Дело № 2А-1612/2025
УИД23RS0001-01-2024-002323-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Абинск 01 ноября 2025 г.
Абинский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Хомченковой О.И.,
при секретаре Аджиевой Л.Л.,
с участием административного истца ФИО3,
его представителя ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к администрации МО Абинский район о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое,
установил :
ФИО4 (определением Абинского районного суда от 22.10.2025 г. произведена процессуальная замена на административного истца Чайку Ф.Е.) обратился в Абинский районный суд Краснодарского края с административным иском к администрации МО Абинский район, в котором просит признать незаконным решение администрации МО Абинский район от 08.04.2024 г. об отказе в переводе жилого помещения – жилого дома в <адрес> в нежилое помещение, обязать администрацию перевести вышеуказанный жилой дом в нежилое помещение.
Свои исковые требования мотивирует тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 748 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> «А», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины. На указанном земельном участке расположен жилой дом площадью 279 кв.м. В марте 2024 г. административный истец обратился в администрацию с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение. Постановлением от 08.04.2024 г. № ему было отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Он считает, что данное решение нарушает его права, свободы и законные интересы. Обстоятельства, определенные в п.2 ст.22 Жилищного кодекса РФ, по которым перевод жилого помещения в нежилое невозможен отсутствует, а именно: доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (или существует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению); переводимое помещение не является частью жилого помещения, не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.01.2024 г. Кроме того, земельный участок на котором расположен дом имеет вид разрешенного использования – магазины, что исключает законные основания расположения на нем дома и является основанием для перевода дома в нежилое помещение. Согласно заключению ООО «Стройлидер» №.03-18 в результате обследования установлено, что здание двухэтажное. Первый этаж имеет два эвакуационных выхода шириной 1200 мм, что достаточно для размещения помещения коммерческого назначения. Второй этаж имеет один эвакуационный выход, что достаточно для размещения помещений, не связанных с постоянным пребыванием людей и количеством не превышающих 5 человек (склад из негорючих материалов, бытовые и подсобные помещения). При соблюдении перечисленных требований перевод объекта из жилого в нежилое возможен. Общее состояние несущих конструкции – работоспособное, способное нести нормативные нагрузки для нежилых помещений. В заключении указано, что перевод объекта из жилого в нежилое возможен. Здание не несет угрозы жизни и здоровью, находящихся в нем людей. Полагает, что имеются правовые основания для перевода жилого помещения – жилого дома по вышеуказанному адресу в нежилое помещение для использования в качестве магазина.
Определением Абинского районного суда от 22.10.2025 г. произведена процессуальная замена административного истца с Чайки Е.Н. на Чайку Ф.Е.
Административный истец ФИО3 в судебном заседании настаивал на исковых требованиях в полном объеме.
Представитель административного истца ФИО3 – ФИО1 в судебном заседании настаивала на исковых требованиях в полном объеме.
Представитель административного ответчика администрации МО Абинский район ФИО2 в судебном заседании возражал против иска, просил отказать. Пояснил, что строительство объекта осуществлено с нарушением предельно допустимых параметров разрешенного строительства в части минимальных отступов. Сведения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отделе информационного обеспечения градостроительной деятельности управления архитектуры и градостроительства администрации МО Абинский район отсутствуют. Обжалуемое постановление принято административным ответчиком в соответствии с нормами законодательства.
Представитель заинтересованного лица – администрации Холмского сельского поселения Абинского района в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным дела Краснодарского краевого суда от 23.09.2025 г. решение Абинского районного суда от 17.12.2024 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве собственности Чайке Е.Н. на основании договора купли-продажи от 16.01.2012 г.
Земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности ФИО3, дата регистрации 02.07.2025 г. на основании договора купли-продажи от 24.06.2025 г., площадь земельного участка <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка: магазины.
Согласно выкопировке генерального плана Холмского сельского поселения, утвержденного решением Совета Холмского сельского поселения Абинского района от 28 апреля 2011 г. №-е (в редакции от 29 января 2018 г. №-е), участок расположен в функциональной зоне низкоплотной усадебной жилой застройки, плотность 15-25 чел./га.
Согласно выкопировке карты градостроительного зонирования правил землепользования и застройки Холмского сельского поселения, утвержденных решением Совета Холмского сельского поселения Абинского района от 29.12.2012 г. 317-е (в редакции решения Совета муниципального образования Абинский район от 25.05.2022 г. №-с), участок расположен в территориальной зоне «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы», градостроительным регламентом для вида разрешенного использования земельного участка «Магазины» предусмотрены следующие параметры разрешенного строительства:
- минимальная/максимальная площадь земельных участков - 100 кв. М./5000 кв.м.;
- минимальный отступ строений от красной линии - 5 м.;
- минимальный отступ строений до границ соседнего земельного участка - 3 м.;
- максимальное количество надземных этажей зданий - 3 этажа (включая мансардный этаж);
- максимальная высота зданий, строений от уровня земли -12 м.; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60 %; минимальный процент озеленения земельного участка - 30 %; процент застройки подземной части не регламентируется.
Расположение земельного участка в границах зон с особыми условиями:
- охранная зона воздушной линии электропередачи 0,4 кВт, согласование отсутствует в связи с не пересечением места допустимого размещения объекта капитального строительства;
- приаэродромная территория аэродрома совместного базирования Анапа (Витязево), 7 подзона.
Проект планировки не утверждался.
Разрешение на строительство выдано администрацией Холмского сельского поселения от 23.12.2013 г. № RU 23501303-103.
Согласно архивной копии разрешения на строительство и схеме планировочной организации земельного участка разрешение выдано на строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей - 1, площадью застройки - 156 кв.м., с отступами от северной границы участка - 3 м., от восточной границы -5,2 м., от южной границы - 5,0 м.
На основании имеющейся в распоряжении администрации муниципального образования Абинский район топографической съемки земельного участка с кадастровым номером 23:01:0904225:1015 от 21.07.2021 г. отступы здания составили от северной границы участка - 1 м., от восточной границы - 1,5 м., от южной границы - 1,55 м., возведен двухэтажный объект капитального строительства, в связи с чем, можно сделать вывод о том, что строительство объекта осуществлено с нарушением предельно-допустимых параметров разрешенного строительства в части минимальных отступов от границ участка и этажности, что не соответствует выданному разрешению на строительство.
Административным истцом в обоснование исковых требований представлено заключение №.03-18 от 30.11.2018 г., выполненное ООО «Стройлидер» согласно которому перевод объекта из жилого в жилое возможен. Здание не несет угрозы жизни и здоровью находящихся в нем людей.
В заключении о соблюдении требований технических регламентов при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> выполненного ООО «Проект Сервис» указано, что земельный участок с кадастровым номером <адрес> имеет неблагоприятные размеры места допустимого для размещения зданий, строений и сооружений (ст.40 п.1… размеры которых меньше установленных градостроительных регламентов минимальных размеров земельных участков…), это выражено ограниченной площадью земельного участка из-за топографических характеристик участка (перепад высот между восточной и западной границей участка составляет 4,87 метра, в связи с чем, невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами. Для этого необходимо осуществить сокращение отступов от границ земельного участка.
Сведения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на указанном земельном участке по <адрес> в отделе информационного обеспечения градостроительной деятельности управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Абинский район отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч.4 ст.2 Градостроительного кодекса РФ одним из основных принципов градостроительного законодательства является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.
Так, в определениях СК ЭС Верховного Суда РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824, от 27.04.2022 № 309-ЭС21-26767 Верховный Суд указывает следующее: «Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.
Частью 10 статьи 23 ЖК РФ предусмотрено, что при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Следовательно, административным истцом при возведении объекта капитального строительства нарушены нормы градостроительного законодательства и отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного выше Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из содержания положений части 1 статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что обязательным условием для удовлетворения судом требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными является установление их противоправности и одновременно нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.
При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Статьей 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.
Исходя из положений ч.2 ст. 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Постановлением администрации муниципального образования Абинский район от 21.12.2018 г. № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», регламентируется предоставление муниципальной услуги перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
Согласно пунктов 2.8., 2.9. постановления от 12.12.2018 г. № максимальный срок предоставления Муниципальной услуги составляет 45 (сорока пяти) дней со дня поступления заявления в Управление, срок выдачи документов, являющихся результатом предоставления Муниципальной услуги, составляет 1 (один) рабочий день.
В соответствии с информацией Филиала ГАУ КК «МФЦ КК» в Абинском районе, офис г. Абинск, регистрационный №, заявление ФИО4 о переводе помещения зарегистрировано 12.03.2024 г. Уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Абинский район было подготовлено 09.04.2024 года и в этот же день передано в Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в Абинском районе, что подтверждается реестром передачи копии постановления от 08.04.2024 № 362 и уведомления от 09.04.2024 года.
Постановлением администрации МО Абинский район №362 от 08.04.2024 г. Чайке Е.Н. отказано в переводе жилого помещения – жилого дома в <адрес> «А» в нежилое на основании подпункта 3 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса РФ, в связи с несоблюдением требований законодательства о градостроительной деятельности, т.к. расположение переводимого жилого помещения не соответствует минимальным отступам от границы соседнего земельного участка по <адрес> установленными правилами землепользования и застройки территории Холмского сельского поселения Абинского района, утвержденным решением Совета Холмского сельского поселения Абинского района от 29.12.2012 г. №-с (в редакции решения Совета МО Абинский район от 31.01.2024 г.).
Определением Абинского районного суда Краснодарского края от 19.08.2024 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональное Бюро экспертиз и исследований».
Из заключения судебного эксперта ООО «Региональное Бюро экспертиз и исследований» № СТЭ следует, что врезультате проведенного исследования установлено, что несущая способность и эксплуатационные характеристики исследуемого объекта - двухэтажного здания жилого дома, общей площадью - 279, кв.м., 2015 года постройки, расположенного на земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, площадью 748 кв.м., по адресу; <адрес> по своим конструктивным и объемно планировочным характеристикам и в целом соответствует параметрам нежилого помещения. Состав помещений, их площади распределены и имеют техническую возможность эксплуатации в качестве нежилых помещений. Объемно-планировочные и конструктивные решения обеспечивают соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Объемно-планировочные и конструктивные решения обеспечивают соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В соответствии с вышеизложенным, перевод в нежилое жилого дома с технической стороны представляется возможным, (экспертное мнение).
Возведенное здание по вышеуказанному адресу в соответствии с "Градостроительным кодексом Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023), является объектом капитального строительства, прочно связан с землей и соответствует требованиям СНиП, являющимися частями Национальных Стандартов и Сводами Правил, входящими в перечень стандартов, обязательного исполнения, регламентирующие условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений:
- ФЗ № «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
При этом устойчивость здания в зоне сейсмической активности полностью обеспечена. Учитывая вышеизложенное, эксперт имеет основание сделать вывод о том, что возведенный объект не нарушает права граждан и не создает угрозу жизни и здоровью. Объект построен в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12. 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
По результатам экспертного осмотра были установлены характеристики местоположения исследуемого здания относительно фактических границ (по существующим заборам) со смежными земельными участками и территорией общего пользования на предмет соответствия Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета МО Абинский район от 28.06.2017 г.
Расстояние от стен исследуемого объекта до границы с участком общего пользования (с фасадной стороны по <адрес>) составляет от 1,50 до 1,55 м.п., что менее минимального отступа зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (улицы), т.е. менее 5,0 м.п. - не соответствует;
Расстояние от стен исследуемого объекта до границы с участком общего пользования (с боковой левой стороны по <адрес>) составляет от 1,55 до 1,65 м.п., что менее минимального отступа зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (улицы), т.е. менее 5,0 м.п. - не соответствует;
Расстояние от стен исследуемого объекта до границы смежного земельного участка по <адрес> (с правой стороны относительно фасада) составляет от 1,0 до 1,15 м.п., что менее минимального отступа зданий от границ смежных земельных участков, т.е. менее 3,0 м.п. - не соответствует;
Расстояние от стен исследуемого объекта до забора со смежным участком по <адрес> (с тыльной стороны относительно фасада) составляет от 28,70 до 28,90 м.п., что более минимального отступа зданий от границ смежных земельных участков, т.е. более 3,0 м.п. - соответствует;
- максимальное количество надземных этажей - соответствует;
- высота здания - соответствует;
- процент застройки - соответствует” (менее 60%);
- минимальная ширина земельного участка - соответствует.
Примечание: Площадь застройки земельного участка составляет 154,9 кв.м., что соответствует 20,7 % застройки от общей площади земельного участка (Расчет: 154,9 кв.м. * 100% / 748,0 кв.м. = 20,7 % - процент застройки от общей площади участка).
Исходя из вышесказанного, несоответствие Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета МО Абинский район от 28 июня 2017 г., заключается в части:
- отклонения минимального отступа от исследуемого объекта до границы с участком общего пользования (с боковой левой стороны по <адрес>), который составляет от 1,50 до 1,55 м.п., что менее минимального отступа зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (улицы), т.е. менее 5,0 м.п.;
- отклонения минимального отступа от исследуемого объекта до границы с участком общего пользования (с боковой левой стороны по <адрес>), который составляет от 1,55 до 1,65 м.п., что менее минимального отступа зданий от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования (улицы), т.е. менее 5,0 м.п.;
- отклонения минимального отступа от исследуемого объекта до границы смежного земельного участка по <адрес> (с правой стороны относительно фасада), который составляет от 1,0 до 1,15 м.п., что менее минимального отступа зданий от границ смежных земельных участков, т.е. менее 3,0 м.п.; (см. ситуационный план выше по тексту, в ответе на вопрос №).
В результате анализа градостроительной ситуации, в части отклонений от предельно-допустимых параметров застройки установлено, что при данных показателях планируемый к переводу из жилого в нежилое объект капитального строительства не окажет негативного влияния на окружающую среду, не ухудшатся условия инсоляции и освещенности помещений существующих объектов капитального строительства, расположенных на смежных земельных участках. При соблюдении требований технического регламента о требованиях пожарной безопасности, планируемый объект не ухудшит противопожарные характеристики соседних земельных участках и расположенных на них ОКС. Права граждан соседних домовладений, расположенных на смежных земельных участках и иных субъектов, граничащих с исследуемым объектом, не будут нарушены. Уменьшение минимальных отступов от границ исследуемого земельного участка не повлечет за собой ужесточение требований технического регламента.
Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что администрацией муниципального образования Абинский район нарушений оказания предоставления муниципальной услуги, утвержденной постановлением от 12.12.2018 г. № не допущено.
Поскольку для признания судом незаконным решения органов местного самоуправления необходимо наличие совокупности следующих условий: незаконность решения, а также нарушение прав и свобод гражданина, либо создание препятствий к осуществлению гражданином его прав и свобод или незаконное привлечение к ответственности, а в судебном заседании факт несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту не установлен, и администрация действовала в рамках предоставленных законом полномочий и компетенции, суд полагает, что оснований для удовлетворения административного иска не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 177-180, 226-227 КАС РФ, суд
решил:
В удовлетворении административного иска ФИО3 к администрации МО Абинский район о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий: