств по возврату суммы займа путем передачи в собственность займодавца объектов недвижимости, при этом срок передачи объектов совпадает со сроком возврата займа.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры <адрес> застройщику ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство №-Ru№, срок действия – ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101030:2, 86:12:0101030:3, с номером кадастрового квартала 86:12:0101030. Проектная документация объекта капитального строительства: Шифр: ХМ-006-1-08/2020, разработана ООО «Анкорд» в 2021 г., общая площадь 1 289, 8 кв.м., площадь земельного участка 2 103 кв.м., количество квартир 14, общая площадь квартир 723,21 кв.м. жилая площадь квартир 452,28 кв.м., проектная документами получила положительное заключение ООО «СЕРКОН», ООО «ПромМашТест».

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101030:2, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1133+/-12 кв.м., принадлежит ООО «Легенда» с ДД.ММ.ГГГГ Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка. Имеются записи об ограничении прав и обременения земельного участка: запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по <адрес> и <адрес> о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:12:0101030:258, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 26 % принадлежит ООО «Легенда» с ДД.ММ.ГГГГ Имеются записи об ограничении прав и обременения объекта недвижимости: запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по <адрес> и <адрес> о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что между сторонами заключены договоры инвестиционного займа № и №.

Целью возникших правоотношений являлось строительство объекта недвижимого имущества – однокомнатной <адрес> базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., однокомнатной <адрес> базовой отделке, общей площадью 42,94 кв.м., стояночных мест, кладовых.

По договорам инвестиционного займа ФИО1 передала ООО «Легенда» денежные средства в размере стоимости объектов долевого участия в полном объеме.

Оценив условия заключенных сторонами договоров инвестиционного займа, учитывая, что ФИО1 передала денежные средства в целях строительства квартир в многоквартирном доме, что ответчик ООО «Легенда» возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенные в договоре квартиры, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия, в связи с чем суд полагает установленным, что названные договоры являются, по своей сути, договорами участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковые требования о его признании таковым подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ООО «Легенда» в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. 56, ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании договоров инвестиционного займа договорами участия в долевом строительстве, удовлетворить.

Признать договор инвестиционного займа под залог строящегося объекта недвижимости и обременении земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный межу ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Легенда», договором участия в долевом строительстве.

Исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Легенда» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд <адрес> - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.В. Костина

копия верна

Судья О.В. Костина