Дело № 2 - 260/2025

УИД 48RS0012-01-2025-000264-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2025 года г. Чаплыгин

Чаплыгинский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего Демина В.В.,

при секретаре Выприцкой Г.Н,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, указывая, что по договору купли-продажи недвижимости от 16 августа 2023 года она продала ответчику принадлежащие ей на праве собственности жилой дом, площадью 36,8 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, площадью 4600 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, Ответчик, со своей стороны, не исполнил перед ней обязанность по оплате указанных жилого дома и земельного участка ни полностью, ни в части - денежные средства в размере 100 000 руб. ей не уплатил. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 16 августа 2023 года, заключенный между ней и ответчиком, возвратить в собственность ФИО2 жилой дом, назначение: жилой дом, площадь: общая 36,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью: 4600 кв.м., кадастровый №, расположенный по тому же адресу; провести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО3, и провести государственную регистрацию права собственности ФИО2, на указанное недвижимое имущество; взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истицы ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО2 и ее представитель по ордеру адвокат Манихин В.Н. в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Представитель истца пояснил, что ответчиком не представлено доказательств оплаты спорного договора купли-продажи. Просил учесть, его доверитель является пожилым человеком с плохим состоянием здоровья, в частности, у нее сахарный диабет и проблемы со зрением.

Представитель ответчика ФИО3 по ордеру адвокат Жерноклеева О.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что подтверждением передачи денежных средств ее доверителем истцу является непосредственно сам договор купли-продажи. Также пояснила, что каких-либо доказательств того, что возраст или состояние здоровья ФИО2 могли повлиять на обстоятельства заключения сделки, стороной истца не представлено.

Ответчик ФИО5, представители третьих лиц: Управления Росреестра по Липецкой области и ОБУ УМФЦ Липецкой области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

Выслушав объяснения истца ФИО2, ее представителя адвоката Манихина В.Н. и представителя ответчика адвоката Жерноклееву О.Н., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 16 августа 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, ФИО2 продала, а ФИО3 купил принадлежащие на праве собственности продавцу жилой дом площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок площадью 4600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 7-9).

Данный договор купли-продажи подготовлен юрисконсультом Чаплыгинского отдела ОБУ «УМФЦ Липецкой области, согласно договору на оказание платных услуг № от 16 августа 2023 года, заключенного с ФИО3 и акта сдачи-приемки услуг от 16 августа 2023 года (л.д. 150-151).

По условиям договора купли – продажи (пункты 4, 6) жилой дом продается за 50 000 руб., земельный участок продается за 50 000 руб. Общая цена сделки составляет 100 000 руб. Расчет за жилой дом и земельный участок между сторонами произведен полностью до подписания договора за счет собственных средств покупателя.

18 августа 2023 года указанный выше договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

2 сентября 2023 года ФИО3 и ФИО2 были получены выписки из ЕГРН (л.д. 144-145, 146-149).

Согласно данным ЕГРН, собственником жилого дома площадью 36,8 кв.м. с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 4600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, является ФИО3 (л.д. 10-17, 86-93).

В обоснование своих требований истец ФИО2 и ее представитель ссылаются на то, что ответчик ФИО3 свои обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, предусмотренные договором, не исполнил, ни полностью, ни в части, денежные средства от него она не получала. Доказательств передачи денежных средств за проданные ему дом и земельный участок ответчик не представил. Полагают, что сам спорный договор купли-продажи таким доказательством являться не может.

Претензия истца от 9 октября 2024 года о расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимости от 16 августа 2023 года и возврате ей жилого дома и земельного участка ответчиком удовлетворена не была, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании (л.д. 18-24).

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, действуя разумно и при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, продавец, подписывая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и осуществляя встречное исполнение обязательства по передаче недвижимого имущества покупателю (ввиду того, что договор купли-продажи имеет силу передаточного акта исходя из п. 17 договора), не мог не знать относительно исполнения покупателем обязательства по оплате товара и тем самым подтвердил наступление условия для встречного исполнения продавца в виде исполнения обязательства по оплате товара покупателем.

В данном случае доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, самим истцом не представлено. Отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, вопреки доводам стороны ситца, не может однозначно свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, при наличии условия в договоре, что денежные средства переданы до подписания договора.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из п.п. 4, 5 договора купли-продажи недвижимости от 16.08.2023 года следует: «Жилой дом продается за 50 000 рублей. Земельный участок проедается за 50 000 рублей. Общая цена сделки составляет 100 000 рублей. Данная стоимость вышеуказанной недвижимости установлена по соглашению сторон настоящего договора».

Из п. 6 договора вышеуказанного купли-продажи следует: «Расчет за жилой дом и земельный участок между сторонами произведен полностью до подписания договора за счет собственных средств покупателя».

Из абз. 1 п. 15 представленного договора купли-продажи следует: «Покупатель принял от продавца жилой дом и земельный участок. Претензий у покупателя к продавцу по переданным жилому дому и земельному участку не имеется. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов и расходов по содержанию недвижимости.

Настоящий договор имеет силу передаточного акта. После подписания настоящего договора недвижимость считается переданной продавцом покупателю (п. 17 договора купли-продажи).

Согласно объяснениям истца ФИО2, в августе 2023 года к ней обратился ФИО3 и попросил отдать ему дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Она ответила, что просто так отдать она не может. Тогда он предложил купить дом и земельный участок за 100 000 руб. Она согласилась, так как ему некуда было выписываться, кроме данного дома. По дороге в МФЦ ФИО6 уверял, что денежные средств за дом и земельный участок отдаст ей позже. Точной дату не сказал. В МФЦ они были два раза. После первого раза позвонили из МФЦ и сказали, что они неправильно расписались и пришлось ехать еще раз. Перед тем, как расписаться, никто из сотрудников ничего ей не зачитывал и не объяснял. После заключения договора купли-продажи деньги ФИО3 ей так и не отдал, по какой причине, она не знает. На момент заключения сделке она плохо видела, так как у нее были проблемы с сетчаткой глаза, ей делали операцию.

Как следует из объяснений представителя ответчика ФИО3 – адвоката Жерноклеевой О.Н., ее доверитель ФИО3 проживали вместе с супругой, до ее смерти, в спорном доме по адресу: <адрес>, оформленном на его тещу ФИО2 После смерти супруги он обратился к ФИО2 с просьбой продать дом и земельный участок. Договорились на цену 100 000 руб. Цена была небольшая, поскольку проживая в доме, ответчик с супругой произвели ремонт дома, вложили туда много своих средств. 16 августа 2023 года он и ФИО2, приехали в Чаплыгинский отдел МФЦ. ФИО3 попросил юрисконсульта МФЦ составить договор купли-продажи, после чего, чтобы не ждать, уехали домой. Когда договор был готов, в тот же день они снова приехали в МФЦ. Перед тем, как пойти в здание МФЦ, ФИО3 ФИО2 были переданы денежные средств в сумме 100 000 руб. На тот момент на плохое самочувствие либо зрения ФИО2, не ссылалась. В настоящий момент между сторонами неприязненные отношения, что послужило поводом для подачи настоящего иска. Указала, что передача денежных средств была зафиксирована в договоре купле-продажи от 16 августа 2023 года в отдельном пункте. Отдельной расписки не составлялось, поскольку указание на расчет между сторонами по оплате договора было прописано в самом договоре купли-продажи. Что касается указания конкретной даты и места передачи денежных средств, то согласно закону, они не являются существенными условиями, в отличие от самого факта передачи денежных средств. Фиксировать передачу денежных средств отдельной распиской закон не обязывает. Сумма покупки недвижимого имущества, указанная в договоре, не превышала доход ФИО3 в спорный период.

В подтверждение обстоятельства, что у ответчика на момент приобретения недвижимого имущества имелись соответствующие денежные средства, представитель ответчика ссылалась на находящиеся в материалах дела сведения Федеральной налоговой службы о доходах ФИО3 за 2023 год (л.д. 101-104).

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля Свидетель №1 – <данные изъяты>» следует, что ФИО2 и ФИО3 она не помнит, поскольку с тех пор прошло много времени, и через нее проходит ежедневно много людей. По процедуре приема и оформления документов пояснила, что, когда граждане приходят с документами, в частности, с договором купли-продажи, у них уточняется, знакомы они с документом или нет. Если ознакомлены, то могут подписывать документы. Подписание документов происходит в ее присутствии. Выясняет, получены ли одной стороной сделки от другой денежные средства в счет оплаты по договору. Если оплаты не было, то могут и не принять документы, и устно отказать в совершении действий. Если договор готовит юрист МФЦ, то он предварительно выясняет у сторон договора, какие объекты недвижимости будут предметом договора, произведена ли оплата до заключения договора, для того, чтобы прописать это в договоре. После подписей сторон сотрудник принимает документы в работу и говорит, когда можно будет забрать оформленные документы. Также пояснила, что данный алгоритм действий сотрудника МФЦ нигде не прописан. У сотрудников есть устные рекомендации по рассмотрению поступивших документов, которыми они руководствуются.

Согласно показаниям допрошенной в качестве свидетеля Свидетель №2 – <данные изъяты>», ФИО2 и ФИО3 она не помнит, поскольку с тех пор прошло много времени, однако, договор купли-продажи от 16 августа 2023 года между ними составляла она, поскольку в договоре на оказание платных услуг №, копия которого была ранее представлена в суд по запросу, стоит ее подпись. Объяснила, что договор на оказание платных услуг по составлению договору купли-продажи был заключен только с ФИО3, поскольку программа, в которой оформляется договор, позволяет внести только одного человека. Перед составление документов он выясняет у людей, кто является собственником имущества, запрашивает документы на право собственности, договорились ли стороны о цене и о порядке оплаты по договору. Какого-либо подтверждения оплаты по договору, кроме объяснений самих участников сделки, согласно закону, не требуется. Если сами стороны попросят, может составить сторонам расписку в получении денежных средств. Но это необязательно, а только по желанию самих сторон. Также по желанию сторон, могут прописать способ оплаты по договору: наличным или безналичным расчетом. Если от сторон выясняется, что на момент заключения оплата по договору не состоялась, то по документам это оформляется, как ипотека. После подготовки договора, она распечатывает его, предоставляет сторонам, при желании сторон, может его подкорректировать. После чего составляет договор на оплату юридических услуг по составлению договора. В случае необходимости, она может озвучить все существенные условия договора. Если в сделке участвуют пожилые люди, то кроме озвучивания условий договора, она может еще задать уточняющие вопросы, относительно заключаемого ими договора, чтобы понять, осознают ли они свои действия. Пояснила, что вышеуказанные действия прямо нигде не прописаны, однако, есть устные рекомендации для сотрудников МФЦ, которыми она руководствуется в своей деятельности.

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля ФИО1 – сестры истца ФИО2, следует, что в августе 2023 года в дом, где жили они с сестрой, приехал ФИО3 и сказал, что ему надо выписаться из квартиры в Москве, а здесь прописаться. Попросил сестру продать ему дом по-свойски за 100 000 руб. В данном доме ранее проживал ФИО3 с супругой – дочерью ее сестры ФИО2 Она согласилась. Они поехали в МФЦ. Она поехала вместе с ними. ФИО3 сказал, что деньги отдаст потом, но, когда именно, не уточнил. Когда они пошли в МФЦ, она осталась в автомобиле. Потом они вернулись и поехали домой. Через некоторое время приезжал ФИО3 и сказал, что надо съездить еще раз, чтобы расписаться, так как в первый раз расписались неправильно в документах. Во второй раз она с ними не ездила. Насколько ей известно, деньги за дом и земельный участок так и не были отданы.

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа и факт передачи недвижимого имущества, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью.

Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору, в связи с чем, довод стороны истца об отсутствии в материалах дела иных письменных доказательств передачи денежных средств продавцу (расписки, платежных документов), а, следовательно - о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, нельзя признать состоятельным.

Буквальное значение слов и выражений в соответствии со ст. 431 ГК РФ позволяет установить смысл п. 6 договора купли-продажи от 16 августа 2023 года, из его текста следует однозначный вывод, что стороны подтвердили, что покупатель полностью оплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества до подписания спорного указанного договора за счет собственных средств. Следовательно, подписав данный договор, стороны выразили свое согласие с его условиями. Иных способов оплаты цены договора сторонами согласовано не было.

Поскольку получение денежных средств ФИО2 за жилой дом и земельный участок подтверждается п. 6 Договора купли-продажи от 16 августа 2023 года, обязанность доказать их неполучение лежит на продавце (то есть на истце). Между тем, таких доказательств стороной истца суду не представлено.

Поскольку исполнение условий договора о передаче денежных средств до подписания договоров купли-продажи возможно только до наступления указанного события - подписания договора купли-продажи, то продавец, подписав данный договор, согласился с тем, что денежные средства за вышеуказанные объекты недвижимого имущества от покупателя ему переданы.

С учетом изложенного, исходя из условий договора купли-продажи от 16 августа 2023 года, суд приходит к выводу, что договор между сторонами подписан, расчет между сторонами произведен полностью до подписания данного договора, договор купли-продажи в части передачи недвижимого имущества покупателям фактически исполнен, так как право собственности на спорный жилой дом с земельным участком был зарегистрирован за ФИО3 в установленном законом порядке, что свидетельствует о реальном исполнении данного договора.

Суд полагает необходимым отметить, что простая письменная форма, предусмотренная для такой сделки, соблюдена, в договоре сторонами достигнуты условия о стоимости недвижимого имущества, оговорено, что покупателем произведена полная оплата до подписания договора, подтвержден факт передачи имущества, договор подписан обеими сторонами, переход права на указанный объект недвижимого имущества был в установленном порядке зарегистрирован лично ФИО2 и ФИО3, что не оспаривалось истцом в судебном заседании. При этом, с момента заключения договора купли-продажи от 16 августа 2023 года до подачи искового заявления прошел год (считая с момента подачи ФИО2 первоначального искового заявления, оставленного определением суда от 30 октября 2024 года без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора), в течение которого ФИО2 условия договора не оспаривала и не просила его расторгнуть или признать недействительным, хотя правоустанавливающий документ она получила еще 2 сентября 2023 года, что подтверждается записью в книге учета выданных выписок из единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество ОБУ Чаплыгинского отдела «УМФЦ Липецкой области».

Таким образом, непосредственно участвуя в совершении оспариваемой сделки, истец, действуя добросовестно разумно и осмотрительно, имела реальную возможность проверить, и убедиться, как в обстоятельствах совершения сделки, так и в наличии оснований для расторжения договора, в том числе в надлежащем исполнении ответчиком как покупателем обязанности по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества.

Ссылку представителя истца на состояние здоровья истца ФИО2, в частности: <данные изъяты> в подтверждение чего представлены медицинские документы (л.д. 107, 138-139), суд полагает необоснованной, поскольку доказательств того, что ФИО2 по состоянию здоровья, в том числе, из-за плохого зрения, не могла понимать значения своих действий в части производства оплаты (передачи денежных средств) по сделке, на момент заключения договора купли-продажи принадлежащего ей объекта недвижимости, на что указывает в иске, суду не представлено. Истец на момент оформления и подписания договора купли-продажи понимала фактическую сторону сделки, ее существо и последствия, самостоятельно приняла решение за оговоренную сторонами сумму распорядиться недвижимым имуществом таким образом, что соответствует требованиям статьи 209 Гражданского кодекса РФ, определяющей правомочия собственника имущества.

По иным основаниям договор купли-продажи от 16 августа 2023 года истцом не оспаривался.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества. Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, основания для взыскания расходов по оплате государственной пошлины также отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Чаплыгинский районный суд Липецкой области в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Демин

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 года.