К делу № 2-7679/22

УИД 23RS0047-01-2022-006868-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 03 августа 2022 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего судьи Зуева М.А., при секретаре судебного заседания Ершовой Т.Г., с участием: представителя истца — ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя ответчика - администрации муниципального образования города Краснодар по доверенности ФИО2, действующей на основании доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации муниципального образования город Краснодар о понуждении заключить договор аренды на новый срок,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар с требованиями о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец указал, что между истцом и ответчиком имеются договорные отношения на основании договора аренды земельного участка от 05.03.2012 г. № (л/с №) и договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 05.03.2012 г. б/н от 08.02.2018 г. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2022 ФИО3 являлся арендатором земельного участка: общей площадью 944 кв.м с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, уч. 212/17 (далее — Земельный участок). ФИО3 владел и пользовался Земельным участком с 08.02.2018 года по 20.12.2021 года, что подтверждается Договором уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 05.03.2012 г.

Истец, являясь арендатором земельного участка, действующего договора аренды с целью реализации его прав и законных интересов обратился в уполномоченный орган за предоставлением Земельного участка общей площадью 944 кв.м, с кадастровым номером № без проведения торгов на основании п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 6.1. договора аренды договор действует в течение десяти лет с 20.12.2011 г. по 20.12.2021 г., но заключен он был 05.03.2012 г., так как акт приема-передачи земельного участка заключен не ранее 05.03.2012 г. и он является приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № (л/с №), тем самым из смысла действующего гражданского законодательства действие договора начинается с 05.03.2012 г. и при условии, что он заключен на 10 лет, срок его действия распространяется до 05.03.2022 г.

Истцом направлялось заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов; в ответ на направленные заявления в адрес истца были направлены отказы, от 22.02.2022 г. № 3302/26 и от 05.03.2022 г. от 05.03.2022 г.

Так, истец письменно уведомлял государственный орган о желании заключить договор аренды земельного участка на новый срок, так как истцом надлежащим образом соблюдались условия договора аренды земельного участка и земельный участок использовался по целевому назначению.

Отказ Администрации муниципального образования город Краснодар о понуждении заключить договор аренды на новый срок истец считает незаконным, в связи с чем был вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права и просит суд:

- обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу предоставить земельный участок площадью 944 кв.м., с кадастровым номером №, без проведения торгов Герману А.Н. на срок десять лет;

- обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Германом А.Н. договор аренды земельного участка площадью 944 кв.м., с кадастровым номером № категория земель – земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин)», на срок десять лет.

Представитель истца в судебном заседании требования искового заявления, с учётом уточнений поддержал, просил исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, считая их незаконными и необоснованными, полагая что отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок основан на Законе и не нарушает прав истца.

В соответствии со ст. ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Выслушав доводы каждой из сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующим выводу об удовлетворении требований искового заявления ФИО3

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, в ходе судебного разбирательства с достаточной достоверностью было установлено, что 05.03.2012 года между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО6, в лице гражданина ФИО7, действующего на основании доверенности, был заключен договор аренды земельного участка № (л/с №). Предметом договора является земельный участок, предоставленный арендатору за плату, во временное владение и пользование из земель населённых пунктов, площадью 944 кв.м., расположенный в Карасунского внутригородском округе <адрес>, кадастровый номер №; участок предоставляется для строительства торгового центра (п.п. 1.1., 1.5 Договора).

Расчёт арендной платы приведён в приложение к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 6.1. Договора аренды договор действует в течение десяти лет с 20.12.2011 г. по 20.12.2021 г.; действие Договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка, указанного в подпункте 6.1. Договора.

Согласно акту приема – передачи земельного участка, являющего приложением к договору земельного участка № (л/с №), земельный участок фактически был передан арендатору для строительства торгового центра, каких-либо строений на участке не имелось; также, в использовании земельного участка имелись ограничения, а именно то, что земельный участок расположен в прибрежной защитной полосе и водоохраной зоне озера Карасун, в том числе, земельный участок, площадью 62.5 кв.м., расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций (л.д. 19).

Согласно имеющемуся в материалах дела соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка № (л/с №) арендодатель и арендатор в соответствии с приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 17.10.2012 г. № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> внутригородском округе г. Краснодара, внесли в договор аренды земельного участка № (л/с №), а именно в п. 1.3., раздела 1 Договора - вид разрешённого использования, - «Участок предоставляется для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин) (7. Прочие земельные участки). Соглашение о новом размере арендной платы также было достигнуто сторонами Договора, что нашло своё отражение в приложении к Договору аренды земельного участка (л.д. 20).

В дальнейшем, согласно договору уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № (л/с №) от 08.02.2018 года новым арендатором упомянутого земельного участка явился ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2022. (л.д. 3-10).

Как следует из договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № (л/с №) от 08.02.2018 года арендатор передал Герману А.Н. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка 05.03.2012 №, на земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют; передача прав и обязанностей осуществилась без подписания акта приема- передачи.

Арендатор гарантировал, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, его права или права Арендодателя на земельный участок не оспариваются, земельный участок под арестом не находится, арендатору ничего не известно о предстоящем изменении назначения использования земельного участка или об изъятии земельного участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

Также, согласно условиям договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № (л/с №) от 08.02.2018 года, по истечению срока действия договора ФИО3 в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок.

Земельный участок был передан в фактическое владение, пользование и распоряжение ФИО3, что подтверждается актом приёма-передачи к договору уступки прав и обязанностей.

Истец владел и пользовался земельным участком с 08.02.2018 года по 20.12.2021 года, что подтверждается договором уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 05.03.2012 г.

Согласно п. 6.1. Договору аренды договор действует в течение десяти лет с 20.12.2011 г. по 20.12.2021 г., но фактически он был заключен 05.03.2012 г., так как акт приема-передачи земельного участка заключен 05.03.2012 г. и он является приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 05.03.2012 № (л/с №), тем самым из действие договора начинается с 05.03.2012 г. и при условии, что он заключен на 10 лет, срок его действия распространялся вплоть до 05.03.2022 года

На основании п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а именно в момент подписания договора сторонами, а именно 05.03.2012 г.

К тому же согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

С целью реализации своих прав и законных интересов, связанных с преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок, ФИО3 обратился в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка без проведения торгов на основании п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, так как истцом надлежащим образом соблюдались условия договора аренды земельного участка и земельный участок использовался по целевому назначению.

Истцом направлялось заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В ответ на направленные заявления в адрес истца были направлены отказы, от 22.02.2022 г. № 3302/26 и от 05.03.2022 г. от 05.03.2022 г.

Согласно ответу Администрации муниципального образования город Краснодар от 22.02.2022 года № 3302/26 заявление ФИО3 было ему возвращено в виду несоответствия заявления требованиям п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ (л.д. 12).

Из ответа Администрации муниципального образования город Краснодар от 05.03.2022 г. № 4247/26 следует, что Администрацией муниципального образования город Краснодар подтверждён факт то, что 05.03.2012 года между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО6, в лице гражданина ФИО7, действующего на основании доверенности, был заключен договор аренды земельного участка № (л/с №). Предметом договора является земельный участок, предоставленный арендатору за плату, во временное владение и пользование из земель населённых пунктов, площадью 944 кв.м., расположенный в Карасунского внутригородском округе <адрес>, кадастровый номер №; участок предоставляется для строительства торгового центра; в дальнейшем был изменён вид разрешённого использования, - вид разрешённого использования, - «Участок предоставляется для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин) (7. Прочие земельные участки).

Согласно договору уступки прав и обязанностей от 18.03.2014, ФИО8 являлся новы арендатором по договору от 05.03.2012 №; в дальнейшем ФИО8 уступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка Герману А.Н.

Вместе с тем, как указано в ответе Администрации, уполномоченным органом власти была проведена досудебная работа, направленная на расторжение договора аренды земельного участка № № (л/с № №) и решением Арбитражного суда Краснодарского края о 23.01.2017 по делу № А32-30100/206 исковые требования Администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка № (л/с №) по <адрес> внутригородском округе города Краснодара и возврате его были удовлетворены в полном объёме; постановлениями судом апелляционной и кассационной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменений.

В связи с вышеизложенным Администрацией муниципального образования город Краснодар было отказано Герману А.Н. в заключении договора аренды на новый срок.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1, 2 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений, со стороны арендодателя; договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) (п. 3).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (п. 4).

При отсутствии в совокупности предусмотренных этими нормами условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется.

При таком положении, статья 621 ГК РФ, озаглавленная как "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок", с 01.03.2015 г. не подлежит применению к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельным законодательством предусмотрены иные правила, которыми исключено преимущественное право арендаторов таких участков на заключения договора аренды на новый срок и, как следствие, возможность автоматического возобновления действия таких договоров на неопределенный срок.

Подпунктом 32 пункта 2 во взаимосвязи с пунктами 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок был ранее предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Так, отказывая истцу в заключении договора аренды на новый срок ответчик мотивировал свой отказ тем, что на момент обращения ФИО3 за предоставлением земельного участка, «первоначальный» договор земельного участка № (л/с №) уже был расторгнут.

Однако с такими выводами согласиться нельзя.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, судом дана оценка всем предоставленным сторонами в материалы дела доказательствам, которые свидетельствуют о необходимости удовлетворения исковых требований истца.

В данном случае истец обладает в совокупности всеми вышеперечисленными условиями, а соответственно, согласно действующего законодательства, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок без проведения торгов.

Земельный участок был предоставлен Герману А.Н. без проведения торгов, при передаче Герману А.Н. участка в аренду спорный участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, в настоящий момент земельный участок не снят с кадастрового учета, следовательно, существует в прежних границах и его существование не прекращено.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 продолжает пользоваться земельным участком по целевому назначению до настоящего времени.

Со стороны арендодателя возражений по продолжению пользования земельным участком ФИО9 не поступало, никаких уведомлений об освобождении земельного участка и прекращении пользования не направлялось.

Доказательств опровергающих указанные обстоятельства стороной ответчика не представлено.

В процессе пользования указанным земельным участком ФИО3 не нарушал условий договора аренды земельного участка: истец использовал земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования, все платежи по арендной плате производил своевременно и в полном объеме. Более того в настоящее время он продолжает пользоваться земельным участком по назначению и своевременно и в полном объеме производит плату аренды. До настоящего времени, каких-либо претензий со стороны ответчика в адрес истца относительно данных договорных отношений не поступало.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец письменно уведомил Ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок, до истечения срока действия указанного договора. При этом истец производил платежи после окончания действия договора аренды.

По истечении указанного в договоре аренды срока аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, и ФИО3 продолжил использование земельного участка без возражении со стороны арендодателя, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Также, суд отмечает, что на момент принятия Арбитражным судом Краснодарского края решения от 23.01.2017 по делу № А32-30100/206, по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды земельного участка № (л/с №) по <адрес> внутригородском округе города Краснодара и возврате данного земельного участка, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка уже были переданы Герману А.Н. от ФИО8, что подтверждается договором уступки прав и обязанностей от 18.03.2014 г.

С учетом установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования с учетом уточнений, поскольку это будет соответствовать интересам сторон договорных правоотношений и не противоречит действующему гражданскому законодательству, регулирующему правоотношения в соответствующей сфере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального срока Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к Администрации муниципального образования город Краснодар о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить земельный участок площадью 944 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин)», без проведения торгов Герману А.Н..

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с Германом А.Н. договор аренды земельного участка площадью 944 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «для строительства мастерской по ремонту сложной бытовой техники (машин)» на срок десять лет.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено: 10.08.2022 года.

Судья: