16RS0049-01-2022-006276-98
2.211
Дело № 2-3671/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 декабря 2022 года город Казань
Ново-Савиновский районный суд города Казани в составе
председательствующего судьи Л.И. Закировой,
при секретаре И.Д. Улановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, расписки безденежной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи.
В обоснование иска указано, что 20 мая 2022 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор предварительной купли-продажи ? доли квартиры. Согласно указанному договору стороны договорились заключить основной договор купли-продажи ? доли ... .... Сумма указанного объекта недвижимости составляет 3 000 000 рублей. Истец по указанному договору выплатил ответчику сумму в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается распиской. Остальная часть в размере 1 500 000 рублей выплачивает в день подписания основного договора купли-продажи. Основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 01 сентября 2022 года. После заключения предварительного договора истец стал обращаться к ответчику с предложением о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
На основании изложенного, просит обязать ФИО1 заключить основной договор купли-продажи, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 20 мая 2022 года.
ФИО1, не согласившись с указанными требованиями, предъявил встречное исковое заявление к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, расписки безденежной.
В обоснование встречного иска указал, что он злоупотребляет спиртными напитками, пьет запоями по несколько недель, проживает в квартире один. В квартире часто собираются люди, которые ведут асоциальный образ жизни. Квартира имеет обременения. Оригиналы документов хранятся у его дочери ФИО3, не помнит в какой момент появился ФИО2 и начал угощать его спиртными напитками. Не помнит когда заключил предварительный договор купли-продажи. Денежные средства не получал, расписку писал под диктовку в агентстве недвижимости. Кроме того, указывает, что до заключения предварительного договора купли-продажи 20 мая 2022 года по просьбе ФИО2 было составлено завещание на долю в квартире. Также указывает, что не соблюден порядок преимущественного права покупки спорной доли другим собственником.
На основании изложенного, просит признать предварительный договор купли-продажи ? доли на ... ... от 20 мая 2022 года недействительным, а расписку о получении денежных средств безденежной.
Истец в судебном заседании уточнил исковые требования просил обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиры с кадастровым номером №--, расположенной по адресу: ... ..., на условиях предварительного договор купли-продажи от 20 мая 2022 года; договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности в квартире с кадастровым номером №-- расположенной по адресу: ... ... считать заключенным с момента вступления решения суда в законную силу; решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №-- расположенную по адресу: ... .... Встречные исковые требования не признал.
Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал. Встречные исковые требования поддержал.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Третьи лица ФИО5, ИКМО г. Казани, ИП ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав истца, его представителя, ответчика, его представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Возлагая на контрагентов обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ч. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.
Как следует из положений статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены. Право собственности на движимое имущество возникает с момента фактической передачи имущества покупателю.
В силу положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Положения пункта 1 статьи 170 ГК РФ предусматривают, что мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла и анализа вышеприведенной нормы, для признания сделки мнимой обязательно наличие следующих обстоятельств: стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; они преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре и хотят создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. При этом мнимые сделки заключаются лишь для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В судебном заседании установлено, что 20 мая 2022 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №--, расположенную по адресу: ... ....
Из пункта 3.2 указанного договора следует, что стороны должны заключить основной договор купли-продажи в срок до --.--.---- г. включительно.
Договор подписан сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения, в установленном законом порядке недействительным не признан.
Таким образом, между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения ч. 1 ст. 432, 429, 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Ответчик ФИО1 в ходе судебного разбирательства пояснил, что денежные средства, указанные в расписке он не получал. Расписку о получении денежных средств он написал в агентстве недвижимости. Вместе с тем указал, что на квартиру были наложены обременения у приставов. Он вместе с ФИО2 ходил к приставам для того, чтобы узнать про эти обременения, при этом кто погасил, долги перед приставами он не знает. Намерение продать долю в квартире было, однако после разговора с дочерью он передумал. Также пояснил, что в отношении ? доли в квартире он составлял завещание на ФИО2 Злоупотребляет спиртными напитками. При этом в день заключения предварительного договора он не пил. До заключения договора временно проживал у ФИО7
Истец ФИО2 в ходе судебного заседания пояснил, что --.--.---- г. он продал комнату, расположенную по адресу: ... ... (7) стоимостью 1 750 000 рублей. Денежные средства, вырученные с продажи, решил вложить в покупку квартиры. Ранее он уже был знаком с ФИО1, который предложил купить ему квартиру. При этом, указал, что знал, что ФИО1 злоупотребляет спиртными напитками, поэтому до заключения предварительного договора попросил его предоставить справку, что может заключать подобные сделки. ФИО1 прошел обследование, предоставил ему справку, после чего они начали оформлять документы. Также пояснил, что долги ФИО1 для того, чтобы снять обременение, погасил он.
Указанные ФИО2 обстоятельства подтверждаются договором задатка от 11 декабря 2021 года, расписками от 28 декабря 2021 года, дополнительным соглашением от 28 декабря 2021 года, постановлением о снятии запрета на совершение регистрационных действий, квитанцией об оплате задолженности в размере 182 000 рублей, постановлением об окончании исполнительного производства, заключением ГАУЗ «РКПБ им. акад. ФИО8», справкой №--, справкой №--.
Свидетель ФИО7 в ходе судебного разбирательства пояснил, что ФИО1 проживал у него дважды: с ноября 2021 года по 30 декабря 2021 года и в мае 2022 года примерно после майских праздников. В мае 2022 года проживал около недели. Во время проживания у него в квартире ответчик спиртных напитков не употреблял. ФИО1 ему говорил, что продает квартиру и живет у него, чтобы не с кем не общаться и не употреблять алкоголь. По поводу расчетов между сторонами по договору купли-продажи он пояснить не может, поскольку разговоры у них происходили наедине.
Из пояснений свидетеля ФИО9 установлено, что он является риэлтором. Изначально для консультации к нему обратился ФИО2 Затем в мае 2022 года к нему в офис приходили истец и ответчик. ФИО1 пояснил, что хочет продать долю в квартире, а ФИО2 хотел ее купить. Свидетель предупреждал ФИО2, что на квартире имеются обременения. Затем ФИО2 погасил долги и ему в офис принесли постановления об уплате долгов. При встрече оба вели себя адекватно, запаха алкоголя не было. Момент передачи денег проходил без него. При составлении договора, он спросил, какую сумму он передал по договору. ФИО2 пояснил, что передал 1 500 000 рублей, а ФИО1 подтвердил. Давление на ФИО1 никто не оказывал, расписку он написал добровольно.
Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства не установлено, каких-либо доказательств введения ответчика в заблуждение, угроз или иного воздействия на волевую сторону продавца, сам оспариваемый договор носит ясный и понятный характер, не формирует ложного представления о правах, обязанностях и возможных последствиях вступления в договорные отношения, сам факт вступления в договорные отношения и получения оплаты подтвержден письменными доказательствами, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ФИО1 обязанности заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи спорной квартиры на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи, и не находит оснований для признания предварительного договора купли-продажи недействительным, а расписки и безденежной.
При этом суд не может согласиться с пояснениями ответчика ФИО1, данными им в ходе судебного разбирательства о том, что денежные средства он от ФИО2 не получал, расписку подписал, поскольку злоупотребляет спиртными напитками, по следующим основаниям.
Как следует из пояснений ФИО1, у него действительно имелось намерение продать долю в квартире, однако он передумал после разговора с дочерью. Согласно справке и заключению ГАУЗ «РКПБ им ФИО10 РТ», ГАУЗ «РНД» ФИО1 в группе диспансерного наблюдения не состоит. Вместе с тем, его намерение продать долю в квартире также подтверждается тем, что он обращался в Администрацию района для получения дубликата договора приватизации, поскольку оригинал указанного документа находился у его дочери. Как указывал сам ФИО1 в судебном заседании, при написании расписки он понимал значение своих действий, но у него имелось желание употребить алкоголь. В судебном заседании ходатайств о проведении психиатрической экспертизы никем не заявлялось.
Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что на момент совершения сделки ФИО1 не понимал значение своих действий, факт неполучения денежных средств в счет оплаты по договору ФИО1, в нарушение статьи 56 ГПК РФ также не доказан.
Суд отклоняет также доводы ответчика о том, что нарушено право собственников второй половины квартиры на преимущественную покупку ввиду следующего.
Из материалов дела усматривается, что спорная квартира передана в совместную собственность ФИО11 – ? доля, ФИО1 – ? доля. ФИО11 умерла 01 июля 2015 года, наследником, принявшим наследство после ее смерти, является ее дочь ФИО12, умершая 11 сентября 2018 года. Наследниками после смерти ФИО12 являются ее дети ФИО4 и ФИО5, которые как на момент заключения предварительного договора, так и на момент обращения ФИО2 в суд в установленном законом порядке наследство не приняли. Из выписки из ЕГРН следует, что ? доля квартиры принадлежит ФИО12. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, собственник ? доли не был установлен, соответственно ФИО1 не мог ее предложить для реализации преимущественного права покупки.
Доводы ответчика о том, что ФИО2 обратился в суд с заявлением о понуждении к заключению основного договора купли-продажи до истечения предусмотренного предварительным договором срока, суд также не может принять во внимание, поскольку как пояснил ФИО1 после разговора с дочерью он передумал заключать основной договор, переехал для проживания по иному адресу, неизвестному истцу, на телефонные звонки не отвечал. Предложение о заключении основного договора купли-продажи не поступило от продавца и в ходе судебного разбирательства, что, по мнению суда, свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора. При этом закон не ограничивает право стороны на обращение в суд с требованиями о заключении основного договора только по истечении срока, установленного предварительным договором купли-продажи.
В соответствии с разъяснениями пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 23 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ)
Таким образом, суд считает необходимым указать, что договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 (паспорт №--) к ФИО1 (паспорт №--) об обязании заключить основной договор купли-продажи удовлетворить.
Обязать ФИО1 заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: ... ..., на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 21 мая 2022 года.
Договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РТ через Ново-Савиновский районный суд г. Казани в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.И. Закирова
Решение27.12.2022