Дело № 33-5593/2023
УИД: 47RS0004-01-2021-008938-11
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Санкт-Петербург 27 сентября 2023 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Озерова С.А.,
судей Нестеровой М.В., Матвеевой Н.Л.,
при секретаре Вашурине С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2373/2022 по апелляционным жалобам ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2022 г. и дополнительное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 февраля 2023 г.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., возражения представителя ФИО2 и РагозИ.И.А. – ФИО6,
установила:
ФИО2 и РагозИ.И.А. обратились в Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 21.04.2021 и взыскании денежных средств в размере 500000 руб.
В основание иска указал, что 21.04.2021 они как покупатели, на основании предоставленной ответчиком выписки из ЕГРН от 25.01.2021, заключили с ФИО1 договор купли-продажи недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, при подписании которого внесли ответчику платеж в размере 500000 руб. Из выписки из ЕГРН от 22.04.2021 им стало известно, что земельный участок полностью расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, с установлением ограничений прав, предусмотренных ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ. Претензия о приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка, либо расторгнуть договор и возвратить денежные средства, ответчиков не была удовлетворена.
В суде предстаивтель истцов поддержал иск.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания.
27 апреля 2022 г. Всеволожским городским судом постановлено решение, которым иск удовлетворен. С ФИО1 в пользу истцов взысканы в равных долях денежные средства в размере 500000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины.
22 февраля 2023 г. Всеволожским городским судом постановлено дополнительное решение, которым расторгнут договор купли-продажи от 21.04.2021.
ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью решения и дополнительного решения суда, подал на них жалобы, в которых просит решение и дополнительное решение суда отменить.
В основание жалоб указал, что истцы имели возможность самостоятельно получить имеющуюся в открытом доступе в Росреестре информацию об имеющихся обременениях земельного участка. По состоянию на 21.04.2021, он не обладал информацией о зарегистрированных обременениях на земельный участок и не сообщал покупателям заведомо ложные сведения о земельном участке. Утаивание им существенной информации об объектах недвижимости не подтверждено. Риск неосведомленности о наличии ограничений не может быть возложен только на продавца.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательства уважительности причин неявки в суд.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из материалов дела следует, что 21.04.2021 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости № БЖ, предметом которого является жилой дом с кадастровым №, а также земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4.2.1 указанного договора, при подписании договора покупатели ФИО2 и РагозИ.И.А. произвели продавцу ФИО1 обеспечительный платеж в размере 500000 руб.
Согласно материалам дела, право собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи от 08.06.2020, зарегистрировано на земельный участок 30.06.2020.
Право собственности на жилой дом за ответчиком, как на вновь созданный ответчиком объект недвижимости, зарегистрировано 10.11.2020.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договора купли-продажи ответчиком истцам в отношении земельного участка с кадастровым № была предоставлена выписка из ЕГРН – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, вид которой не предусматривает указание в ней раздела и сведений об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
При этом, выписка об объекте недвижимости или выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым №, предусматривающие указание в них раздела и сведений о наличии или отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования, ответчиком истцам до заключения и при заключении договора купли-продажи не предоставлялись.
В тоже время, согласно выписке ЕГРН от 22.04.2021 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым № (земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства), земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым № от 08.02.2021, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Зона минимальных расстояний до магистрального газопровода Ленинград-Выборг-Гос.граница 2 нитка (Иная зона с особыми условиями территории, решения от 24.09.2020, 06.10.2020; не допускают размещение и строительство садов и садовых домиков, дачных поселков), в связи с чем установлены ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Материалами дела достоверно подтверждается, что ответчик, как собственник спорного земельного участка, мог обладать и обладал имеющейся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, предоставил истцам заведомо ложную информацию об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием (умышлено скрыл соответствующую информацию), которая могла оказать влияние на решение истцов о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, что предоставляет истцам право требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Также в соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Согласно п. 2 указанной статьи, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 21.04.2021 в отношении земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, в том числе с привлечением ипотечных средств, не был исполнен сторонами и на государственную регистрацию перехода права собственности сторонами не предоставлялся.
В тоже время, из сведений ЕГРН следует, что ответчик своими последующими действиями отказал от исполнения указанного договора, так как по договору купли-продажи от 5.03.2022 произвел отчуждение земельного участка и жилого дома иным лицам, право собственности которых на объекты недвижимости зарегистрировано 23.03.2022.
Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
При таких обстоятельствах, правильно оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе в их совокупности, а также при доказанности злоупотребления ответчиком правом (ст. 10 ГК РФ), вопрос о котором был поставлен на обсуждение сторон в суде апелляционной инстанции, суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, удовлетворил иск о расторжении договора и взыскал с ответчика в пользу истцов обеспечительный платеж.
Доводы ответчика, изложенные в жалобе, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании спорных правоотношений сторон и законов, их регулирующих.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2022 г. и дополнительное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 февраля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 2 октября 2023 г.