РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 16 ноября 2022 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2027/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества «Фармперспектива» об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства,
установил:
акционерное общество «Фармперспектива» (далее также АО «Фармперспектива», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами: №, №, расположенных на территории г. Самара, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере, соответственно, 121 128 194 рублей, 132 760 040 рублей, а также обязать Управление Росреестра по Самарской области внести в ЕГРН соответствующие изменения.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных нежилых зданий, кадастровая стоимость которых по результатам новой государственной кадастровой оценки существенно превышает их действительную рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате налога на недвижимость.
Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере, определенном отчетом об оценке. Требования о возложении обязанности на Управление Росреестра внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объектов их рыночную стоимость не поддерживал, как излишне заявленные.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация городского округа Самара, АО Банк «Северный морской путь» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Государственным бюджетным учреждением Самарской области представлен отзыв, в котором принятие решения в отношении нежилого здания с кадастровым номером № оставляют на усмотрение суда. В удовлетворении требований в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости просят отказать, ссылаясь на то, что в материалы дела не представлены доказательства нарушения прав общества оспариваемой кадастровой стоимостью данного объекта.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, АО «Фармперспектива» является собственником нежилых зданий:
- с кадастровым номером №, площадью 13 676 кв.м, назначением «нежилое здание(склад готовых лекарственных средств и изделий медицинского назначения), расположенного по адресу: <адрес>,
- с кадастровым номером №, площадью 8 445 кв.м, назначением «административное здание», расположенного по адресу: <адрес>, о чем представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 18.08.2022.
Кадастровая стоимость спорных нежилых зданий утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 в размере: КН № – 142 009 921,68 руб., КН № – 233 094 388,02 руб., что подтверждено выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.08.2022.
Полагая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, административный истец обратился с административным иском в суд, ссылаясь на нарушение прав общества.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со ст.ст. 14, 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за исключением отдельных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.
Статьей 1.1 Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории Самарской области, по состоянию на 01.01.2021 подлежат применению в целях налогообложения с 01.01.2022.
В силу п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации определяет перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Постановлением Правительства Самарской области от 25 ноября 2014 года № 719 «Об определении состава сведений, подлежащих включению в перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», министерство имущественных отношений Самарской области определено уполномоченным органом исполнительной власти Самарской области на утверждение перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 ст.378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость в целях налогообложения.
Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22 октября 2021 года № 2233 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год.
Названный приказ в установленном порядке опубликован.
Вместе с тем, судом установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № включено в Приложение № 1 к указанному выше Перечню объектов недвижимого имущества на 2022 год под пунктом 922; нежилое здание с кадастровым номером № в данный Перечень не включено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость, установленная в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, не затрагивает права или обязанности административного истца, так как налоговой базой по налогу на имущество организаций, в данном случае, является среднегодовая стоимость объектов налогообложения, в связи с чем, у АО «Фармперспектива» отсутствует субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите.
Доводы представителя административного истца о том, что возможно кадастровая стоимость здания КН № может затронуть интересы общества в будущем, в том числе в случае продажи здания, не могут быть учтены судом, поскольку к моменту обращения с иском в суд, вопреки требованиям закона, права и (или) обязанности истца не затронуты.
В то же время, будучи собственником нежилого здания с кадастровым номером №, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, общество заинтересовано в установлении действительной рыночной стоимости данного здания.
В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № 2022.04-102 от 18.07.2022, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>». Согласно отчету, по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 132 760 040 рублей.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» оценщик выполнил оценку по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания. Определение рыночной стоимости здания с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения затратного подхода оценщиком мотивирован.
Оценщик правильно определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из этого сегмента рынка.
В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого здания основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо замечаний к отчету об оценке № 2022.04-102 от 18.07.2022, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в Отчете об оценке № 2022.04-102 от 18.07.2022 выводам о действительной рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд полагает удовлетворить административный иск частично, установив кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости. Оснований для удовлетворении иска в остальной части не имеется.
В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, требования о возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объектов их рыночную стоимость заявлены излишне и удовлетворению не подлежат.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 21.09.2022, что следует отразить в резолютивной части решения суда,
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск акционерного общества «Фармперспектива» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 8 445 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 132 760 040 рублей.
В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.
Датой обращения АО «Фармперспектива» с заявлением в суд считать 21.09.2022.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий подпись О.А.Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.11.2022.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –