Решение по делу № 2-2500/2022 от 21.03.2023 - об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

47RS0011-01-2022-002361-84

Дело № 2-456/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов 21 марта 2023 года

Ломоносовский районный суд города Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при секретаре Зеленовской Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» (ООО «ЖНК-Девелопмент») об обязании передать жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «ЖНК-Девелопмент», в котором просила:

обязать ответчика передать ему жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>;

прекратить обременения в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН № в отношении жилого дома с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>;

произвести на него государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним (покупатель) и ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 30 июня 2020 года № 6/07/2020-ДКП, по которому продавец обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность покупателю земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно пункту 1.1.3 договора, под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 158,21 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 15,33 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,54 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору.

Согласно пункту 1.1.2 договора, под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 627 кв.м. и условный № 18 на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; на момент подписания договора право собственности продавца на земельный участок находится в процессе оформления и регистрации; регистрационные данные земельного участка фиксируются сторонами в дополнительном соглашении к договору либо в основном договоре на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности продавца на земельный участок.

Согласно пункту 1.1.1 договора, под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «OMAKULMA-Annino», представляющий собой поселок – комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом на земельном участке с кадастровым №, площадью 108333+/-115 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года.

Согласно пункту 1.1.4 договора, под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2021 года.

Как указано в иске, цена договора и порядок оплаты определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 8282541 рубль 00 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4969524 рубля 60 копеек, НДС не облагается (пункт 3.1.1 договора), цена земельного участка составляет 3313016 рублей 40 копеек, НДС не облагается (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора).

Пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора определен следующий порядок оплаты:

1-й платеж в размере 414127 рублей 05 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 4П/03/2020 от 31 марта 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора);

2-й платеж в размере 2070635 рублей 25 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 3 августа 2020 года (пункты 3.4.2.1 и 3.4.2.2 договора);

3-й платеж в размере 5797778 рублей 70 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 (пяти) дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца.

Истец указал, что 7 апреля 2022 года ему предоставлено уведомление за исх. № 95 о завершении строительства объекта по договору с приложением копий выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец, после получения уведомления № 95, осмотрел объект и 20 апреля 2022 года направил ответчику возражение на уведомление № 95, согласно которому истец потребовал незамедлительно завершить создание (строительство) объекта, а именно, подключить жилой дом к инженерным сетям, выполнить на земельном участке благоустройство, озеленение, смонтировать металлическое ограждение и в соответствии с пунктом 3.4.3.2 договора вновь предоставить истцу уведомление о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет.

Возражение истца оставлено ответчиком без ответа (ответ не поступал в адрес истца).

В этот же день, 20 апреля 2022 года, истец обратился к ответчику с претензией о выплате ему суммы неустойки по договору за просрочку передачи объекта в сумме 3023127 рублей 10 копеек, рассчитанную за период просрочки с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года – 365 дней просрочки.

В ответ на указанную претензию в адрес истца поступил ответ за исх. № 168 от 1 июня 2022 года, согласно которому ответчик заявил, что у него отсутствует возможность исполнить договор на прежних условиях и предложил следующие варианты: заключить соглашение о расторжении договора с возвратом истцу внесенных денежных средств; заключить соглашение о пролонгации сроков строительства и открытии аккредитивного счета с увеличением стоимости жилого дома.

При этом, согласно ранее представленным ответчиком выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 15 марта 2021 года, жилой дом построен и на него зарегистрировано право собственности ответчика 12 марта 2021 года. В частности, из выписки следует, что строительство завершено в 2021 году, жилому дому присвоен кадастровый №, площадь дома составляет 178,6 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, <адрес>, запись регистрации права собственности на имя ответчика (ООО «ЖНК-Девелопмент», ИНН №) № от 12 марта 2021 года.

Как следует из иска, фактически жилой дом был уже построен на момент его осмотра истцом в апреле 2022 года, дом не имеет лишь подключения к инженерным сетям, на земельном участке не выполнено благоустройство и не установлено металлическое ограждение.

8 июня 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию-уведомление, в которой истец заявил ответчику, что им в одностороннем порядке произведен зачет суммы неустойки в размере 3594622 рубля 36 копеек, рассчитанной по состоянию на 8 июня 2022 года в счет третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3 договора, а также потребовал от ответчика в срок не позднее 30 июня 2022 года уведомить его, в соответствии с пунктом 4.2 договора, о готовности объекта к передаче, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи, снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора, а также осуществить передачу объекта в его собственность без обременения.

Кроме того, этой же претензией-уведомлением истец уведомил ответчика, что после произведенного зачета части третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3 договора, 8 июня 2022 года им произведена оплата оставшейся по договору суммы в размере 2203156 рублей 34 копейки.

Таким образом, сумму третьего платежа, предусмотренную пунктом 3.4.3 договора, в размере 5797778 рублей 70 копеек истец погасил следующим образом – зачетом суммы неустойки в размере 3594622 рубля 36 копеек и безналичным переводом в сумме 2203156 рублей 34 копейки.

14 июля 2022 года на указанную претензию-уведомление истцом получено письмо от ответчика № 193, в котором ответчик подтвердил получение денежных средств, уплаченных истцом в счет третьего платежа.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено что, покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней от даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца и полной оплаты стоимости объекта. Приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № 3 к договору (пункт 4.4).

Таким образом, как указал истец, он надлежаще исполнил все свои обязательства, предусмотренные договором, а ответчик, однако, в установленные договором сроки объект ему не передал.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости по земельному участку с кадастровым № и по расположенному на нем жилому дому с кадастровым № истцу стало известно, что на имя ответчика зарегистрировано право собственности на земельный участок запись № от 29 июля 2020 года и на жилой дом запись № от 12 марта 2021 года.

Кроме того, истцу также стало известно о том, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 февраля 2021 года, а также в отношении жилого дома зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 марта 2021 года. Ипотека на земельный участок и жилой дом зарегистрированы в пользу банка – АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН №).

Неисполнение продавцом претензии-уведомления от 8 июня 2022 года послужило основанием для обращения с иском в суд.

Истец полагает, что у него возникло право требования на объекты недвижимого имущества по заключенному между ним и ответчиком договору, поскольку объекты недвижимого имущества созданы и на них зарегистрировано право собственности ответчика, истец добросовестно полностью и надлежащим образом исполнил свои обязательства по заключенному договору. Срок передачи объектов недвижимого имущества по договору наступил 31 марта 2021 года, однако, объекты не переданы истцу до настоящего времени. Ответчик отказывается (уклоняется) от передачи истцу объектов по акту приема-передачи, мотивируя свой отказ увеличением себестоимости строительства объекта. По мнению истца, ответчик действует недобросовестно.

Кроме того, истец не согласен с передачей земельного участка и жилого дома в ипотеку банку, полагает данные сделки, заключенные между банком и ответчиком, недействительными в силу их ничтожности, поскольку они заключены в нарушение требований, установленных статьями 209, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 6 Федерального закона «Об ипотеке», поскольку права требования на данные объекты у истца возникли раньше и только с его письменного согласия данные объекты могли быть переданы банку в ипотеку.

По мнению истца, ответчику, при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года, было известно о последствиях заключения такого договора, в частности, о том, что в результате исполнения своих обязательств объект недвижимого имущества, являющийся предметом заключенного договора, должен будет перейти в собственность истца без каких-либо обременений.

В настоящее время, учитывая надлежащее и добросовестное исполнение истцом всех своих обязательств по заключенному между сторонами договору и фактическим завершением строительства объекта недвижимости, у истца возникло право требования в отношении указанного объекта.

Кроме того, ответчик, по мнению истца, принимая на себя обязательство по передаче объекта недвижимости в ипотеку банку, действуя разумно и добросовестно, должен был предварительно получить соответствующее письменное согласие истца, поскольку в результате исполнения договора собственником объекта недвижимости должен был стать покупатель.

Поскольку ответчиком не получено от покупателя письменного согласия, передача объекта недвижимости в ипотеку банку является, по мнению истца, недействительной сделкой.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверил право представления своих интересов – ФИО2, который в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и в дополнениях к иску.

Представитель ответчика – ООО «ЖНК-Девелопмент» – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица АО «Банк ДОМ.РФ» - ФИО4, в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений, в которых просила отказать истцу в удовлетворении заявленных ею требований в части прекращения зарегистрированной в отношении земельного участка и дома ипотеки в пользу банка.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30 июня 2020 года между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости № 6/07/2020-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «<данные изъяты> по адресу: <адрес>, <адрес>, а покупатель обязуется принять объект и уплатить цену договора в соответствии с условиями договора (пункты 1.1.4, 2.1 договора от 30 июня 2020 года).

Под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 627 кв.м. и условный № 18 на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства; на момент подписания договора право собственности продавца на земельный участок находится в процессе оформления и регистрации; регистрационные данные земельного участка фиксируются сторонами в дополнительном соглашении к договору либо в основном договоре на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности продавца на земельный участок (пункт 1.1.2 договора от 30 июня 2020 года).

Под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 158,21 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 15,33 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,54 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балкона) составляет 173,54 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору (пункт 1.1.3 договора от 30 июня 2020 года).

Под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «<данные изъяты>», представляющий собой комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом на земельном участке с кадастровым №, площадью 108333+/-115 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, МО <адрес>, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года (пункт 1.1.1 договора от 30 июня 2020 года).

Под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (пункт 1.1.4 договора от 30 июня 2020 года).

Цена договора означает твердую цену договора, которая включает в себя стоимость земельного участка с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения, стоимость жилого дома с подключенными к нему инженерными сетями; цена договора определяется в соответствии с положениями 3.1 договора; цена договора подлежит оплате покупателем продавцу в порядке, установленном договором (пункт 1.1.5 договора от 30 июня 2020 года).

Имущество общего пользования означает контрольно-пропускные пункты, улично-дорожную сеть объекты благоустройства, ограждение земельных участков и коттеджного поселка, инженерные системы и сети (газоснабжение, бытовая канализация, ливневая канализация, электроснабжение, система уличного освещения, молниезащита, места сбора мусора, противопожарная и охранная сигнализация, видеосистемы и т.п.), конкретный перечень которого определяется продавцом по факту создания такого имущества и введения его в эксплуатацию (пункт 1.1.6 договора от 30 июня 2020 года).

Цена договора составляет 8282541 рубль 00 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4969524 рубля 60 копеек, цена земельного участка составляет 3313016 рублей 40 копеек (пункты 3.1.1 и 3.1.2 договора от 30 июня 2020 года).

Цена земельного участка сформирована с учетом и включает в себя стоимость доли в имуществе общего пользования, пропорциональную площади земельного участка (пункт 3.2 договора от 30 июня 2020 года).

Цена договора установлена соглашением сторон, является твердой и не подлежит изменению (пункт 3.3 договора от 30 июня 2020 года).

Цена договора уплачивается покупателем поэтапно в следующем порядке (пункт 3.4 договора от 30 июня 2020 года):

первый платеж в размере 414127 рублей 05 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 4П/03/2020 от 31 марта 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора от 30 июня 2020 года);

второй платеж в размере 2070635 рублей 25 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок не позднее 3 августа 2020 года (пункты 3.4.2.1 и 3.4.2.2 договора от 30 июня 2020 года);

третий платеж в размере 5797778 рублей 70 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 5 (пяти) дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца; продавец направляет вышеуказанное уведомление покупателю в порядке, установленном пунктом 14.2 договора (пункты 3.4.3.1 и 3.4.3.2 договора от 30 июня 2020 года).

Датой выполнения покупателем обязательство по оплате цены договора считается дата зачисления денежных средств в сумме, определенной в пункте 3.1 договора, в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 3.5 договора от 30 июня 2020 года).

Продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2021 года при условии осуществления покупателем цены договора в соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3 договора (пункт 4.1 договора от 30 июня 2020 года).

Продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений; риск неполучения данного сообщения несет покупатель (пункт 4.2 договора от 30 июня 2020 года).

Покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца (пункт 4.3 договора от 30 июня 2020 года).

Приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № 3 к договору (пункт 4.4 договора от 30 июня 2020 года).

Если покупатель не явится для приемки объекта в срок, установленный в пункте 4.3 договора, либо откажется от подписания акта приема-передачи объекта без законных на то оснований, объект считается переданным покупателю, а обязательство продавца передать объект исполненным в полном объеме; в таком случае продавец имеет право составить односторонний акт приема-передачи и передать ключи от объекта на хранение в управляющую компанию либо самостоятельно хранить ключи до обращения за ними покупателя; копия одностороннего акта приема-передачи объекта направляется продавцом покупателю в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений (пункт 4.5 договора от 30 июня 2020 года).

Продавец обязуется организовать предоставление настоящего договора и иных необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект к покупателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и получения продавцом полной оплаты цены договора, указанной в пункте 3.1 договора (пункт 5.1 договора от 30 июня 2020 года).

В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю каждая из сторон обязана представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на соответствующую сторону, в срок, позволяющий своевременно осуществить государственную регистрацию (пункт 5.2 договора от 30 июня 2020 года).

Право собственности на объект переходит к покупателю после передачи объекта и полной оплаты цены договора с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 5.3 договора от 30 июня 2020 года).

Продавец приступает к выполнению своих обязательств по договору на следующий день после получения от покупателя первого платежа по договору (пункт 6.1 договора от 30 июня 2020 года).

В рамках настоящего договора продавец обязан: в связи с тем, что на момент заключения договора земельный участок не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве объекта собственности и находится в стадии оформления, подготовить необходимую документацию для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, а именно: обеспечить формирование (выделение) земельного участка из земельного участка с кадастровым №, общей площадью 108333+/-115 кв.м., включая подготовку межевого плана и согласование проекта границ; обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет; в соответствии с условиями договора возвести на земельном участке жилой дом, имеющий характеристики, описанные в приложении № 2 к договору; принять произведенную покупателем оплату цены договора; передать покупателю объект в порядке и сроки, установленные договором; предоставить в орган регистрации прав документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на продавца (пункт 6.2 договора от 30 июня 2020 года).

Покупатель обязан: оплатить цену договора в размере и порядке, установленные договором; принять объект на условиях, в сроки и порядке, предусмотренных договором; предоставить в орган регистрации прав все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на покупателя (пункты 6.3.1, 6.3.2, 6.3.4 договора от 30 июня 2020 года).

За просрочку исполнения продавцом своих обязательств по передаче объекта покупателю в сроки, указанные в пункте 4.1 договора, продавец несет ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки (пункт 9.5 договора от 30 июня 2020 года).

К договору от 30 июня 2020 года прилагаются генеральный план коттеджного поселка (приложение № 1), схема планировочной организации земельного участка, общая характеристика жилого дома (приложение № 2).

В материалы дела представлен также заключенный между ФИО1 и ООО «ЖНК-Девелопмент» предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости № 4П/03/2020 от 31 марта 2020 года, содержащий аналогичные с договором купли-продажи будущей недвижимости № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года условия.

10 апреля 2020 года ФИО1 был открыт аккредитив № и им внесены денежные средства в размере 414127 рублей 05 копеек, в назначении платежа указан договор участия в долевом строительстве № 4П/03/20 от 31 марта 2020 года по приобретению жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, <адрес>. Сумму в указанном размере истец должен был уплатить ответчику, в соответствии с пунктом 3.4.1.1 договора № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года, в качестве первого платежа посредством исполнения аккредитива, открытого ею в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 4П/03/20 от 31 марта 2020 года.

29 июля 2020 года ФИО1 оплатил ООО «ЖНК-Девелопмент» по договору № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года сумму в размере 2070635 рублей 25 копеек. Сумму в указанном размере истец должен был уплатить ответчику, в соответствии с пунктами 3.4.2.1, 3.4.2.2 договора № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года, в качестве второго платежа в срок не позднее 3 августа 2020 года.

Уведомлением № 95 от 7 апреля 2022 года ООО «ЖНК-Девелопмент» сообщило ФИО1 о завершении строительства индивидуального жилого дома, возведенного на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, в рамках заключенного договора купли-продажи будущей недвижимости № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года и постановке его на кадастровый учет. К уведомлению была приложена выписка на дом и земельный участок.

Из материалов дела, при этом, невозможно установить дату направления ответчиком истцу указанного уведомления № 95 от 7 апреля 2022 года, а также дату его получения истцом.

20 апреля 2022 года истец направил в адрес ответчика возражения на уведомления № 95 от 7 апреля 2022 года, в которых потребовал незамедлительно, после завершения создания (строительства) объекта в соответствии с условиями заключенного договора, а именно, после подключения жилого дома к инженерным сетям, выполнения на земельном участке благоустройства, озеленения и монтажа металлическое ограждение, ознакомить его с объектом и предоставить в соответствии с пунктом 3.4.3.2 договора уведомление о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет.

Кроме того, 20 апреля 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просил перечислить неустойку в общей сумме 3023127 рублей 10 копеек. В претензии истцом рассчитана неустойка за период с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года (365 дней просрочки) следующим образом: 0,1% х 8282541 рубль / 100% = 8282,54 рублей, 8282,54 рублей х 365 дней просрочки = 3023127,10 рублей.

В ответе № 168 от 1 июня 2022 года, по результатам рассмотрения претензии истца от 20 апреля 2022 года, ответчик, в целях урегулирования вопросов, предложил истцу заключить соглашение о расторжении договора с возвратом истцу внесенных денежных средств, заключить соглашение о пролонгации сроков строительства и открытии истцом аккредитивного счета, как предлагалось истцу ранее, с увеличением стоимости жилого, а в случае отказа ответчик будет вынужден инициировать процесс расторжения договора. В ответе ответчик указал также следующее: истцу было направлено уведомление о том, что ООО «ЖНК-Девелопмент» заключен кредитный договор с АО «Банк Дом.РФ»; в рамках проектного финансирования предусмотрено, что денежные средства клиентов подлежат размещению на аккредитивных счетах банка и перечисляются банком застройщику только после завершения застройщиком строительства дома, эта схема финансирования является гарантией для клиентов, поскольку денежные средства клиентов находятся на аккредитивном счете, а строительство дома осуществляется застройщиком за счет кредитных средств банка; истец, однако, не подписал направленный ему проект дополнительного соглашения об изменении условий договора о порядке расчетов в аккредитивной форме; поскольку истцом не открыт аккредитивный счет, у ООО «ЖНК-Девелопмент» возникает неисполнение обязательств по кредитному договору и, как следствие, у банка отсутствуют основания производить финансирование строительства; на данный момент себестоимость жилого дома, который истец планировал приобрести по договору, составляет 16238794 рубля 06 копеек, что подтверждается прилагаемыми сметами и сводным сметным расчетом; произведенные компанией затраты на возведение дом значительно превышают стоимость дома, согласованную сторонами при заключении договора; у ООО «ЖНК-Девелопмент» отсутствует возможность исполнить договор на прежних условиях, построить жилой дом с себестоимостью 16238794 рубля 06 копеек за вложенные истцом 2070635 рублей 25 копеек не представляется возможным. К ответу приложен расчет стоимости строительства.

8 июня 2022 года истец в адрес ответчика направил претензию-уведомление, в которой потребовал в срок не позднее 30 июня 2022 года уведомить истца, в соответствии с пунктом 4.2 договора, о готовности объекта к передаче истцу, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи, снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора, а также осуществить передачу объекта в собственность истца без обременений. В указанной претензии истцом приведен расчет неустойки за период с 1 апреля 2021 года по 8 июня 2022 года (434 дня просрочки) в размере 3594622 рубля 36 копеек: 0,1% х 8282541 рубль / 100% = 8282,54 рублей, 8282,54 рублей х 434 дня просрочки = 3594622,36 рубля. Истец в претензии также указал на то, что после произведенного зачета суммы неустойки размер третьего платежа, подлежащего оплате, составил 2203156 рублей 34 копейки, который будет произведен им по указанным в договоре реквизитам ответчика.

8 июня 2022 года истец оплатил ответчику сумму в размере 2203156 рублей 34 копейки.

Как указал ФИО1 в иске, сумму третьего платежа, предусмотренную пунктом 3.4.3 договора, в размере 5797778 рублей 70 копеек он погасил следующим образом – зачетом суммы неустойки в размере 3594622 рубля 36 копеек и безналичным переводом в сумме 2203156 рублей 34 копейки.

В ответе № 193 от 2022 года ООО «ЖНК-Девелопмент» указало, что 8 июня 2022 года истец перевел на расчетный счет общества сумму в размере 2203156 рублей 34 копейки, указанным действием, по мнению ответчика, истец отказался от расторжения договора и сделал акцепт на один из предложенных ответчиком вариантов дальнейших взаимоотношений.

7 июля 2022 года ответчик направил истцу уведомление № 217 о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимости № 6/07/2020-ДКП от 30 июня 2020 года, указав также, что договор считается расторгнутым с 7 июля 2022 года.

26 июля 2022 года истец, в ответ на указанное уведомление, направил возражение, в котором указал, что уведомление от 7 июля 2022 года исх. № 217 о расторжении договора купли продажи будущей недвижимости является, по мнению истца, необоснованным по существу и незаконным по праву, не порождающим никаких юридических последствий, потребовал незамедлительно передать объект по договору в его собственность, что значительно уменьшит финансовые издержки ответчика на продолжение эскалации возникшего между спора. Истец также указал, что, в случае добровольной передачи объекта в его собственность на текущей стадии завершения создания объекта, он готов пойти ответчику на встречу и после регистрации перехода права собственности объекта к истцу заключить с ответчиком мировое соглашение о продлении сроков завершения создания объекта в части благоустройства участка, установки металлического забора и подключения инженерных коммуникаций.

9 августа 2022 года ответчик направил истцу письмо, в котором не согласился с произведенным истцом зачетом неустойки, отметил непоследовательное поведение истца, выраженное в многочисленных письмах, злоупотреблением правом со стороны истца, нацеленное на приобретение индивидуального жилого дома с земельным участком по цене 4687918 рублей 64 копейки, а предложенные истцом варианты не только фактически неисполнимы, но и расцениваются ответчиком как потребительский экстремизм.

Из материалов дела также следует, что право собственности ООО «ЖНК-Девелопмент» в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано 29 июля 2020 года за №. В отношении указанного земельного участка 12 февраля 2021 года в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», на основании договора об ипотеке № от 9 февраля 2021 года, зарегистрирована ипотека за № на срок с 12 февраля 2021 года по 31 декабря 2025 года.

Право собственности ООО «ЖНК-Девелопмент» в отношении двухэтажного дома с кадастровым № площадью 178,6 кв.м., 2021 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, зарегистрировано 12 марта 2021 года за №. В отношении указанного дома 12 марта 2021 года в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», на основании договора об ипотеке № от 9 февраля 2021 года, зарегистрирована ипотека за № на срок с 12 февраля 2021 года по 31 декабря 2024 года.

Оценивая исковые требования в части обязания ответчика передать истцу жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, а также произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на указанное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454, пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ООО «ЖНК-Девелопмент» (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 30 июня 2020 года № 6/07/2020-ДКП, по которому продавец обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность покупателю земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, <адрес>.

10 апреля 2020 года ФИО1 в пользу ответчика был открыт аккредитив № и внесены денежные средства в размере 414127 рублей 05 копеек.

29 июля 2020 года ФИО1 уплатил в пользу ООО «ЖНК-Девелопмент» сумму в размере 2070635 рублей 25 копеек.

20 апреля 2022 года ФИО1 направил в адрес ответчика претензию, в которой просил перечислить ему неустойку в общей сумме 3023127 рублей 10 копеек, рассчитанную за период с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года.

8 июня 2022 года истец в адрес ответчика направил претензию-уведомление, в которой, в частности, указал на зачет суммы неустойки в размере 3594622 рубля 36 копеек в счет третьего платежа, рассчитанной за период с 1 апреля 2021 года по 8 июня 2022 года.

8 июня 2022 года истец оплатил ответчику сумму в размере 2203156 рублей 34 копейки.

Оценив приведенные доказательства, суд находит, что условия для исполнения заключенного сторонами договора продажи будущей вещи следует считать наступившими, поскольку жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, существуют в качестве объектов прав, принадлежат на праве собственности ответчику, при этом, истцом выполнены предусмотренные договором условия оплаты выкупной стоимости, с учетом произведенного истцом зачета встречных требований.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При таких обстоятельствах, учитывая факт нарушения сроков ответчиком, истец произвел начисление неустойки и заявил о зачете обязательства по оплате выкупной цены, что является допустимым.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 Гражданского кодекса Российской Федерации), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд отмечает, что, исходя из предмета спора, учитывая, что сторонами не были заявлены дополнительные денежные требования, он не вправе по своей инициативе выйти за пределы заявленных требований и исследовать вопрос о соразмерности зачтенной неустойки, однако, находит, что ответчик вправе поставить соответствующий вопрос в должном процессуальном порядке и, соответственно, потребовать оценки соразмерности начисленной неустойки и полноты уплаты выкупной цены.

Кроме того, стороны, в рамках договора продажи будущей вещи, в дальнейшем не лишены возможности урегулировать взаиморасчет как в части излишне уплаченного, так и в части задолженности по оплате стоимости недвижимости, при этом, в рамках настоящего спора исследуются обязательства по передаче недвижимости и дается квалификация заключенному договору, а также его имущественному последствию.

Суд также отмечает, что в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Позиция ответчика, состоящая в направлении истцу предложения об изменении сроков строительства и увеличении цены договора, как условия передачи спорных объектов, не отвечает приведенному положению закона о силе обязательства, в связи с чем, суд не усматривает оснований для оценки действий истца, как недобросовестных и имеющих признаки злоупотребления правом, а также не усматривает извинительных объяснений уклонению ответчика от исполнения принятых обязательств.

Довод ответчика об акцепте предложенных им истцу условий изменения договора, изложенный в ответе № 193 от 2022 года, судом отклоняется, поскольку акцепт, по смыслу статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен быть явно и недвусмысленно выражен, тогда как из действий истца это не усматривается, поскольку оплата суммы в размере 2203156 рублей 34 копейки, рассматриваемая в качестве акцепта условий, была произведена в исполнение первоначально согласованных договорных обязательств (в качестве третьего платежа по договору).

Кроме того, суд отмечает, что внесение истцом первого и третьего платежей с нарушением согласованного в договоре срока не опровергает доводы иска, поскольку указанные платежи, произведенные истцом, были приняты ответчиком без возражений в счет уплаты стоимости приобретенной недвижимости. Ответчик, при этом, не лишен возможности поставить вопрос об ответственности истца в данной части в установленном процессуальном порядке, в рамках настоящего спора такие требования не были заявлены и судом не рассматривались.

Фак направления уведомления о расторжении договора № 217 от 7 июля 2022 года оценивается судом критически, поскольку к моменту его направления обязанность по оплате была истцом исполнена и, кроме того, соответствующее требование о расторжении договора, в рамках настоящего спора, ни истцом, ни ответчиком заявлено не было.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска в части обязания ООО «ЖНК-Девелопмент» передать истцу жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, а также произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на указанное имущество.

Оценивая требования истца в части прекращения обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 334, пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.

Из материалов дела следует, что заключенный между ФИО1 и ООО «ЖНК-Девелопмент» договор продажи будущей вещи не был зарегистрирован и, таким образом, не являлся обнародованным в том значении, что третьи лица, не являющиеся участниками данного договора, включая АО «Банк ДОМ.РФ», не были обязаны полагаться на наличие обстоятельств обещанной продажи имущества.

Поскольку ООО «ЖНК-Девелопмент», как собственник спорных объектов недвижимости, было вправе передать эти объекты в залог АО «Банк ДОМ.РФ», а последнее могло полагаться на отсутствие обстоятельств, препятствующих заключению договора залога, основания прекращения залоговых обязательств отсутствуют, в связи с чем, требования истца в данной части не подлежат удовлетворению.

Суд отмечает, что истец не лишен права в установленном порядке поставить вопрос о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору и наличии или отсутствии оснований для взыскания убытков.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» (ОГРН №) передать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, гражданину Российской Федерации, имеющему паспорт <данные изъяты>, зарегистрированному по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым № площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым № площадью 627 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, гражданина Российской Федерации, имеющего паспорт <данные изъяты>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Ломоносовского районного суда Ленинградской области.

Мотивированное решение составлено 28 марта 2023 года.

Судья М.В. Яковлева