Дело№2-3048/2025
УИД 36RS0002-01-2025-000489-98
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
03 июня 2025 года г. Воронеж
Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Волковой Л.И.,
при секретаре судебного заседания Поповой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску (ФИО)1, (ФИО)2 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
(ФИО)1, (ФИО)2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» (далее - ООО СЗ «Выбор-Юг») о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, в котором с учётом уточненных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) исковых требований, просят уменьшить покупную цену объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>(ДД.ММ.ГГГГ)08,88 рублей; взыскать с ответчика:
- в пользу (ФИО)1 излишне уплаченную по Договору №НП6-327 купли-продажи квартиры от 22.12.2023 в счет уменьшения покупной цены сумму в размере 151204,44 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом;
- в пользу ФИО1 излишне уплаченную по Договору №НП6-327 купли-продажи квартиры от 22.12.2023 в счет уменьшения покупной цены сумму в размере 151204,44 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.
Исковые требования мотивированы тем, что 22.12.2023 между истцами и ответчиком был заключен договор №НП6-327 купли-продажи квартиры, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>, площадью 37,2 кв.м., расположенная на 9 этаже. 22.12.2023 сторонами был подписан передаточный акт. Впоследствии истцами было зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости. В ходе эксплуатации квартиры в пределах установленного для него гарантийного срока собственниками квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства, которые указаны в экспертном заключении №К-14294 от 19.12.2024. Согласно локальному сметному расчету стоимость устранения строительных недостатков составляет 567250,55 рублей. 20.12.2024 истцы отправили претензию в адрес застройщика, однако до настоящего времени застройщиком недостатки устранены не были. Всвязи сэтим истцы обратились всуд для защиты своих прав (том 1 л.д.4-9, том 2 л.д.11-12).
Истцы (ФИО)1, (ФИО)2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (том 2 л.д.4, 5-6, 10).
Представитель истцов по доверенности ФИО2 в судебное заседание после перерыва не явилась, в судебном заседании до перерыва 02.06.2025 уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО СЗ «Выбор-Юг» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 4 оборот), о причинах неявки суду не сообщил, представив ходатайство об отложении рассмотрения дела для предоставления дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом было отказано, поскольку в соответствии со статьей 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) указанное обстоятельство не является безусловным основанием к отложению дела и не свидетельствует об уважительности неявки в судебное заседание представителей ответчика, являющегося юридическим лицом и имеющего достаточный штат юристов. Кроме того, в ходатайстве об отложении рассмотрения дела ответчиком не указано, какие именно доказательства намеревается представить ответчик с учетом проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (том 2 л.д. 7).
При этом принимавший участие в предварительном судебном заседании 26.02.2025 представитель ответчика по доверенности ФИО3 просил применить к неустойке и штрафу положения ст.333 ГК РФ.
В силу частей 1 и 3 статьи 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Поскольку причины неявки в судебное заседание представителя ответчика ООО СЗ «Выбор-Юг» признаны судом неуважительными, суд с учётом части 3 статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело вотсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив доводы исковых требований и возражений на них, исследовав материалы дела, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.
Поскольку спорная квартира приобретена истцами для личных нужд, то возникшие правоотношения между сторонами регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом об участии в долевом строительстве и Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), в связи с чем лицо пользуется правами, предоставленными потребителям Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
В силу ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
В соответствии со ст.19 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
В силу положений главы 37 ГК РФ, Закона о защите прав потребителей, Закона об участии в долевом строительстве лицо, создавшее объект недвижимости (подрядчик, застройщик, изготовитель) несет ответственность за надлежащее качество созданного объекта гражданских правоотношений.
Судом установлено и из материалов настоящего гражданского дела следует, что 22.12.2023 между ООО СЗ «Выбор-Юг» (продавец) и (ФИО)1, К.С.ИБ. (покупатели) был заключён договор № НП6-327 купли-продажи квартиры (том 1 л.д. 14-16, 18), согласно которому объектом покупки является <адрес>, общей площадью 37,2 кв.м., расположенная на 9-м этаже по адресу: <адрес>А, кадастровый (№).
Цена договора составила 4083 000 рублей. Оплата по договору истцами произведена полностью.
22.12.2023 по передаточному акту истцам была передана вышеуказанная квартира (том 1 л.д.17).
Истцами в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности (том 1 л.д. 19-23).
В процессе эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, которые были перечислены в претензии от 20.12.2024, направленной ответчику и полученной им 24.12.2024, в которой истцы просили соразмерно уменьшить покупную цену договора купли-продажи и выплатить денежные средства в сумме 617250,55 (том 1 л.д. 100, 101). Однако, в досудебном порядке спор между сторонами урегулирован не был.
Вместе с тем, реализуя вышеуказанную квартиру после ввода дома в эксплуатацию, ответчик как лицо, создавшее объект недвижимости, в силу статей 725, 756 ГК РФ несет ответственность перед лицами, пользующимися созданным объектом и не может быть освобожден от ответственности за его качество, если покупатель докажет наличие производственных дефектов в приобретенном объекте (квартире) и обратиться к ответчику с требованиями, предусмотренными законом, в установленный срок.
Согласно ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу ч.6 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч.5 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч.7 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно абзаца 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Аналогичное положение содержится в статье 756 ГК РФ - предельный срок обнаружения недостатков в недвижимом имуществе, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.
По смыслу названных правовых норм, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.
Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона №214-ФЗ.
Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости по договору купли-продажи.
Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.
Таким образом, приобретая право собственности на квартиру по договору купли-продажи, потребитель приобретает и право требования к продавцу, который в данном случае является и застройщиком, о возмещении материального ущерба, причиненного вследствие недостатков выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока.
Аналогичная норма предусмотрена п.1 ст.19 Закона РФ от 7 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
В рассматриваемом случае, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 31.10.2023 (том 1 л.д. 14), квартира передана покупателям по передаточному акту 22.12.2023 (том 1 л.д. 17). 20.12.2024 ответчику была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи (том 1 л.д. 100, 101), которая получена последним 24.12.2024. Вместе с тем в досудебном порядке спор между сторонами урегулирован не был. Исковые требования, вытекающие из ненадлежащего качества объекта, истцы предъявили в суд согласно квитанции 20.01.2025 (том 1 л.д. 105). Таким образом, исковые требования заявлены в течение установленного законодательством гарантийного срока.
Из системного толкования ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ввиду несогласия ответчика с наличием недостатков вквартире, определённых истцом, по ходатайству ответчика определением суда от 26.02.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» (том 1 л.д. 190-193).
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1)Имеются ли в квартире по адресу: <адрес>А, <адрес>, недостатки в выполненных застройщиком работах, в том числе, недостатки, перечисленные в экспертном заключении №К-14294 от 19.12.2024 (л.д.30-73)?
С учётом ответа на вопрос № 1:
2)Являются ли данные недостатки отступлениями отусловий договора №НП6-327 купли-продажи квартиры от22.12.2023 (л.д.14-18) и (или) требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и обычно предъявляемых требований в строительстве, а также от иных обязательных требований? Если да, то привели ли данные недостатки кухудшению качества квартиры и (или) сделали эту квартиру непригодной дляпредусмотренного договором использования?
3)Каковы причины образования данных недостатков? Могли ли данные недостатки быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения собственниками квартиры требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований кпроцессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведённого собственниками или привлечёнными третьими лицами, либо вследствие иного умышленного, либо неумышленного воздействия собственников или третьих лиц?
4)Каковы объём и стоимость работ и материалов по устранению данных недостатков вквартире по адресу: <адрес>А, <адрес>, с учётом и без учёта коэффициента1,5 коплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется вжилых помещениях безрасселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от04.09.2019 № 507/пр)?
5) Определить стоимость демонтажа материалов (годных остатков), подлежащих замене, и их рыночную стоимость?
Согласно положению ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Согласно выводам, изложенным в заключении № 222/25 от 06.05.2025 судебной строительно-технической экспертизы ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы»:
По первому вопросу: на основании проведённого исследования установлено, что в квартире по адресу: <адрес>А, <адрес>, имеются недостатки в выполненных застройщиком работах, а также недостатки, перечисленные в экспертном заключении №К-14294 от 19.12.2024 (л.д. 30-73), выполненных застройщиком и (или) привлеченными им третьими лицами, см. таблицу № Э.1., а именно:
- Жилая комната 19,1 м2: наличие глухих створок остекления (нарушение п.5.1.6 ГОСТ 23166-99); отсутствие замков безопасности оконного блока (не соответствует п.6.3.1 ГОСТ 23166-2021); отклонение оконного блока от вертикали – 6 мм. (не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»);
- Балкон 3,3 м2: дефект поверхности стекла (наличие бликов) (нарушение ГОСТ 23166-2021); отсутствие автономного ограждения (не соответствует ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»); наличие глухих створок остекления (не соответствует ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия»);
- Кухня 10,4 м2: дефект оклейки обоями стен, отклонение участка стены (не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87); следы монтажной пены на откосе (не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87);
- Санузел 1,4 м2: местные неровности оштукатуренных поверхностей, зазор под 2-метровой рейкой выше допустимого (не соответствует п.6.6.3 Межгосударственный стандарт ГОСТ 12504-2015 «Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия»); звонкий стук при простукивании плитки (нарушение п.4.11.7 Технологических рекомендаций по технологии устройства облицовки стен и покрытий полов из крупноразмерных керамических плиток ТР 98-99. Пустоты недопустимы); не заделаны места прохода трубопровода в стене (не соответствует СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация»); верхний и нижний торец дверного полотна не защищен ламинацией (не соответствует требованиям ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия»);
- Коридор 3,3 м2: отклонение дверного блока – 5 мм. (нарушение п. Г.6 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия». Допуск – 3мм); изгиб полотна входной двери – 3 мм. (нарушение ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»).
По второму вопросу: на основании проведённого исследования установлено, что в строительно-отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, отсутствуют недостатки и нарушения, связанные с несоответствием (нарушением) строительным нормам и правилам, включенным в «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Однако, имеются отступления от требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями в части наличия не открывающихся створок. Нарушений условий договора и градостроительного регламента не определено.
Выявленные недостатки являются отступлением в выполненных застройщиком работах от требований строительных норм и правил (применяемые на добровольной основе), см. таблицу № Э.1.
Также в ходе проведенного осмотра установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>, используется по ее функциональному назначению – для проживания. Выявленные недостатки не создают собственникам квартиры препятствий в пользовании квартирой, не оказывают влияние на параметры внутреннего микроклимата: освещенность, воздухообмен, температуру в помещениях, при нарушении которых условия для проживания в квартире были бы ухудшены и невозможны. На основании вышеизложенного следует сделать вывод о том, что выявленные недостатки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, не сделали ее непригодной для предусмотренного договором использования. Качество квартиры ухудшено наличием недостатков строительно-отделочных работ, не влияющих на нормальную эксплуатацию жилых помещений.
По третьему вопросу: причиной выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, являются нарушениями действующих строительных норм и правил при выполнении общестроительных работ, так как не имеют признаков эксплуатационного характера. На основании чего, данные недостатки не могли быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения владельцами квартиры требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного собственниками или привлеченными третьими лицами, либо вследствие иного умышленного либо неумышленного воздействия собственников или третьих лиц.
По четвертому вопросу: стоимость и объемы работ по устранению отступлений от требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статьи 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями в части наличия не открывающихся створок, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, на момент производства экспертизы (1 квартал 2025 года) без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, составляет: 95494,61 рубля с учетом 20%НДС, с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих - 103077,43 рублей с учетом 20%НДС.
Стоимость и объемы работ по устранению недостатков, возникших вследствие отступления застройщиком при строительстве (созданию) квартиры от обычно предъявляемых требований в строительстве в квартире (без учета замены глухих створок остекления на поворотные - представлен в Локальном сметном расчете (№)), расположенной по адресу: <адрес> 9А, <адрес>, на момент производства экспертизы (1 квартал 2025 года) без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих, составляет: 157994,52 рубля с учетом 20%НДС, с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих - 199331,45 рубль с учетом 20%НДС.
По пятому вопросу: стоимость демонтажа материалов (годных остатков), подлежащих замене, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, на момент производства экспертизы (1 квартал 2025 года), составляет: 4967,09 рублей с учетом 20%НДС.
По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере соответствует нормам статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от31.05.2001 №73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности вРоссийской Федерации» и отвечает требованиям ст. 59 и 60 ГПК РФ, может служить надлежащим доказательством по делу.
Заключение эксперта сторонами по делу не оспорено, ходатайств о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз от сторон не поступало.
Учитывая вышеизложенное и разрешая заявленный спор по существу, суд на основе установленных по делу обстоятельств, указывающих на то, что в квартире истцов имеются строительные недостатки, которые подтверждены результатами судебной экспертизы, а также того, что недостатки обнаружены в пределах установленного законом гарантийного срока, приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию в счет соразмеренного уменьшения цены договора купли-продажи стоимость устранения недостатков квартиры в размере 302408,88 рублей (103077,43 + 199331,45), определенном в соответствии с заключением проведенной по делу судебной экспертизы в пользу истцов, а именно по 151204,44 рубля в пользу каждого их истцов.
В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
Основания для компенсации морального вреда закреплены, в частности, в ст. 15 Закона о защите прав потребителей. Так, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона «О защите прав потребителей», в частности, о компенсации морального вреда (статья 15).
Следовательно, в данном случае к отношениям, имевшим место между истцом и ответчиком, по мнению суда, подлежит применению ст. 15 Закона о защите прав потребителей. При этом по общему правилу, требования о компенсации морального вреда в связи с нарушением прав потребителя подлежат удовлетворению в том случае, если судом установлено такое нарушение со стороны виновного лица, независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков.
Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, с учетом требований разумности и справедливости, а также с учетом того, что размер компенсации морального вреда не поддается точному денежному подсчету и взыскивается с целью смягчения эмоционально-психологического состояния лица, которому он причинен, суд в силу положений ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, Закона о защите прав потребителей суд полагает возможным требования о компенсации морального удовлетворить, взыскав с ответчика в пользу каждого из истцов по 3000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст.13Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
С учетом того, что судом принято решение об удовлетворении требований в пользу каждого из истцов суд считает необходимым взыскать с ответчика штраф, предусмотренный п. 6 ст.13Закона РФ «О защите прав потребителей», размер которого составляет 50% от суммы, взысканной в пользу истца, а именно по 77102,22 рублей ((151204,44 + 3 000)*50%) в пользу каждого.
В ходе рассмотрения дела ответчик просил снизить размер штрафа, применив положения статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Следовательно, при оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суд должен исходить из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.
Таким образом, позиция законодателя, направленная на обеспечение баланса интереса участников правоотношений долевого участия и согласуется с основополагающими принципами гражданского законодательства, изложенными в пунктах 3, 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которым никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.
В пункте 80 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.
Суд в соответствии со статьей 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.
Согласно части 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК Российской Федерации, по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ и только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Кроме того, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Проанализировав все вышеперечисленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что штраф в сумме по 77102,22 рублей в пользу каждого из истцов явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, не отвечает принципам справедливости, экономической целесообразности. Принимая во внимание, что штраф как мера ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей») имеет компенсационную природу, направлен на восстановление нарушенных прав потребителей, и не должен служить средством их обогащения, суд полагает возможным в рассматриваемом случае снизить размер штрафа до 50 000 в пользу каждого из истцов.
Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, поскольку истец при подаче искового заявления был освобожден от оплаты государственной пошлины, то с ответчика с учетом размера взысканных судом денежных средств, удовлетворения требований имущественного и не имущественного характера, в соответствии со статьями 103 ГПК РФ, 333.19 НК РФ подлежит взысканию в доход бюджета городского округа город Воронеж государственная пошлина в размере 13 060 рублей (10 000 + (302 408,88 – 300000) * 2,5 % + 3 000).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования (ФИО)1, (ФИО)2 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа, компенсации морального вреда, удовлетворить в части.
Уменьшить покупную цену квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>. приобретенную на основании договора №НП6-327 купли-продажи квартиры от 22.12.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» и (ФИО)1, (ФИО)2 на 302408,88 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» ((№) пользу (ФИО)1 ((ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, паспорт (№)) в счет соразмерного уменьшения цены договора №НП6-327 купли-продажи квартиры от 22.12.2023 денежные средства в размере 151204,44 рубля, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф с применением статьи 333 ГК РФ в размере 50000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» ((№) в пользу (ФИО)2 ((ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, паспорт (№) в счет соразмерного уменьшения цены договора №НП6-327 купли-продажи квартиры от 22.12.2023 денежные средства в размере 151204,44 рубля, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф с применением статьи 333 ГК РФ в размере 50000 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выбор-Юг» (ОГРН<***>, ИНН<***>) в доход бюджета городского округа город Воронеж государственную пошлину в размере 13060 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.
Судья Л.И. Волкова
Мотивированное решение изготовлено 19.06.2025