РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2023 г. с. Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Полянского А.Ю.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-730/2023 по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о прекращении залога и исключении из ЕГРН записей об обременениях в виде ипотеки земельного участка и жилого дома,

Установил:

ФИО3 и ФИО2 в лице своего представителя по доверенности ФИО5 обратились в суд с указанным иском, в котором просили погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3328,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 59,3 кв.м., расположенный по тому же адресу.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (покупатели), ФИО1 (продавец) и <адрес> фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее также - Фонд) заключен договор купли-продажи и ипотеки спорного недвижимого имущества. Указанное имущество было приобретено истцами в общую совместную собственность. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Сумма по договору составила 397 800 руб. Жилой дом и земельный участок приобретались за счет собственных и заемных средств, предоставленных Фондом по договору ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 97 800 руб., из которых 73 476 руб. личные средства и 50 % компенсации в размере 24 324 руб. были переданы ФИО1 в момент подписания договора, оставшаяся сумма в размере 300 000 руб. должны были поступить на счет ФИО1 не позднее семи дней после государственной регистрации права общей совместной собственности за истцами. Денежные средства в сумме 300 000 руб. были перечислены Фондом на расчетный счет ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №. В ДД.ММ.ГГГГ г. истцы подали в Управление Росреестра заявление о снятии обременения в одностороннем порядке, однако ДД.ММ.ГГГГ ими получено уведомление о приостановлении №, согласно которому снятие обременения невозможно, в связи со смертью продавца ФИО1 Единственным наследником после смерти ФИО1 является сын ФИО4, однако действующее законодательство не предусматривает возможность обращения правопреемника залогодержателя с заявлением о прекращении залога. Обязательства по договору покупателями перед продавцом выполнены в полном объеме.

В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО5 не явились, в заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО4 в суд также не явился, направив заявление о рассмотрении дела без его участия, исковые требования ФИО2 и ФИО3 признал в полном объеме. Последствия признания иска ответчику известны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, не известив о причинах неявки, возражений на иск от него не поступило.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает необходимым иск удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению суда, истцы представили достаточные доказательства в обоснование заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец), с одной стороны, соистцами ФИО2 и ФИО6 (Покупатель-Залогодатель), с другой стороны, и <адрес> фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (Кредитор-Залогодержатель), с третьей стороны, заключен договор купли-продажи и ипотеки жилого дома и земельного участка, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель-Залогодатель за счет собственных и заемных средств, предоставляемых Кредитором-Залогодержателем согласно договору о предоставлении ипотечного (целевого) займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Покупателем-Залогодателем и Кредитором-Залогодержателем, покупает у Продавца жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, и в обеспечение обязательств по вышеуказанному договору передает жилой дом и земельный участок Кредитору- Залогодержателю в залог (ипотеку). Жилой дом с земельным участком продаются за 397 800 руб., в том числе земельный участок за 41 610 руб. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель оценивают жилой дом с земельным участком как предмет ипотеки в 300 000 руб.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи и ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ разница между стоимостью жилого дома и суммой предоставляемого займа в размере 97 800 руб. оплачивается следующим образом: 73 476 руб. передается Покупателем-Залогодателем Продавцу при подписании настоящего договора за счет собственных средств, в том числе за земельный участок; 50 % компенсация первоначального взноса, согласно закону <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании в <адрес>», в сумме 24 324 руб.; займ в сумме 300 000 руб. предоставляется не позднее 7 рабочих дней, после государственной регистрации договора, путем безналичного перечисления денежных средств Кредитором-Залогодержателем по письменному заявлению Покупателя-Залогодателя на счет Продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО6 был составлен акт, подтверждающий выполнение покупателями условий договора купли-продажи, в том числе в части оплаты стоимости имущества.

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН, что на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО2 и ФИО6 на земельный участок и жилой дом. В тот же день в ЕГРН зарегистрировано ограничение права на указанные земельный участок и жилой дом в пользу ФИО1, в виде ипотеки в силу закона, о чем внесены записи о государственной регистрации №№ и 63№ соответственно.

Как следует из материалов дела, денежные средства в сумме 300 000 руб. были перечислены <адрес> фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее – Фонд) на счет ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №.

Согласно справке Фонда от ДД.ММ.ГГГГ № задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Таким образом, вся сумма займа и процентов по договору займа погашена. Обязательства заемщика перед Фондом исполнены полностью. Также полностью исполнены обязательства Покупателей (соистцов) перед Продавцом ФИО1 об оплате приобретенной спорного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ последовала смерть продавца земельного участка и жилого дома ФИО1

При этом заявление ФИО1 как залогодержателя о прекращении обременения - ипотеки в орган государственной регистрации прав не предоставлялось.

Из справки нотариуса нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что после смерти ФИО1 наследственное дело не заводилось. Завещание от ее имени не удостоверялось.

Ответчик ФИО4 (<данные изъяты> ФИО1) с иском согласен.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п.п. 1 и 2 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

Из положений п. 1 ст. 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Как установлено ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно ч. 11 ст. 53 названного Федерального закона регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 настоящего Федерального закона.

Из положений ч. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 25 данного Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Принимая во внимание, что соистцами (покупателями) обязательства по договору купли-продажи и ипотеки жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме и надлежащим образом, однако смерть продавца (залогодержателя) ФИО1 препятствует обращению в регистрирующий орган с заявлением залогодержателя о прекращении ипотеки в силу закона, заявленные требования являются обоснованными.

В связи с изложенным иск необходимо удовлетворить.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 (<данные изъяты>) и ФИО3 (<данные изъяты>) удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, погасив внесенную ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации залога в силу закона №, и в отношении жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 59,3 кв.м., расположенного по тому же адресу, погасив внесенную ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации залога в силу закона №.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий А.Ю. Полянский

Решение вынесено в окончательной форме 09.01.2024.

Судья А.Ю. Полянский