Решение по делу № 2-3095/2022 от 26.04.2023 - о признании недостоверной выкупной стоимости жилого помещения и определении цены для совершения сделки по выкупу жилого помещения, встречному исковому заявлению мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к <ФИО> об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, .

Дело № 2-63/2023

79RS0002-01-2022-005825-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Юртаевой О.А.

при секретаре Курикаловой Ю.С.

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Биробиджане гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о признании недостоверной выкупной стоимости жилого помещения и определении цены для совершения сделки по выкупу жилого помещения, встречному исковому заявлению мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области к ФИО2 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» о признании недостоверной выкупной стоимости жилого помещения и определении цены для совершения сделки по выкупу жилого помещения. В обоснование указала, что с 16.11.2018 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 16.11.2018. В связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, 18.02.2022 в её адрес поступило требование о сносе, либо реконструкции принадлежащего ей жилого помещения, в течение 6 месяцев со дня получения требования. 14.03.2022 мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» принято постановление об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, находящихся в указанном многоквартирном доме, для муниципальных нужд. 04.07.2022 в её адрес поступил проект соглашения об изъятии принадлежащей ей недвижимости для муниципальных нужд, к которому приложен отчёт об оценке размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Согласно указанному отчёту размер возмещения составляет 784 550 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 148 595 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 577 642 рубля; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме – 20 263 рубля; рыночная стоимость размера убытков, причинённых собственникам жилого помещения, в связи с изъятием – 38 050 рублей. Она не согласна с размером возмещения за изымаемое у неё жилое помещение, в связи с чем, просит суд признать недостоверной стоимость жилого помещения и земельного участка, подлежащих выкупу, в размере 784 550 рублей; определить стоимость выкупаемых жилого помещения, земельного участка в размере 1 532 030 рублей 10 копеек, из которых 896 075 рублей – кадастровая стоимость квартиры; 577 642 рубля стоимость доли в праве собственности на земельный участок; 20 263 рубля рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме; 38 050 рублей рыночная стоимость размера убытков, причинённых собственникам жилого помещения, в связи с изъятием.

Определением от 25.10.2022 к производству суда принято встречное исковое заявление мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» к ФИО2 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности. В обоснование иска указано, что ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 21.11.2018. Заключением межведомственной комиссии от 14.12.2016 № 140 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с указанным, 04.04.2022 ответчику вручено требование о сносе, либо реконструкции жилого дома, в течение 6 месяцев. 14.03.2022 мэрией города принято постановление об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300002:30 и жилых помещений, находящихся в указанном многоквартирном доме, для муниципальных нужд. В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ определён размер возмещения за изымаемое жилое помещение, который составил 784 550 рублей. В рамках реализации муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО на период 2019 – 2025 годов», утверждённой постановлением мэрии города от 16.10.2019 № 1850 и на основании ч. 4 ст. 32 ЖК РФ. 04.07.2022 ответчику вручено уведомление о принятом решении, об изъятии земельного участка и жилого помещения, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также отчёт об оценке размера возмещения за изъятое жилое помещение. Однако по истечение трёхмесячного срока ответчик не заключила предложенное соглашение, в связи с чем, просит суд изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выкупа у ФИО2 при условии предварительного и равноценного возмещения в размере 784 550 рублей; прекратить право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение.

Представитель истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску ФИО1 в судебном заседании требования уточнила, просила суд признать недостоверной стоимость жилого помещения и земельного участка, подлежащих выкупу, в размере 784 550 рублей; определить стоимость выкупаемых жилого помещения, земельного участка в размере 2 037 546 рублей, из которых: 1 401 591 рубль - рыночная стоимость квартиры; 577 642 рубля стоимость доли в праве собственности на земельный участок; 20 263 рубля рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме; 38 050 рублей рыночная стоимость размера убытков, причинённых собственникам жилого помещения, в связи с изъятием. Суду пояснила, что для определения размера возмещения причитающегося за изымаемое у истца жилое помещение нельзя брать за основу представленный мэрией города отчёт об оценке, поскольку он проводился экспертом без выезда и осмотра оцениваемого объекта, на фотографиях, приложенных к отчёту, представлен только фасад дома, квартиру эксперт не осматривал. Согласно выполненной экспертизе, назначенной определением суда, эксперт выехал на место, провёл осмотр оцениваемого помещения, определил рыночную стоимость спорного жилого помещения, с учётом всех обстоятельств. По встречным требованиям пояснила, что истец изначально не возражала против изъятия у неё жилого помещения для муниципальных нужд, она лишь не согласилась с оценкой, в связи с чем, обратилась к ответчику в досудебном порядке с заявлением, в котором просила провести повторную оценку жилого помещения, в чём ей было отказано, в связи с чем, обратилась в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в суд не явился, о слушании дела извещён своевременно и надлежащим образом.

Истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску – ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Суд, выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу п. п. 1, 2, 4 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении дела установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находится в собственности ФИО2, на основании договора дарения от 16.11.2018. Право собственности зарегистрировано 21.11.2018.

Заключением межведомственной комиссии от 14.12.2016 № 140 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с физическим износом в процессе его эксплуатации.

21.12.2016 мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» принято распоряжение № 379 о признании многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» от 14.03.2022 № 385 принято решение об изъятии земельного участка, с кадастровым номером 79:01:0300002:30 и жилых помещений, находящихся в многоквартирном <адрес> в <адрес>, для муниципальных нужд.

04.04.2022 ФИО2 вручено уведомление о сносе, либо реконструкции жилого дома, в течение 6 месяцев.

04.07.2022 ФИО2 вручен проект соглашения об изъятии принадлежащей ей недвижимости, для муниципальных нужд, с отчётом об оценке размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В п. 2 указанного проекта соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке, который составляет 784 550 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 148 595 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 577 642 рубля; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме – 20 263 рубля; рыночная стоимость размера убытков, причинённых собственникам жилого помещения, в связи с изъятием – 38 050 рублей.

ФИО2 не согласилась с размером возмещения за изымаемое у неё жилое помещение, соглашение о передаче недвижимости не подписала, обратилась в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 11-П, от 27 июня 2013 г. N 15-П, от 23 декабря 2013 г. N 29-П, от 22 апреля 2014 г. N 12-П и др.).

Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО2 возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем, указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Ввиду принципа прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствия в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ФИО2, как собственник жилого помещения вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент принятия в дар квартиры законодательства.

(Указанная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2022 N 75-КГ22-3-К3).

Таким образом, право на получение ФИО2 возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное до вступления в силу нового закона, должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений части 8.2 той же статьи, как не имеющей обратной силы.

Согласно положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Согласно заключению эксперта ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея», от 28.03.2023 №, выполненного на основании определения суда, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 401 591 рубль.

Экспертное заключение от 28.03.2023 №, выполненное ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея» содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленный судом вопрос, не допускает их неоднозначного толкования. Экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, выводы эксперта мотивированы, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При решении вопроса о стоимости объекта суд исходит из выводов судебной экспертизы ООО «Дальневосточный экспертно-юридический центр «Элатея», согласно которых рыночная стоимость спорного объекта составляет 1 401 591 рубль.

На основании изложенного, суд находит подлежащим удовлетворению требования ФИО2 о признании недостоверной стоимости выкупа у неё жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, указанной в проекте соглашения в размере 784 550 рублей.

Поскольку ФИО2 не оспаривала причитающийся ей размер компенсации за принадлежащую ей долю земельного участка в размере 577 642 рубля, за долю в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в многоквартирном доме в размере 20 263 рублей, а также размер убытков, причинённых собственникам жилого помещения, в связи с изъятием в размере 38 050 рублей, суд считает возможным определить размер возмещения подлежащей выплате ФИО2 в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд в размере 2 037 546 рублей (1 401 591 рубль+577 642 рубля+20 263 рубля+38 050 рублей).

Разрешая вопрос о способе обеспечения жилищных прав ФИО2, которой на праве собственности принадлежит жилое помещение в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке подлежащим сносу, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска в части изъятия принадлежащего ответчику жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, и прекращением её права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты ей возмещения в размере 2 037 546 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт серии № №) к мэрии муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ОГРН <***>) о признании недостоверной выкупной стоимости жилого помещения и определении цены для совершения сделки по выкупу жилого помещения, удовлетворить.

Признать недостоверным размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, указанный в проекте соглашения в размере 784 550 рублей.

Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в сумме 2 037 546 рублей.

Встречные исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа, удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО2, принадлежащее ей жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> ЕАО, <адрес>, общей площадью 34,7 кв.м, после выплаты возмещения ФИО2 в размере 2 037 546 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> ЕАО, <адрес>, после выплаты ей возмещения в сумме 2 037 546 рублей.

Признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> ЕАО, <адрес>, общей площадью 34,7 кв.м, за муниципальным образованием «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, после выплаты ФИО2 возмещения в размере 2 037 546 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Юртаева О.А.

Мотивированное решение изготовлено 03 мая 2023 года.