Апелляционное определение по делу № 2-147/2022 от 24.07.2023.

УИД 61RS0061-01-2022-000090-17

Судья Жарков А.Л. № 2-147/2022 (1-я инст.)

№ 33-12425/2023 (2-я инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Корниловой Т.Г.,

судей Владимирова Д.А., Криволапова Ю.Л.,

при секретаре Сукаче И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего ФИО6 о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе ООО «Семена» на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия,

установила:

ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего ФИО6 о расторжении договора аренды. В обоснование указали, что 01.12.2009 между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности общей площадью 55,8 га, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: примерно в 3 км по направлению на юг от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Срок аренды земельного участка составляет 25 лет. Земельный участок передан истцами ответчику в момент подписания договора, договор аренды 12.01.2010 прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка осуществляется путем передачи ежегодно не позднее 25 октября года сельскохозяйственной продукции - зерновых в количестве 800 кг., масло подсолнечное 20 литров или 100 кг семян подсолнечника. На 30.06.2021 года задолженность составляет 24 тонны пшеницы продовольственной и 600 литров масла подсолнечного. ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, а именно не вносит арендную плату. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от 15.10.2018 суд утвердил конкурсным управляющим ООО «Семена» - ФИО6. Истцы направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требование о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Ответ на претензию от 10.11.2021 истцами не получен. В соответствии с п. 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способом, приводящим к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев. Согласно п. 4.3.2 Арендатор имеет право передавать право аренды земельного участка только с согласия Арендодателей. В рамках дела о банкротстве ООО «Семена» № А53-28328/2015, право аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе лота НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании изложенного, истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 1 декабря 2009 г. заключенный между истцами и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; обязать ответчика вернуть истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 26.07.2022 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ООО «Семена» подало апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Апеллянт ссылается на отсутствие у представителя истца ФИО7 полномочий на подачу претензии о расторжении договора аренды от имени истцов. В действиях указанного представителя усматриваются признаки злоупотребления правом. Ответчиком в материалы дела представлены доказательства уплаты арендных платежей в пользу истцов.

Также апеллянт указывает, что материалы дела не содержат требований истцов об уплате арендной платы ранее 12.11.2021. Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу №А53-28328/2015, установлена правомерность включения прав аренды спорных земельных участков в конкурсную массу должника, судом, утвержден порядок реализации данного актива.

На апелляционную жалобу поданы возражения и отзыв, в которых истцами опровергаются доводы жалобы

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 22.11.2022 решение отменено, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2023 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции указал о том, что суд апелляционной инстанции, разрешая спор, исходил из того, что согласно объяснениям ФИО8, ФИО1 и ФИО3, принятых старшим оперуполномоченным Управления экономической безопасности и противодействию коррупции ГУ МВД России по Ростовской области, выплаты по договору аренды в виде продукции исполнялись в установленный срок, задолженностей у ООО «Семена» и претензий к ним не имеется. Однако, суд оставил без внимания тот факт, что истец ФИО9 не опрашивалась и ее показания в деле отсутствуют, а истец ФИО3 давала показания по земельному участку с кадастровым номером 61НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. При этом, показания ФИО2 по земельному участку с кадастровым номером 61НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который является предметом рассмотрения настоящего спора, в материалах дела отсутствуют.

Также судом кассационной инстанции было указано, что позиция стороны ответчика основывалась исключительно на косвенных доказательствах, в частности, материалах дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», данных Межрайонной ИФНС России №21 по Ростовской области, содержащих сведений о предоставлении самим ООО «Семена» информации о получения истцами доходов от сдачи имущества в виде спорного земельного участка в аренду.

При этом возражения ответчика о погашении задолженности путем непосредственной выплаты задолженности вошли в противоречие с собственными доводами ООО «Семена» о получении истцами выплат от ООО «Тарасов».

В соответствии с ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Стороной истца представлены дополнительные возражения на доводы апелляционной жалобы ООО «Семена».

При новом рассмотрении дела в заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 являются участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 55,8 га, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: примерно в 3 км по направлению на юг от ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На основании договора от 1.12.2009 года данный земельный участок передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д. 8-12). По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно не позднее 25 октября путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 800 кг, масла подсолнечного 20 л. или семян подсолнечника 100 кг (п. 3).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 утвержден конкурсный управляющий ФИО6

В силу п. 4.1.1 договора аренды арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

10.11.202 представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности до 05.12.2021, и определен ее размер – 24 тонн пшеницы продовольственной, 3 тонны семян подсолнечника из расчета 4 тонны пшеницы и 500 кг подсолнечника на каждую земельную долю. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Данная претензия получена адресатом 02.12.2021.

Обращаясь с исковым заявлением, истцы утверждали, что по договору аренды, заключенному с ООО «Семена», на протяжении пяти лет отсутствуют арендные платежи со стороны ответчика, что является существенным нарушением арендатором условий договора.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 309, 310, 450, 606, 610, 614, 619 ГК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и исходил из того, что нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке. Приняв во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд пришел к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не содержат, исходя из следующих обстоятельств.

В настоящем деле истцами как собственниками долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН предъявлены к ответчику требования о расторжении заключенного с ним договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.12.2009, мотивированные существенным нарушением ООО «Семена» как арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения условий договора аренды, а именно невыплатой истцам, как собственникам долей земельного участка, арендной платы в течение пяти лет и передачи права аренды третьим лицам без разрешения арендодателей.

Соответственно, по заявленному основаниям и предмету спора правовое значение имеет установление обстоятельств, связанных с доказанностью заключения истцами с ООО «Семена» договора аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и исполнение сторонами условий данного договора, а именно передачи арендодателями в пользование ответчику за плату принадлежащей им доли земельного участка (массива) и оплаты арендатором предусмотренных договором аренды платежей за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора.

При этом, обстоятельства, связанные с оплатой арендных платежей собственникам долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере и сроки, предусмотренные договором аренды земельного участка подлежат доказыванию ответчиком, являющимся в силу договора сторон арендатором земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком 10.11.2021 представителем дольщиков ФИО7 в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение пяти лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности - до 05.12.2021, в случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Не получив ответ на данную претензию истцы обратились в суд с настоящим иском.

Таким образом, вышеуказанные юридически значимые обстоятельства, являющиеся основаниями для удовлетворения заявленных исковых требований, по настоящему делу установлены, что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, о чем верно указано судом.

Указание апеллянта о том, что обязанность по уплате арендной платы перед истцами была исполнена субарендатором спорного участка – ФИО13 со ссылкой постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.08.2022, в котором указано, что собственники земельных участков в ходе проведения проверки указали на отсутствие претензий по выплате арендных платежей к ООО «Семена», о неправильности решения не свидетельствуют.

Данное доказательств не является доказательством уплаты в установленной договором сторон форме и определенные им же сроки арендных платежей собственникам долей земельного участка, в указанном постановлении не сделал вывод о том, чем указанные выше сведения подтверждаются, как и не определено, кто конкретно из сособственников земельного участка (массива) земель сельхозназначения когда, в каком размере, за какой период от кого получил арендные платежи за пользование земельным участком КН 61:05:600003:438, какие доказательства об этом свидетельствуют.

Соответственно, названное постановление в силу отсутствия сведений об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, не может являться допустимым доказательством.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

ФИО13 руководителем ООО «Семена» не является, при этом с 2016 обществом руководил конкурсный управляющий. При этом, апеллянтом не указано, на основании оценки каких доказательств ФИО13 либо ООО «Тарасов» имеет обязанности по выплате арендных платежей собственникам земельного участка, с которыми у субарендатора никаких договорных правоотношений нет. Более того, апеллянтом не представлено никаких доказательств, подтверждающих то, что на субарендатора договором субаренды была возложена обязанность выплачивать арендодателям по договору аренды (не являющимся стороной по договору субаренды) какие-либо арендные платежи.

Ссылки апеллянта на отсутствие в деле доказательств того, что истцами предпринимались меры по предъявлению требований об уплате арендной платы до инициирования спора в суде общей юрисдикции, в том числе в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», при утверждении мирового соглашения арбитражным судом не установлено наличие задолженности ООО «Семена» по арендной плате перед истцами, а в отчетах конкурсного управляющего ООО «Семена» не усматривается наличие задолженности по арендным платежам перед истцовой стороной, не могут быть признаны обоснованными, так как не являются сведениями о фактах, на основании которых суд может достоверно установить обстоятельства своевременной уплаты ответчиком арендной платы, т.е. в силу ст. 60 ГПК РФ не являются допустимыми доказательствами возражений ответчика, поскольку не опровергают доводы иска о неуплате ответчиком истцам арендных платежей по договору в спорный период.

Кроме того, определением Арбитражного суда РО от 27.05.2022 г. при утверждении мирового соглашения не устанавливался факт отсутствия задолженности ООО «Семена» по арендной плате перед истцами. В свою очередь, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотревший кассационную жалобу на данное постановление 15.09.2022 г. лишь указал на то, что отсутствуют основания для ее удовлетворения, так как мировое соглашение не нарушает прав заявителей, поскольку в нем не учтены платежи по арендной плате по договору, поскольку заявители при утверждении мирового соглашения не сообщили суду о наличии текущей задолженности по арендной плате перед ними, доказательства не представили.

То обстоятельство, что в отчетах конкурсного управляющего ООО «Семена» не указано на наличие задолженности по арендным платежам перед истцами не свидетельствует о том, что обязательства по оплате арендных платежей по названному договору арендатор ООО «Семена» исполнял надлежащим образом, так как конкурсный управляющий ФИО6 не отразил сведения о текущих платежах, которые возникли в период его деятельности в реестре, что подтверждается отчетами конкурсного управляющего.

Доказательств, подтверждающих сам факт уплаты этих платежей арендатором и получения гражданами-арендодателями указанного в справке налогового органа дохода в виде арендных платежей (сельхозпродукции), ООО «Семена» суду апелляционной инстанции не представило. Доказательств передачи ответчиком собственникам участка каких-либо выплат по п. 4 договора (в виде продукции либо в денежном выражении) в материалы дела не представлено. Кроме того, отчеты конкурсного управляющего за указанные годы не содержат сведений о выплатах арендной платы и налогов.

В силу ст. 606 ГК РФ (здесь и далее в редакции на дату заключения договора аренды) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

П. 1 ст. 46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Применительно к положениям ст. 619 ГК РФ о существенных нарушениях договора аренды, являющихся основаниями для его расторжения, а также в соответствии условиями договора аренды, заключенного сторонами, исходя из указанных выше обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела, судебная коллегия полагает, что судом правильно ответчиком допущено существенное нарушение условий договора от 21.01.2011, ввиду чего по условиям данного договора и закона у истцов возникло право на его расторжение и истребование земельного участка в том состоянии, в котором арендодатель его получил, с учетом нормального износа. Доводы апеллянта о злоупотреблении правом со стороны истцов в процессе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения.

Вопреки возложенному на ответчика бремени доказывания, ООО «Семена» не представлено допустимых и относимых доказательств обратному либо доказательств ее выплаты арендной платы иным лицом на законном основании за ответчика.

Доводы апеллянта о том, что отсутствие задолженности по арендной плате подтверждается фактом не обращения истцов в суд с требованиями о взыскании арендной платы, не предъявлением таких требований в деле о банкротстве ООО «Семена», суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку обращение в суд с требованием о взыскании арендной платы является правом истцов, а не обязанностью, этим правом истцы могут воспользоваться по своему усмотрению, тогда, когда пожелают. Выплата же арендной платы является обязанностью ответчика, в связи с чем, бремя доказывания исполнения своих обязательств по внесению арендной платы лежит на стороне ответчика, но таких доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, ответчиком суду не представлено.

Доводы апеллянта о том, что у представителя истцов ФИО7, от лица которого направлена претензия в адрес ответчика, отсутствовали полномочия на совершение сделок в интересах истцов по распоряжению их имуществом, что говорит о несоблюдении истцами досудебного урегулирования спора и нарушении положений ч. 1 ст. 452 ГК РФ, являются несостоятельными, поскольку полномочия представителя ФИО7 оформлены надлежащим образом, в виде нотариально удостоверенных доверенностей на осуществление действий от имени истцов, в том числе и на обращение со всеми заявлениями в любые организации независимо от их организационно-правовой формы собственности (т. 1 л.д. 149-152).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела ответчиком не были представлены бесспорные доказательства, подтверждающие отсутствие задолженности по арендным платежам перед истцами, в связи суд пришел к обоснованным выводам об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 26 июля 2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Семена»- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.07.2023