Дело № 2-1843/2025
УИД 50RS0044-01-2025-001884-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 ноября 2025 года г. Серпухов, Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Заречновой И.Ю.,
секретаря судебного заседания Бабучаишвили С.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1843/2025 по иску администрации Городского округа Серпухов Московской области к ФИО3 о признании права отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Истец администрация Городского округа Серпухов Московской области обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором, с учетом уточнений, просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на здание площадью 27,8 кв.м. с кадастровым <номер> расположенное по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Серпухов, д. Новая, земельный участок <номер>
Свои требования мотивирует тем, что на основании договора аренды <номер> от 21.10.2021 ответчику на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 630 кв.м. с кадастровым <номер>, расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, г.о. Серпухов, д. Новая, земельный участок <номер>. Ссылаясь на то, что на данном земельном участке расположен принадлежащий ей, ФИО3, на праве собственности жилой дом, последняя обратилась в администрацию Городского округа Серпухов с заявлением о предоставлении ей за плату в собственность земельного участка без проведения торгов.
В силу Закона Московской области № 107/2014-ОЗ от 24.07.2014 и Распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области №13ВР-44 от 19.01.2017 о передаче на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области проектов решений органов местного самоуправления городских округов муниципальных образований Московской области администрация Городского округа Серпухов направила документы по заявлению ФИО3 в межведомственную комиссию Министерства имущественных отношений Московской области, которая приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов». На основании Сводного заключения Министерства имущественных отношений № 13-О от 27.01.2025 администрацией Городского округа Серпухов принято решение № Р001-0078043954-92777339 от 28.01.2025, которым ответчику в предоставлении услуги отказано. Причиной отказа послужило то обстоятельство, что на земельном участке расположен объект вспомогательного назначения, что не допускает предоставление земельного участка на заявленном праве, в то время как ФИО3 были представлены документы о зарегистрированном за ней праве собственности на жилой дом. При этом регистрация права собственности осуществлена в упрощенном порядке, и действительное состояние дома оценено не было. Кроме этого, разрешение на строительство объекта недвижимости ФИО3 в предусмотренном законом порядке получено не было.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Также пояснил, что с заключением проведенной по делу экспертизы согласен частично, истец по-прежнему считает, что возведенное ответчиком строение не соответствует требованиям действующего законодательства, дающим право признать его жилым домом.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Представил суду письменные возражения (л.д. 53-54, 55-60), в которых указал, что из содержания иска не ясно, чем зарегистрированное право ответчика на дом нарушает права и законные интересы истца. В 2022 году администрация Городского округа Серпухов уведомляла ФИО3 о том, что построенный ею спорный объект недвижимости соответствует требованиям действующего градостроительного законодательства и присвоила жилому дому адрес. В 2024 году истец предложил ответчику услугу купли-продажи спорного земельного участка, от которой ФИО3 отказалась в связи с возросшей суммой его выкупа. Возражений относительно проведенной по делу экспертизы не представил, указал, что недостаточная высота сооружения и его освещенность, а также отсутствие инженерных систем не дают оснований не отнести спорный объект к жилому дому. Несмотря на наличие несоответствия жилого дома требованиям строительных и санитарных норм и правил, право собственности ответчика на спорный объект недвижимости не может быть прекращено, поскольку эти нарушения носят устранимый характер. При регистрации права собственности законодательство нарушено не было, так как ей предшествовали выводы кадастрового инженера о соответствии возведенного сооружения критериям жилого дома. Кроме того, истец, не будучи надзорным органом, не уполномочен оспаривать решения кадастрового инженера.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, об отложении судебного разбирательства не просила.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Выслушав представителей сторон по делу, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела установлено, что 21.10.2021 между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов <номер>. В соответствии с условиями договора ФИО3 предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 630 кв.м с кадастровым <номер>, категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Серпухов, д. Новая, земельный участок 15а (п. 1.1 договора) на срок 13 лет и 2 месяца с 21.10.2021 по 20.12.2034 (п. 2.1 договора). Размер арендной платы установлен в приложении 2 к договору аренды (расчет размера арендной платы на земельный участок), которое является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы за неполный месяц исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в месяце к количеству дней данного месяца (п. 3.5 договора). Договор аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи и зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 30-33, 119).
Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 630 +/-5 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Московская область, городской округ Серпухов, д. Новая, земельный участок 15а, имеет вид разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)». Сведения о том, что ФИО3 является его арендатором, внесены в ЕГРН 08.11.2021 (л.д. 48-49).
В пределах вышеуказанного земельного участка имеется жилой дом с кадастровым <номер>, площадью 27,8 кв.м, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, год завершения строительства 2022, вид разрешенного использования - «индивидуальный жилой дом», собственником которого является ФИО3, право собственности зарегистрировано 19.05.2022 (л.д. 65-66).
В материалах реестрового дела в отношении жилого дома с кадастровым <номер> содержится технический план здания по состоянию на 29.04.2022 на деревянный индивидуальный жилой дом площадью 27,8 кв.м. 2022 года постройки, расположенный на земельном участке с кадастровым <номер> по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Серпухов, деревня Новая. Кадастровым инженером В. составлено заключение по данному объекту, согласно которому параметры индивидуального жилого дома соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, то есть это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не боле чем три, высотой не более двадцати метров, высота объекта – 3,7 м, площадь застройки – 30,3 кв.м., площадь в пределах внутренних поверхностей наружных стен составляет 27,8 кв.м. Право собственности зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимости (л.д. 110-119, 126-143).
Постановлением администрации Г.о.Серпухов Московской области №1583-П от 12.04.2022 жилому дому, расположенному в границах земельного участка с кадастровым <номер>, присвоен адрес: Московская область, г.о.Серпухов, д.Новая, <номер> (л.д.55-56, 112).
13.05.2022 администрация городского округа Серпухов Московской области уведомила ФИО3 о соответствии возведенного ею объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым <номер>, расположенном по <адрес> требованиям градостроительного законодательства (л.д.57).
Ответчик дважды обращалась в адрес администрации городского округа Серпухов Московской области с заявлениями о выкупе земельного участка с кадастровым <номер>. Уведомлением от 22.04.2024 заявитель была извещена о возможности заключения договора купли-продажи земельного участка, в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи земельного участка (л.д.58-59,60).
Решением администрации Г.о.Серпухов Московской области от 28.01.2025 №Р001-0078043954-92777339 ФИО3 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» по следующим причинам: несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия, поскольку в границах земельного участка отсутствует объект, соответствующий критериям жилого дома, в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект вспомогательного назначения; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, так как отсутствуют основания для предоставления земельного участка под объектом, отвечающим признакам объекта вспомогательного назначения; недостижение цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду – в границах испрашиваемого земельного участка отсутствуют объекты, соответствующие критериям жилого дома. Одновременно разъяснено, что заявитель вправе обжаловать данный отказ в досудебном и судебном порядках (л.д. 43-44).
Сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области по согласованию проектов отрицательных решений № 13-О от 27.01.2025, согласован отказ в предоставлении услуги ФИО3 (п. 47 сводного заключения) по указанным выше причинам (л.д. 7-8).
В материалы дела истцом представлен акт осмотра земельного участка от 10.01.2025, из которого установлено, что на земельном участке с кадастровым <номер> расположен один объект, визуально имеющий признаки капитального (по данным ЕГРН – индивидуальный жилой дом с кадастровым <номер>). Земельный участок не имеет ограждение. На момент обследования у объекта, имеющего признаки дома, отсутствует входная группа, водные объекты и подключение к электросетям. Доступ осуществляется посредством несформированных земель неразграниченной государственной собственности. На участке расположены бытовые и (или) строительные отходы (л.д. 9, 10-11).
Определением Серпуховского городского суда Московской области от 01.07.2025 по ходатайству стороны истца по делу была назначена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Геоэксп» Б. и А. (л.д. 103-107).
Из заключения эксперта №892 следует, что в границах земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, д. Новая, земельный участок 15а расположено деревянное одноэтажное строение, по сведениям ЕГРН с кадастровым <номер>, площадью застройки 30,6 кв.м., площадью помещений 26,9 кв. Приведены координаты характерных (поворотных) точек контура строительного объекта содержащиеся в ЕГРН.
№ <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Фактическое местоположение строения с кадастровым <номер> совпадает со сведениями ЕГРН в пределах допустимой погрешности измерений. На плане в Приложении 1 обозначены расстояния от спорного строительного объекта с кадастровым <номер> до ближайших границ земельного участка с кадастровым <номер>. Так, до границ участка расстояние от исследуемого строения составляет 3,4 м, до ближайшего строения на соседнем участке расстояние составляет 15,6 м.
В соответствии с выпиской из ЕГРН здание с кадастровым <номер> по <адрес> поставлено на кадастровый учет 19.05.2022 и имеет следующие характеристики: площадь 27,8 кв.м; назначение «жилое»; наименование –«индивидуальный жилой дом»; количество этажей - 1, в том числе подземных – 0; год завершения строительства – 2022; расположено в пределах земельного участка с кадастровым <номер>. Фактические технические характеристики, установленные при проведении экспертизы, - площадь, этажность спорного строения, а также его расположение в пределах земельного участка с кадастровым <номер> соответствуют техническим характеристикам, содержащимся в ЕГРН.
Строительный объект с кадастровым <номер> является объектом капитального строительства, так как представляет собой строение, прочно связанное с землей посредством фундамента, не имеет признаков сборно-разборного сооружения, невозможно его перемещение без несоразмерного вреда его назначению, имеет возможность его оборудования стационарными инженерными коммуникациями. Исходя из капитальности указанного строения, оно зарегистрировано в ЕГРН как объект недвижимости, что подтверждается выпиской от 18.06.2025 № КУВИ-001/2025-125266182.
Строительный объект с кадастровым <номер>, расположенный по <адрес>, с учетом возможности самостоятельного выбора параметров строительства застройщиком, обладает признаками объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома. Спорный жилой дом с кадастровым <номер> в основном соответствует нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации, за исключением требований к высоте комнаты и кухни, обеспечению естественным освещением помещения и оборудованию дома инженерными системами. Расстояния от указанного жилого дома до соседних строений и границ земельного участка соответствуют установленным нормам. Предельные параметры разрешенного строительства для данного объекта не превышены, степень огнестойкости для использованных при его строительстве материалов не нормируется. По результатам обследования указанного строения не установлено признаков угрозы жизни и здоровью граждан, а также признаков нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Исследуемый жилой дом имеет несоответствия требованиям строительных и санитарных норм и правил: высота комнаты и кухни составляет 2,35 м, что меньше предусмотренной нормативными актами (2,5 м); не обеспечивается продолжительность инсоляции помещения, которое может быть использовано как жилое; не произведено оборудование дома инженерными системами. Указанные несоответствия могут быть устранены следующим образом: высота комнаты и кухни может быть увеличена за счет чердачного пространства путем изменения конструкции перекрытия; необходимая продолжительность инсоляции комнаты может быть обеспечена путем устройства дополнительного оконного проема в юго-восточной или юго-западной стене жилого дома; жилой дом с учетом требований строительных норм и правил может быть оборудован инженерными системами электроснабжения, автономной системой водоснабжения и автономной системой водоотведения (канализации). Отопление помещений, приготовление пищи может быть обеспечено с использованием электроприборов (л.д. 156-184).
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта. Данное экспертное заключение подготовлено при непосредственном осмотре спорного объекта недвижимости относительно его расположения на земельном участке с кадастровым <номер>, в соответствии с положениями действующего законодательства, экспертами, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы. Эксперты не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности. Экспертиза проведена на основании определения суда, в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что экспертное заключение отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. Оснований сомневаться в его правильности и не доверять заключению экспертов у суда не имеется.
Мотивированных возражений относительно экспертного заключения и доказательств, опровергающих выводы заключения экспертов, сторонами не представлено.
В ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3).
Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ст. 17 ч. 3 Конституции РФ).
Права и свободы человека могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 ч. 3 Конституции РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (ст. 607 п. 2 ГК РФ).
В ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (ч. 1).
Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в т.ч., использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 года N 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Учитывая, что наличие в ЕГРН оспариваемой записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на истца, как собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения и обязанности, ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, следует считать, что истцом, вопреки доводам ответчика, правильно избран способ защиты права.
Анализируя собранные по делу обстоятельства в их совокупности, достоверности и относимости к предмету спора по правилам ст.67 ГПК РФ, принимая во внимание выводы проведенной по делу строительно-технической и землеустроительной экспертизы, не опровергнутой сторонами по делу, суд считает установленным, что спорный жилой дом возведен ответчиком на арендованном земельном участке, в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка, является жилым домом и объектом капитального строительства, не имеет признаков самовольной постройки, право собственности ответчика на спорный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке.
Доводы стороны истца о несоответствии объекта строительства признакам жилого дома ввиду его недостаточной освещенности, высоты и отсутствия инженерных сооружений, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются выводами проведенной по делу экспертизы, в соответствии с которыми несоответствие помещений исследуемого строения требованиям, предъявляемым к высоте, естественному освещению и наличию инженерных коммуникаций, не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, являются устранимыми, что не исключает возможности считать спорный строительный объект объектом индивидуального жилищного строительства - жилым домом.
Отсутствие разрешения на строительство спорного объекта недвижимости само по себе не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, учитывая, что ответчик уведомлял истца об окончании строительства объекта, получил уведомление о его соответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности, то есть предпринял надлежащие меры к его легализации. Факта нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан при строительстве спорного жилого дома не установлено, обоснованных доказательств со стороны истца не представлено.
При таких обстоятельствах, исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО3 на здание площадью 27,8 кв.м. с кадастровым <номер>, расположенное по <адрес>, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований администрации Городского округа Серпухов Московской области (ИНН <***>) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО3 (СНИЛС <номер>) на здание площадью 27,8 кв.м. с кадастровым <номер>, расположенное по <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья: И.Ю.Заречнова
Решение в окончательной форме составлено 01.12.2025.