Решение по делу № 2-7304/2023 от 03.08.2023

Дело №2-7304/2023

УИД 50RS0002-01-2023-006088-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 августа 2023 года г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Иснюке И.В.,

с участием: представителя истца БИС, представителя ответчика АТН,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восток Столицы» о признании недействительным условия договора купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Восток Столицы» о признании недействительным условия договора купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор купли-продажи жилого помещения №. Предметом указанного договора являлась передача истцу права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость объекта определена сторонами в размере 12 203 507,00 руб. и оплачена истцом своевременно в полном объеме. Согласно п.3.2 договора ответчик обязался подписать акт приема-передачи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, квартира истцу передана по акту приема-передачи лишь ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит признать недействительным п. 7.3 договора купли-продажи, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 227 140,03 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 1 700 рублей, на уплату государственной пошлины в размере 6 140,00 руб.

В судебном заседании представитель истца БИС заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика АТН в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила в удовлетворении иска отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Разрешая требования истцов о признании недействительным п. 7.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в Мещанском районном суде г. Москвы, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения данного требования не имеется, поскольку права истца вышеуказанным условием договора не нарушены, истец обратился в суд по месту своего жительства, исковое заявление принято к производству суда и рассмотрено по существу, а возможность рассмотрения споров по соглашению сторон предусмотрена действующим гражданским процессуальным законодательством, при этом данное условие не ограничивает право истца на обращение в суд по его выбору в соответствии со ст. 29 ГПК РФ.

Отказывая истцу в удовлетворении иска о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статьей 18 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрены права потребителя в случае обнаружения недостатков проданного товара, а именно: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом в отличие от положений п. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию», прямо предусматривающем право участника отказаться от приемки квартиры, в том числе, до устранения застройщиком тех или иных строительных недостатков, препятствующих приемке и эксплуатации квартиры по назначению, вышеназванные положения законодательства, регулирующие вопросы купли-продажи недвижимости, а именно, ст. 556 ГК РФ, не предусматривают право покупателя отказаться от приемки объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи вообще, и в частности, до устранения продавцом недостатков.

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы, чего истцом не заявлялось, либо истребовать имущество, либо принять объект по передаточному акту и реализовать иные права потребителя, предусмотренные законом при обнаружении недостатков проданного товара.

Также абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных оговором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Правовыми последствиями такого уклонения от приемки недвижимости по договору купли-продажи является, соответственно, право покупателя на основании ст. 398 ГК РФ истребовать данное имущество (абз. 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу ч. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу ст. 23.1 Закона России «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю (п. 1).

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения, установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара (п. 2).

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п. 3).

Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования (п. 4).

Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не I подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 5).

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор купли-продажи жилого помещения №.

Предметом указанного договора являлась передача истцу права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Стоимость объекта определена сторонами в размере 12 203 507,00 руб. и оплачена истцом в полном объеме. Согласно п.3.2 договора ответчик обязался подписать акт приема-передачи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Московской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на истца, за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что оплата цены квартиры, предусмотренной ст. 2 договора купли-продажи, не являлась предварительной оплатой, вносимой до передачи объекта.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи квартира продается с установкой сантехнического оборудования для ванных и туалетных комнат (ванны, раковины, унитаза, смесителя), но без иного оборудования (кондиционер и т.п.) с разводкой по квартире электрики с установкой оконечных устройств, а также с установкой в квартире межкомнатных перегородок и/или дверей.

Из условий договора купли-продажи не следует, что квартира приобреталась покупателем по образцу (ст. 497 ГК РФ), - квартира продавалась во введенном в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ многоквартирном доме; на квартиру было зарегистрировано право собственности продавца; покупатель до заключения договора купли-продажи квартиру осмотрел и принял решение ее приобрести на предложенных продавцом условиях, что стороны указали в договоре купли-продажи.

В соответствии с п. 3.2 договора стороны обязуются подписать акт приема-передачи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, п. 3.2 договора не содержит исключительно обязанности ответчика передать истцу квартиру в определенный срок, а устанавливает, в том числе, обязанность истца принять квартиру в установленный срок.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием уплатить неустойку в размере 4 454 280,06 руб.

Между тем, переход права собственности на истца зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи жилого помещения. В отношении квартиры без каких-либо замечаний от сторон относительно исполнения договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

Покупатель принимает квартиру по акту приема-передачи после получения продавцом полной суммы денежных средств за продаваемую квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2 договора купли-продажи).

Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент внесения записи в ЕГРН (п. 3.3 договора). При этом покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом.

Обязательства ответчика, предусмотренные пунктом 3.3 договора, выполнены надлежащим образом, что подтверждается сведениями о произведенной регистрации права собственности истца на при обретенную по договору квартиру и регистрации ипотеки в силу закона.

Со своей стороны, истец ДД.ММ.ГГГГ отказался от принятия квартиры, указав в акте осмотра на имеющиеся недостатки отделки квартиры.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд не находит подтверждения доводу истца о нарушении ответчиком его прав, как потребителя, а напротив отмечает, что истец, отказавшись принять квартиру с недостатками, выразил свою волю на отказ от исполнения условий договора купли-продажи. При этом, как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ квартира была принята истцом, несмотря на наличие все тех же недостатков.

Довод представителя истца о том, что истец, не имея подписанного акта приема-передачи квартиры, не мог попасть в квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, судом расценивается критически, поскольку доказательства того, что истцом предпринимались действия, связанные с истребованием своего имущества из чужого незаконного владения, не представлены.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме. Судебные расходы в связи с отказом в иске удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восток Столицы» о признании недействительным условия договора купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 3 августа 2023 года.

Председательствующий М.А. Побединская