Мотивированное решение суда

составлено 19.08.2022 г.

Дело № 2-2296/2022

25RS0010-01-2022-003143-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Находка Приморского края 12 августа 2022 года

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Дубовик М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галчатниковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Находкинского городского округа о признании права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

На основании договора продажи недвижимости от 03.11.2021 г. ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 235,1 кв.м, степень готовности 12 %, адрес местонахождения: в 700 м к юго-западу от дома, на земельном участке площадью 1 528 кв.м, с кадастровым номером .

Уведомлением от 28.03.2022 г. Управлением землепользования и застройки администрации НГО в предоставлении указанного земельного участка ФИО1 отказано, поскольку ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства прежнему собственнику.

ФИО1 обратился в суд, просил признать за ним право на заключение в отношении названного земельного участка договора аренды без торгов, под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилого дома).

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика – администрации НГО – в суд не прибыл, извещен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений, отзыва не поступило.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее по тексту – ФЗ № 137).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 ФЗ № 137.

Согласно п. 21 ст. 3 ФЗ № 137 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее по тексту – ФЗ № 171), действующей с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В судебном заседании установлено, что на основании договора продажи недвижимости от 03.11.2021 г. ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом, площадь застройки 235,1 кв.м, степень готовности 12 %, адрес местонахождения: , в 700 м к юго-западу от дома, на земельном участке площадью 1 528 кв.м, с кадастровым номером

Согласно договору продажи недвижимости В. продала ФИО1 объект незавершенного строительства, который принадлежал ей на праве собственности на основании: договора аренды земельного участка от 30.01.2014 г. № 5729ф14, дата регистрации 03.03.2014 г., а также соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.12.2014 г., от 03.04.2017 г., разрешения на строительства от 02.06.2017 г..

Таким образом, с 03.11.2021 г. все права и обязанности на указанный объект незавершенного строительства перешли к истцу, который является его полноправным собственником: жилой дом, площадь застройки 235,1 кв.м, степень готовности 12 %, адрес местонахождения: в 700 м к юго-западу от дома, на земельном участке площадью 1 528 кв.м, с кадастровым номером . Согласно штампу на договоре продажи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 11.11.2021 года произведена государственная регистрация права собственности указанного объекта, номер регистрации

ФИО1 обратился в администрацию НГО о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду на срок 3 года без проведения торгов, для завершения строительства на нем жилого дома.

29.03.2022 г. администрацией НГО в адрес истца было направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка на основании п.п.10 п.2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется собственнику такого объекта для завершения строительства однократно.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.12.2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.), т.е., соответственно, продать объект незавершенного строительства, находящийся на арендованном до 01.03.2015 г. муниципальном земельном участке, по окончании срока аренды, невозможно.

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вместе с тем, в силу требований ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Обосновывая иск, представитель истца акцентировал внимание суда, что с 2018 года ни в течение 6-ти месяцев по истечении срока действия договора аренды, ни до настоящего времени администрация НГО не обращалась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, для продажи с торгов.

Поэтому суд считает возможным согласиться с доводами стороны истца о том, что при наличии зарегистрированного за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, завершение строительства и последующая эксплуатация жилого дома невозможна без предоставления земельного участка на праве аренды, что, в свою очередь, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному ст.1 ЗК РФ.

На основании изложенного, с учётом установленных в судебном заседании обстоятельств дела, исходя из системного толкования приведенных норм гражданского и земельного законодательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истец имеет имущественное право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунком 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, года рождения, уроженцем с (паспорт РФ ), право на заключение договора аренды без торгов на земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , в 700 м к юго-западу от дома, под завершение строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом).

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Находкинский городской суд.

Судья Дубовик М.С.