Решение по делу № 2-1619/2023 от 18.07.2023 - о взыскании убытков на устранение недостатков приобретенной недвижимости, 3-е лицо: ООО»ЮгСтройИнвест-Дон».

УИД - 61RS0008-01-2023-000855-62

№2-1619/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2023 года г.Ростов-на-Дону

Судья Советского районного суда г.Ростова-на-Дону И.И.Кузьминова,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании убытков на устранение недостатков приобретенной недвижимости, 3-е лицо: ООО»ЮгСтройИнвест-Дон»,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, сославшись на то, что 11.11.2022г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи <адрес> стр.2,кадастровый №, в <адрес>.После приобретения квартиры и вселения в нее, истцом обнаружены скрытые недостатки квартиры:Постепенно стал нарастать ужасный залах в квартире от химических процессов под обоями, при поиске источника запаха обнаружена плесень под обоями, обнаружена склейка обоев с целью сокрытия плесени и иных дефектов. Трубы водоснабжения плохого качества и протекают под стяжкой пола. Ввиду повышенной влажности, протечки под стяжкой, некачественно (с нарушением норм и правил ремонтных работ) сделанные ремонтные работы, полностью испортили напольное покрытие. Протечки воды по всей квартире, источник которых найти не удается. Также многие другие недостатки свидетельствуют о сокрытии продавцом дефектов с целью более выгодной продажи квартиры.В местах примыкания потолка к стене имеются обширные пятна от проникающей влаги. Указанные недостатки первоначально были скрыты и не могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения перед покупкой, недостатки стали постепенно проявляться со временем проживания.Ответчику неоднократно в устной форме предлагалось устранить недостатки.Ответчиком было заявлено, что все нарушения произошли по вине Застройщика, однако нами был сделан запрос в управляющую компанию дома, по итогом осмотра УК был составлен акт осмотра о том, что в квартире вентиляция не работает по причине ее полного перекрытия кухонным гарнитуром и с глухим подключением электрической вытяжки для плиты, что и является причиной влажности и образования плесени в квартире. Помимо вышеперечисленных дефектов и скрытых недостатков обнаружена протечка в ванной комнате, для устранения, которой необходим демонтаж плитки, а также ряд иных ремонтных нарушений.Ремонтные работы, проведенные ответчиком произведены с нарушением строительных, противопожарных и санитарных норм.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена письменная претензия о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, которая оставлена последним без удовлетворения. В настоящее время дефекты не устранены, в связи с чем, истец обратился в суд.

На основании изложенного, с учетом уточненного иска, истец просит взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков в размере 79168,97 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50500рублей, расходы на юридические услуги в размере 54000рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, просил в иске отказать, пояснил, что его вины нет, в указанном доме во всех квартирах имеются недостатки в виде сырости.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, просила в иске отказать.

Представитель 3-го лица ООО»ЮгСтройИнвест-Дон» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны,исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Для наступления ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: факт совершения ответчиком правонарушения, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, вины причинителя вреда, и убытков в заявленном размере.Под причинной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его, причинная связь должна быть прямой (непосредственной).Возможность удовлетворения требований о взыскании убытков обусловлена наличием совокупности всех указанных условий. Отсутствие одного из них является основанием для отказа истцу в иске. Таким образом, истец должен был доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В соответствии со ст.475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при продаже недвижимого имущества недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, исходя из положений статей 554, 555 ГК РФ, являются объект договора и его цена.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В пункте 3 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ответчиком ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик ООО»ЮгСтройИнвест-Дон » заключен договор участия в долевом строительстве №.Объектом долевого строительства является жилое помещение (однокомнатная квартира общей площадью по проекту 37,9 кв.м., с номером 158 расположенная во 2 подъезде, на 12 этаже, здания в многоэтажном жилом доме (общей площадью 30709,7 кв.м.) расположенном по адресу: Россия, <адрес> стр.2, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного объекта недвижимости. ( л.д.№ том.1).

В соответствии с п. 4.1. договора долевого участия, стоимость квартиры составила 2230000 рублей.

Объект долевого строительства передан ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГг. ( л.д.75 том.1 ). Согласно п. 10 акта, стороны претензий друг к другу не имеют.

Также ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи недвижимости между ответчиком ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик ООО»ЮгСтройИнвест-Дон ». Согласно указанному акту Застройщик передает Квартиру в следующем техническом состоянии: стены –кирпичные (оштукатурены, штукатурка простая), стены и перегородки в санитарном узле(ванная комната и туалет) - не оштукатурены; стяжка (под иные поверхности); батареи отопления - алюминиевые; отопление индивидуальное, разводка труб по квартире, входная дверь металлическая; внутриквартирные (межкомнатные) двери не устанавливаются; внутриквартирная газификация согласно проектной документации четырехконфорочная газовая плита); электропроводка - медь; телефонизация Дома разводки по Квартирам); приборы учета на газ(установлены в квартире на балконе лоджии), воду и электричество (установлены в местах общего пользования); жакеты на окна; металлопластиковая дверь на лоджию. Техническое состояние - ограждение кирпичное, двойное остекление лоджии. Согласно п.6, участник долевого строительства не имеет претензий к Застройщику к техническому состоянию передаваемой недвижимости на момент передачи недвижимости. ( л.д.№ том.1).

11.11.2022г. между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес> стр.2,кадастровый №, в <адрес>.( л.д.№ том 1).

В договоре купли-продажи условия и указания о недостатках в приобретаемом объекте недвижимости - квартире отсутствуют.

Из представленного акта осмотра в присутствии ООО» УК»Вересаево» следует, что по обращению собственника <адрес> стр.2, был произведен осмотр квартиры, установлено, что произведен ремонт квартиры, вентиляция не работает по причине перекрытия кухонным гарнитуром и с глухим подключением электрической вытяжки для плиты, что является причиной а повышенной влажности и обра зования плесени в квартире ( л.д.9).

Из ответа ООО» УК»Вересаево» в адрес истца следует, что по результатам обследования технического состояния вентиляционных каналов во избежания повышенного уровня влажности, образования конденсата на окнах, развития плесневых грибков, возникновения неприятных запахов, уменьшения срока службы отделочных материалов, мебели, бытовой техники, ухудшения здоровья –появления аллергии, частых инфекционных болезней дыхательной системы, необходимо освободить проточное отверстие в Вашей квартире в кратчайший срок ( л.д.№ том.1).

П. 9 договора, заключенного между сторонами, предусмотрено, что передача объекта продавцом и принятием его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого объекта, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки объекта после состоявшейся передаче не являются основанием для применения впоследствии ст.475 ГК РФ. С момента подписания настоящего договора обязательство продавца передать объект считается исполненным. Настоящий пункт договора имеет силу передаточного акта.( л.д.15 об.том1)

Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО»Союз» при заключении кредитного договора истца с ПАО Сбербанком, следует, что состояние спорной квартиры соответствует уровню «Евроремонта (повышенное качество отделки)( л.д.№ том.1 ).

По ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведенная ООО "Центр экспертиз и исследований «ГАРАНТ», по заключению которой установлено, что в квартире, по адресу: Российская Федерация, <адрес> стр.2, <адрес>, кадастровый № имеются дефекты в виде повреждения стен и полов под воздействием влаги с признаками образования плесневого грибка. Намокание на момент осмотра продолжается.

Выявленные недостатки, носят характер явных, определены на основании визуального осмотра в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», п. 7. «Предварительное визуальное исследование. Причина намокания - не доступна зрительному восприятию и носит характер скрытого дефекта.В ходе проведенного исследования по третьему вопросу экспертами установлено, что причиной возникновения недостатков в приобретенной квартире является повреждение трубопровода водоснабжения, проложенного вдоль задней стены в санузле и на кухне. Причина повреждения не установлена.

Причины повреждения трубопровода, которые невозможно исключить:

1. Заводской брак труб;2.Производственный брак, допущенный при прокладке трубопровода застройщиком;3Повреждение трубопровода при монтаже конструкции стены из ГКЛ - в санузле и зашитая ниша в углу между санузлом и кухней;4Протекание скрытых в стене санузла соединений трубопроводов.,4.1.1. Каждая из этих причин может быть установлена или исключена путем вскрытия конструкций стен их ГКЛ и стяжки на участке эпицентра протекания.

В ходе сплошного визуального осмотра на основании признаков, доступных зрительному восприятию, экспертом установлены нарушения СП 71.13330.2017 п.7.6 допущенные при наклейке обоев - горизонтальный стык между полотнами обоев является явным признаком доклейки. Отслоения, загрязнения, З-ны и пятна, по мнению экспертов являются следствием воздействия воды.

В квартире имеются недостатки - образование плесени, гниение половой доски, намокание стяжки и стен помещений квартиры в прихожей и на кухне. Подробное описание выявленных недостатков содержится в исследовании по первому и второму вопросу настоящего заключения.С учетом ответа на 1-5 вопросы, стоимость ремонтных материалов и видов работ по устранению выявленных недостатков в приобретенной квартире, по адресу Российская Федерация, <адрес> стр.2, <адрес>, кадастровый № составляет: 79168 рублей 97 копеек( л.д. № том.2).

Согласно ч.2 ст.187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.Как следует из материалов дела экспертное заключение судебной экспертизы проведено в рамках судебного разбирательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация экспертов у суда сомнения не вызывает, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы экспертов логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники.

Суд соглашается с выводами судебной экспертизы, однако в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать, поскольку не установлено вины ответчика в выявленных недостатках спорной квартиры.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1), при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2), по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (пункт 4).

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Установленные названными статьями последствия передачи продавцом недвижимого имущества не соответствующего по качеству условиям договора не предусматривают право истца потребовать от ответчика приведения квартиры в соответствии с действующими нормами.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости, в том числе на соразмерное уменьшение покупной цены, а также на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений пунктов 2, 3, 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (пункт 3 статьи 16 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Пунктами 12, 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (далее - Положение), предусмотрено, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), при этом инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами (п. 14 Положения).

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома (пункт 15 Положения).

В заключенном сторонами договоре купли-продажи, как следует из его содержания, отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, технические характеристики детально не отражены.

Доводы истца о том, что недостатки спорного жилого помещения, указанные истцом возникли вследствие некачественного ремонта квартиры ответчиком и нарушение строительных норм и правил, являются скрытыми, существенно снижающими эксплуатационную пригодность жилого помещения и имелись на момент заключения договора купли-продажи, о чем было известно ответчику, который не поставил истца в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения суд не принимает, поскольку до заключения договора купли-продажи ФИО2 производила осмотр квартиры, никаких претензий продавцу по поводу состояния квартиры и установленного технического оборудования не высказала.

Кроме того, судебными экспертами установлены причины возникновения недостатков в приобретенной квартире.

В частности, при исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию, разъяснено в абзаце первом п. 12 постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, убытков.

В силу положений п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

Поскольку в удовлетворении основных требований истца отказано, то производные требования о взыскании судебных расходов и компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт <...> выдан 31.05.2017г) к ФИО3 (паспорт <...> выдан 19.07.2017) о взыскании убытков на устранение недостатков приобретенной недвижимости в сумме 79168,97 рублей, судебных расходов, компенсации морального вреда -оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Судья И.И.Кузьминова

Решение в окончательной форме изготовлено 24.07.2023 года.