Дело № 2-1599/2023 УИД 23RS0031-01-2022-013022-39
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Краснодар 13 февраля 2023 г.
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Исаковой Н.И.
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Валериевича к ФИО1 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,
установил:
В Ленинский районный суд г. Краснодара обратился ФИО2 с вышеуказанными требованиями к ФИО1, в обоснование которых сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной <адрес> на 4-м этаже в подъезде №, общей площадью 68,72 кв.м, жилой 38,19 кв.м, кухня 13,94 кв.м, в многоквартирном <адрес> по ул. МОПР в г. Краснодаре. Согласно данному Договору ФИО1 обязан был построить многоквартирный жилой дом в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В день подписания договора покупатель произвел полную оплату в размере 2267760 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого <адрес> по ул.МОПР в г.Краснодаре. Согласно договору, ответчик обязался сдать в эксплуатацию и осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил.
На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес> на 4-м этаже в подъезде №, общей площадью 68,72 кв.м, жилой 38,19 кв.м, кухня 13,94 кв.м, в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве. В случае удовлетворения исковых требований указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в том числе без участия застройщика и его представителей.
Истец в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в его отсутствие. Арбитражный управляющий ответчика – ФИО4 в представленном суду заявлении полагает возможным исковые требования удовлетворить.
Суд, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.
В силу положений ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Аналогичные правила содержатся и в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст. 425 ГК РФ).
Положениями ст.429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной <адрес> на 4-м этаже в подъезде № общей площадью 68,72 кв.м, жилой 38,19 кв.м, кухня 13,94 кв.м, в многоквартирном <адрес> по ул. МОПР в г. Краснодаре (далее - договор).
Согласно договору ФИО1 (продавец) обязался построить на принадлежащем ему земельном участке площадью 1128 кв.м, 6-ти этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <...> <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключенным условиям и приложениям к договору.
После регистрации за собой (продавцом) права собственности на вышеуказанный многоквартирный жилой дом, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обязался заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры и передать её по акту приема-передачи ФИО2 (покупателю), для регистрации права собственности на приобретенную квартиру.
В день подписания договора ФИО2 произвел оплату в размере 1200000 руб. (п. 3.2 договора).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого <адрес> по ул.МОПР в г.Краснодар.
Согласно п.2.5; 2.6; 2.7 договора об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался сдать в эксплуатацию и осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
До настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил, доказательств обратному суду не представлено.
На основании ч. 2 ст.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как следует из приведенных выше нормативных положений, ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
При рассмотрении настоящего дела, подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств, и (или) иного имущества, в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.
В силу пунктов 3.1 - 3.4 договора полная стоимость квартиры составляет 2267760 руб.
Свои обязательства по оплате принятого права требования истцом выполнены в полном объеме и в установленный срок, что следует из акта передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1500000 руб. и не оспаривалось в судебном заседании.
Стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.5 договора).
Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязался подписать передаточный акт, а продавец обязался предоставить покупателю документы: свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру и технический паспорт на вышеуказанную квартиру.
Ответчиком обязательства по договору нарушены, основной договор не заключен. Доказательств обратному суду не представлено.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора, в установленный предварительным договором, или законом срок, является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора.
Учитывая установленные обстоятельства, позицию ответчика, фактически не возражающего против вынесения решения в пользу истца, суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом суд принимает во внимание, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу А32-4884/2016 15АП-7535/2019 определение Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-4884/2016 удовлетворено ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, применен параграф 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к делу №А32- 4884/2016 о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО1
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-4884/2016-9-Б-УТ включены в реестр требований о передаче жилых помещений индивидуального предпринимателя ФИО1 требования участника строительства ФИО2 о передаче жилого помещения - квартиры, общей площадью 68,72 кв.м, в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в г. Краснодар.
Таким образом, при банкротстве ИП ФИО1 применяются положения Федерального закона, от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» в отношении банкротства застройщиков.
Требования ФИО2 признаны судом как требования участника долевого строительства, и включены в реестр требований на передачу жилых помещений должника.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 300 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к ИП ФИО1 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи двухкомнатной <адрес> на 4-м этаже в подъезде № общей площадью 68,72 кв.м, жилой 38,19 кв.м, кухня 13,94 кв.м, в многоквартирном жилом <адрес> по ул. МОПР в г. Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договором долевого участия в строительстве.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в том числе без участия ФИО1 и/или его представителей.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа сумму государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.
Судья Ленинского
районного суда г. Краснодара Н.И.Исакова