УИД № 58RS0025-01-2023-001148-06
Производство №2-609/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нижний Ломов 26 декабря 2023 года
Нижнеломовский районный суд Пензенской области
в составе председательствующего судьи Барановой О.И.,
при секретаре судебного заседания Корнеевой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Виргинского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области о прекращении обременения по договору ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя ФИО3 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ему принадлежат жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3е/09 от 04.05.2009 г., кадастрового паспорта здания № б/н от 25.03.2010 г., договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4е/10 от 24.12.2010 г. Между истцом ФИО2 (залогодателем) и ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (залогодержателем) был заключен договор об ипотеке жилого дома и земельного участка № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011 от 16.03.2011 г. Согласно п. 1.1 указанного договора залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по договору займа № 7-ДМС/2009 от 01.09.2009 г., заключенного в г. Пензе, между залогодателем, ФИО1 и залогодержателем, передал залогодержателю жилой дом, состоящий из 3-х жилых комната общей площадью 82,4 кв.м., в том числе жилой – 47,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 970 кв.м. с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, с категорией земель – земли населенных пунктов. При этом, ФИО2 становится залогодателем и принимает на себя обязанности залогодателя в соответствии и с настоящим договором. Заложенное имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании. Согласно п. 1.2 договора займа заём предоставляется залогодателю, ФИО1 займодавцем – залогодержателем на следующих условиях: в п. 1.2.1, п. 1.2.2 договора указано, что размер займа – 524430 руб., цель предоставления займа – для приобретения строительных материалов для строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.4 договора «на момент подписания настоящего договора общая цена сделки (залоговая стоимость) составила 540 473,80 руб., в том числе: цена (залоговая стоимость) жилого дома 524 430 руб.; цена (залоговая стоимость) земельного участка 16 043,80 руб. Согласно п. 4.4 вышеуказанного договора договор действует до даты полного исполнения залогодателем обязательств, предусмотренных договором займа и обеспеченных ипотекой. Согласно п. 1.2.3 договора срок возврата займа – 120 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа. Договор об ипотеке жилого дома и земельного участка № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011 от 16.03.2011 г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 15.06.2011 г. и имеет номер государственной регистрации № 58-58-32/995/2011-001. Истцом полностью выполнены обязательства по выплате займа. В счет исполнения обязательств по договору займа № 7-ДМС/2009 от 01.09.2009 г. денежные средства в размере 524430 руб. были переведены на счет ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» из средств материнского капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия МК-3 №1383438), в том числе произведен отдельный платеж в размере 5893,85 руб. (приходный кассовый ордер № 1 от 22.09.2011 г., платежное поручение № 2 от 22.09.2011 г.). Однако поскольку ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» прекратило своё существование (деятельность), истец не имеет возможности во внесудебном порядке прекратить ипотеку на жилой дом и земельный участок. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора об ипотеке жилого дома и земельного участка № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011 от 16.03.2011, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя – продавца по договору. Однако сделать этого не представляется возможным. На основании изложенного истец ФИО2 просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером № площадью 82,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № площадью 970 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; исключить регистрационные записи об ипотеке в силу закона из ЕГРН на жилой дом от 15.06.2011 г. номер государственной регистрации 58-58-32/995/2011-001 и на земельный участок от 15.06.2011 номер государственной регистрации 58-58-32/995/2011-001.
Истец ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчика администрации Виргинского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском согласился.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1) (п. 2).
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона ), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В силу ст. 2 указанного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 04.05.2009 г. между администрацией Нижнеломовского района Пензенской области (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор № 3е/09 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 970 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договор 10 лет с 04.05.2009 г. по 03.05.2019 г.
Размер арендной платы определен расчетом, являющимся Приложением № 1 к договору № 3е/09 от 04.05.2009 г.
24.12.2010 г. между администраций Нижнеломовского района Пензенской области (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи № 4у/10 вышеназванного земельного участка несельскохозяйственного назначения.
Указанный земельный участок передан в собственность покупателя ФИО2 на основании акта приема-передачи от 11.01.2011 г.
01.09.2009 г. между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (займодавцем) и гражданами ФИО2, ФИО1 (заемщиками) заключен договор займа № 7-ДМС/2009, по условиям которого займодавец предоставил заемщикам заём в размере 524430 руб. сроком на 120 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, на условиях, установленных настоящим договором (п. 2.1).
Заем предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения одного комплекта строительных материалов для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, его доставки и монтажа путем заключения договора купли-продажи комплекта строительных материалов для строительства жилого дома в рамках долгосрочной целевой программы «Дом для молодой семьи в Пензенской области на 2009-2012 г.г.» между ООО «Домострой» (продавцом) и гр. ФИО2., ФИО1 (п. 2.4).
Обеспечением исполнения обязательства заемщика является ипотека в силу договора жилого дома по адресу: <адрес>, ипотека права аренды земельного участка по договору № 3е/09 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.05.2009 г., на котором расположен дом по тому же адресу, с категорией земель – земли населенных пунктов. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки (п.п. 2.5, 2.5.1).
За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 1% годовых (п. 4.1). Указанный договор подписан сторонами.
Из кадастрового паспорта здания, составленного по состоянию на 25.03.2010 г., следует, что жилой дом общей площадью 82,4 кв.м., в том числе жилой – 47,6 кв.м., расположен по адресу: <адрес>. Строительство дома завершено в 2010 г.
16.03.2011 г. между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО2 заключен договор об ипотеке жилого дома и земельного участка № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011, по условиям которого залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по договору займа № 7-ДМС/2009 от 01.09.2009 г., передает залогодержателю жилой дом, состоящий из 3-х жилых комнат общей площадью 82,4 кв.м., в том числе жилой – 47,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 970 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу. При этом ФИО2 становится залогодателем и принимает на себя обязанности залогодателя в соответствии с настоящим договором. Заложенное имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании. На момент подписания настоящего договора общая цена сделки (залоговая стоимость) составила 540473,80 руб. 80 коп., в том числе: цена (залоговая цена) жилого дома 524430 руб., цена (залоговая стоимость) земельного участка 16043,80 руб. (п. 1.4).
В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 4.1 договора об ипотеке).
Так, согласно п. 1, п. 2 ст. 11 вышеуказанного Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
15.06.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области была произведена регистрация обременения в виде ипотеки сроком действия с 15.06.2011 на 120 месяцев в пользу АО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» на основании договора об ипотеке жилого дома и земельного участка № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011 от 16.03.2001 г. в отношении объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>., принадлежащих на праве собственности ФИО2 (выписки из ЕГРН № КУВИ-001/2023-251587000 от 07.11.2023 г.; № КУВИ-001/2023-251587192 от 07.11.2023 г.
Установлено, что государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-3 № 1383438, выданный на имя ФИО1 на сумму 365698,40 руб. от 14.02.2011 г., был направлен на погашение задолженности по указанному договору займа № 7-ДМС/2009-ДИ-42/2011. Также факт оплаты задолженности по договору займа подтверждается приходным кассовым ордером № 1 от 22.09.2011 г. на сумму 5893,85 руб. и платежным поручением № 2 от 22.09.2011 г. Срок действии ипотеки истек.
Таким образом, обязательства по договору займа и договору об ипотеке истцом ФИО2 исполнены надлежащим образом и в полном объеме.
Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспариваются.
В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В судебном заседании установлено, что 04.02.2020 г. залогодержатель и займодавец ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» прекратило свою деятельность, в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.11.2023 г.
Поскольку во внесудебном порядке прекратить запись об ипотеке в силу закона не представилось возможным в связи с ликвидацией залогодержателя и займодавца, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска и обоснованности заявленных истцом требований.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к администрации Виргинского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области о прекращении обременения по договору ипотеки удовлетворить.
Прекратить обременение в пользу ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером № площадью 82,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № площадью 970 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; исключив записи государственной регистрации об ипотеке в силу закона из ЕГРН на жилой дом от 15.06.2011 г. номер государственной регистрации 58-58-32/995/2011-001 и на земельный участок от 15.06.2011 номер государственной регистрации 58-58-32/995/2011-001.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Нижнеломовский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10.01.2024 г.
Председательствующий: