Решение по делу № 2-6020/2024 от 10.01.2025 - о взыскании расходов на устранение строительно-отделочных недостатков, разницу между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

УИД: 50RS0010-01-2024-006683-29

Дело № 2-877/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2025 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Чатинян Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании расходов на устранение строительно-отделочных недостатков, разницу между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что 08.06.2021 года между ней и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ему как участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а она обязалась уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. При принятии истцом квартиры ею были обнаружены строительно-отделочные недостатки, для определения объема, характера и стоимости устранения которых, истец обратилась к специалисту, согласно заключению которого, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 825 301 рубль 14 копеек. Кроме того, согласно акту приема-передачи, ответчик передал истцу объект долевого строительства с меньшей площадью, чем по договору, в результате чего обязался вернуть истцу сумму в размере 22 842 рублей 64 копеек, которую до настоящего времени не вернул. Обратившись к ответчику с требованием о выплате денежных средств, она до настоящего времени никаких выплат не получила, в связи с чем, полагает, что с ответчика подлежат взысканию неустойка за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 29.09.2024 года по 30.09.2024 года в размере 1 980 рублей 72 копеек, а также неустойка по день фактической выплаты ответчиком денежных средств, компенсация причиненных ей нравственных страданий и штраф.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу стоимость расходов на устранение строительно-отделочных недостатков в размере 825 301 рубля 14 копеек; неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 29.09.2024 года по 30.09.2024 года в размере 1 980 рублей 72 копеек, а также по день фактического исполнения ответчиком обязательств исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков со дня следующего после вынесения судом решения; разницу между фактической ценой договора и оплаченной в размере 22 842 рублей 64 копеек; компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 5% от присужденных судом денежных средств и судебные расходы в виде расходов по производству досудебного исследования в размере 42 180 рублей.

В судебное заседание стороны не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика представил письменные возражения, из содержания которых следует, что штраф взысканию не подлежит, поскольку претензия истцом ответчику была направлена 03.09.2024 года в период действия моратория, установленного положениями Постановления Правительства РФ № 326. Постановлениями Правительства № 326 и № 1916 предусмотрены моратории на взыскание неустойки за суммарный период с 22.03.2024 года по 30.06.2025 года, в связи с чем, требование истца о взыскании неустойки также удовлетворению не подлежит. В случае, если суд придет к выводу о необходимости взыскания неустойки, просит применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию неустойки до разумного. И при этом учесть, что с 01.01.2025 года вступили в силу изменения в ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, согласно которым при удовлетворении требований о возмещении расходов на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика не может превышать 3% от цены договора. Размер компенсации морального вреда также просил снизить до разумного, по мнению ответчика, в размере 1000 рублей. Одновременно заявил ходатайство о предоставлении отсрочки по исполнению решения суда до 30.06.2025 года включительно.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. ст. 4, 7, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Из содержания п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Судом установлено, что 08.06.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался по окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства в виде квартиры с выполненными в ней отделочными работами, имеющей характеристики, отвечающие его требованиям, а Участник обязался уплатить цену договора и принять Объект по акту приема - передачи.

Из содержания п.п. 2.1.1, 2.3 Договора следует, что общая приведенная площадь Объекта долевого строительства составляет 35,30 кв.м.. Данная площадью является ориентировочной, уточняется по данным БТИ и фиксируется сторонами в передаточном акте.

Из содержания п. 4.2 Договора следует, что стоимость 1 кв.м. составляет 114 213 рублей 21 копейку.

Из содержания п. 4.3.2 Договора следует, что в случае если окончательна общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет меньше общей приведенной площади объекта, цена договора меняется в сторону уменьшения и застройщик обязуется в течение 30 дней с даты перечисления участником денежных средств, подписания акта приема-передачи, получения от участника заявления, возвратить ему разницу между оплаченной ценой договора и измененной.

28.06.2023 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал Участнику объект долевого строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из содержания данного акта следует, что окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 35,10 кв.м., в связи с чем, разница между окончательной ценой договора и оплаченной участником составляет 22 842 рубля 64 копейки.

Из пояснений истца, изложенных в иске, следует, и доказательств иного ответчиком суду не представлено, что до настоящего времени ответчик истцу не выплатил разницу между фактической ценой договора и оплаченной истцом. Поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не предусмотрен, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истца разницу между фактической ценой договора и оплаченной в размере 22 842 рублей 64 копеек.

Из пояснений истца, изложенных в иске, также следует, что после принятия объекта долевого строительства, истцом в жилом помещении были выявлены строительно-отделочные недостатки. Для определения объема, характер и стоимости их устранения, истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза», согласно заключению которого, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 825 301 рубль 14 копеек.

03.09.2024 года истец посредством почтовой связи обратился к ответчику с претензией о выплате ему денежных средств необходимых для устранения недостатков. Претензия ответчиком была получена 17.09.2024 года, однако до настоящего времени не исполнена.

Ответчиком, представленное истцом исследование об объеме, характере и стоимости расходов на устранение строительных недостатков, допущенных застройщиком при строительстве Объекта долевого строительства, оспорено не было. Ответчиком представлены письменные возражения по иску, которые не содержат в себе заявлений, ходатайств о назначении по делу экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, учитывая то, что ответчик передал истцу объект долевого строительства с неоговоренными и допущенными застройщиком недостатками строительно-отделочных работ, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истца расходы на устранение таких недостатков в размере 825 301 рубля 14 копеек.

Довод ответчика о том, что стоимость подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца денежных средств ограничивается 3 % от цены договора, суд находит несостоятельным, поскольку право участника долевого строительства требовать возмещения убытков возникает при нарушении его права со стороны застройщика, то есть с того момента, когда для него такие нарушения стали очевидными или должны стать очевидными. У застройщика при этом обязанность по исправлению недостатков, возмещению убытков возникает с момента предъявления ему данного требования участником долевого строительства (путем указания недостатков в акте, либо путем направления соответствующей претензии о возмещении стоимости устранения недостатков). Истцом ответчику претензия о выплате расходов на устранение строительных недостатков вместе с заключением специалиста была направлена 03.09.2024 года, получена ответчиком 17.09.2024 года, из чего следует, что права и обязанности истца и ответчика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома возникли до 01.01.2025 года.

Ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору, истцу был причинен моральный вред, компенсацию которого суд также находит подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. При этом, учитывая характер и степень нравственных страданий истца, время их претерпевания, характер нарушения со стороны ответчика, суд находит подлежащим взыскать компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

Оснований для взыскания неустойки и штрафа суд не усматривает, поскольку согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно. Постановление вступило в законную силу 22.03.2024 года. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326", период не начисления неустоек и штрафов продлен до 30.06.2025 года включительно.

Требование о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за период по дату фактического исполнения ответчиком обязательств, суд находит преждевременным, поскольку данный период еще не наступил, права истца по получению денежных средств не нарушены.

Также суд не находит оснований и для взыскания штрафа, поскольку претензия истцом получена 17.09.2024 года, то есть в период моратория.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из содержания п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что перечень судебных издержек, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Из материалов дела следует, истцом были понесены расходы по оплате производства досудебного исследования, положенного истцом в обоснование своей позиции по иску и принятого судом в качестве доказательства в размере 42 180 рублей.

Поскольку требования истца подлежат удовлетворению, принимая во внимание положения п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им судебные расходы.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанный срок продлен по 30.06.2025 года постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326".

Между тем, поскольку судом с ответчика в пользу истца неустойки и штраф не взысканы, оснований для предоставления отсрочки по исполнению решения в указанной части не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

иск ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании расходов на устранение строительно-отделочных недостатков, разницу между фактической ценой договора и оплаченной, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) стоимость расходов на устранение строительно-отделочных недостатков в размере 825 301 рубля 14 копеек; разницу между фактической ценой договора и оплаченной в размере 22 842 рублей 64 копеек; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей и судебные расходы в размере 42 180 рублей.

В иске ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о взыскании неустойки, штраф, а также компенсации морального вреда в большем размере - отказать.

Заявление ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ» о предоставлении отсрочки по исполнению решения суда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2025 года