Дело №2-93/2022

УИД 32RS0033-01-2021-001739-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2022 г. г. Брянск

Бежицкий районный суд г.Брянска в составе

председательствующего судьи Козловой С.В.,

при секретаре Моисеенко Е.Д.,

с участием истца ФИО1,

ее представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, указав, что являлась собственником недостроенного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В связи с необходимостью продажи дома весной 2020 г. на сайте «Авито» ею размещено соответствующее объявление, после чего с нею неоднократно связывались сотрудники агентства недвижимости «Этажи», предлагая помощь в продаже дома, ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> агентства сообщила, что имеется покупатель дома.

При встрече с покупателем сторонами сделки были согласованы условия договора, определена стоимость дома в размере <данные изъяты>, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (агентство недвижимости «Этажи») заключено дополнительное соглашение к агентскому договору, в котором стоимость объекта недвижимости также определена в размере <данные изъяты>

Заключение договора-купли продажи планировалось по мере готовности документов с использованием услуг ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ сыну истца сообщено о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ в офис банка для совершения сделки.

ДД.ММ.ГГГГ по приезду в банк истцу стало известно, что договор купли-продажи подготовлен. При этом в договоре указана стоимость дома – <данные изъяты>, т.к. со слов риэлтора такая сумма не облагается налогом, ввиду чего оставшиеся <данные изъяты> будут переданы истцу наличными после регистрации права. В МФЦ истцу пояснили, что до тех пор, пока истцу не будет передана полная оплата по договору, на имущество будет наложено обременение.

С условиями договора купли-продажи истец не ознакомилась, доверяя риэлтору, однако договор подписала.

В этот же день документы на недвижимость переданы покупателю (ответчику ФИО4), ДД.ММ.ГГГГ ей переданы ключи от дома.

ДД.ММ.ГГГГ в офисе агентства недвижимости истцу сообщено о том, что у покупателя имеются претензии по сделке, поскольку дополнительно необходимо подключение газа. ДД.ММ.ГГГГ в телефонном разговоре супруг ответчика потребовал у сына истца <данные изъяты> за ремонт водяной скважины, подключение газа, газовый сигнализатор, хотя техническое состояние дома обговаривалось сторонами до заключения договора купли-продажи. Денежные средства в размере <данные изъяты> истцу не переданы, в связи с чем истец обращалась в полицию с заявлением о мошенничестве.

Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано, при этом из постановления следует, что полный расчет по сделке с истцом не произведен, денежные средства в размере <данные изъяты> находятся у ФИО4

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, на нахождение в момент заключения договора под воздействием лекарственных препаратов, которые повлияли на понимание происходящих действий, а также на учет у врача-психиатра и невролога, истец с учетом уточнений просила суд:

- признать недействительным заключенный между нею и ФИО4 договор купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства и земельного участка по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, погасив регистрационные записи о праве собственности на данные объекты,

- применить последствия признания сделки недействительной;

- взыскать с ФИО4 недоплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере <данные изъяты>

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк», ООО «Этажи», индивидуальный предприниматель ФИО5

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме. ФИО1 <данные изъяты>

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении. Указала, что подписав договор, истец согласилась с его условиями. Доказательств обратного, как и доказательств иной цены договора, ею не представлено. Оснований для признания договора недействительным, как оснований для взыскания денежных средств сверх цены договора, не имеется. В материалах дела имеются письменные возражения.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Брянской области, ПАО «Сбербанк», ООО «Этажи», третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО5 при надлежащем извещении о времени, дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения ответчика, представителей сторон и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников спора.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела у А. объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты>, из которых стоимость объекта – <данные изъяты>, участка – <данные изъяты>

В 2020 году истец приняла решение об их продаже посредством объявления в сети «Интернет» на сайте «Авито».

Весной 2021 года с ней связался риэлтор, который сообщил о подыскании покупателя, как указала истец – сотрудник ООО «Этажи», который в последующем занимался оформлением сделки.

Покупателем недвижимости оказалась ФИО4

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (принципал) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (франчайзинг-партнер ООО «Этажи» в г.Брянске, агент) заключено дополнительное соглашение к агентскому договору №, по условиям которого принципал оплачивает агенту агентское вознаграждение в соответствии с агентским договором в размере <данные изъяты> В дополнительном соглашении обозначена стоимость приобретаемого объекта недвижимости по адресу: <адрес>, - <данные изъяты> (п. 4 дополнительного соглашения).

Непосредственно агентское соглашение в материалы дела не представлено.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимости б/н, по условиям которого продавец (ФИО1) обязуется передать покупателю (ФИО4) в собственность недвижимое имущество – объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (кадастровый №), а также земельный участок площадью 864 кв.м. по тому же адресу, предназначенный для использования индивидуального жилого дома (кадастровый №).

В силу п. 3 договора стороны согласовали цену недвижимости в размере <данные изъяты>, из которых стоимость объекта незавершенного строительства - <данные изъяты>, стоимость земельного участка - <данные изъяты>

Сторонами определен следующий порядок расчетов: оплата денежной суммы в размере <данные изъяты> будет произведена покупателем за счет собственных средств с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС», бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель). Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по соответствующим реквизитам счета продавца. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе собственности на объект недвижимого имущества к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. п. 3.2-3.4 договора).

В п. 14 договора сторонами согласовано, что договор содержит весь объем соглашения между сторонами в отношении договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения договора.

Как следует из п. 17 договора, стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также подтвердили отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершение договора на крайне невыгодных для себя условиях (п. 17 договора).

Из материалов дела также следует, что в день заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (заказчик) и ООО «ЦНС» (исполнитель) заключен договор, по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующую услугу: разместить денежные средства на номинальном счете и перечислить денежные средства с номинального счета на банковский счет продавца, а заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Услуга оказывается в пользу продавца на основании договора купли-продажи в качестве оплаты цены договора (услуга «ДомКлик»). Сумма, подлежащая перечислению продавцу, по условиям указанного договора составляет <данные изъяты>

Переход права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> перечислены ООО «ЦНС» на счет ФИО1 по платежному поручению № с назначением платежа: «договор № от ДД.ММ.ГГГГ оплата по ДКП от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 для ФИО1 на р/с № сумма <данные изъяты><данные изъяты> без налога НДС».

Проанализировав обозначенные обстоятельства и содержание обозначенного договора, суд приходит к выводу, что он содержит все существенные условия, присущие договору купли-продажи, заключен в письменной форме, в нем определен предмет договора и выражена воля сторон: продавца – на продажу имущества, а покупателя – на приобретение такового. Договор реально исполнен, право собственности покупателя на приобретенное имущество зарегистрировано в установленном порядке.

Вместе с тем, как установлено судом, не согласившись с суммой, полученной по договору, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в УМВД России по Брянской области с заявлением о неуплате ФИО4 денежных средств по договору в <данные изъяты>.

По результатам проведения проверки ее доводов постановлением УУП ОУУП и ПДН УМВД России по г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ, а в дальнейшем и постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации отказано в связи с отсутствием состава преступления.

Не согласившись с результатами проверки, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с рассматриваемым иском в суд, в котором просила о признании договора купли-продажи недействительным по причине неспособности понимать значение своих действий или руководить ими в момент его заключения.

Иных правовых оснований для признания договора недействительным истцом не приведено.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Одно из оснований недействительности сделки, на которое и указала истец, регламентировано положениями п. 1 ст. 177 ГК РФ, в силу которых сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно ответу ГАУЗ «Брянская областная психиатрическая больница №», ГБУЗ «Фокинская городская больница им. В.И. Гедройц» ФИО1 <данные изъяты>

Допрошенный в ходе судебного разбирательства гражданского дела свидетель К., который является сыном истца, пояснил, что перед совершением сделки истцу ФИО1 <данные изъяты>

В целях проверки доводов истца, <данные изъяты>

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленному экспертами ГАУЗ «Брянская областная психиатрическая больница №», <данные изъяты>

Других доказательств, с достоверностью подтверждающих наличие оснований для вывода о неспособности ФИО1 понимать значение своих действий или руководить ими на момент оформления сделки, суду не представлено.

Отсутствуют и данные об обстоятельствах, вынуждающих совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, фактически волеизъявление истца было направлено на отчуждение спорного имущества, расчет между сторонами по договору произведен в полном объеме, состоялась фактическая передача жилого дома и земельного участка, их оплата по цене, установленной договором.

Данных о том, что ответчиком совершались какие-либо действия, которые могли бы способствовать созданию у истца ложного представления о существе совершаемых действий, суду также не представлено.

Несогласие истца в настоящем с продажной стоимостью спорного имущества само по себе не может являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.

Ввиду изложенного с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части требований о признании договора недействительным и о применении последствий признания его таковым.

Суд находит не подлежащими удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме <данные изъяты>

В обоснование приведенного требования истец указала на наличие в агентском соглашении сведений о стоимости реализуемого ею недвижимого имущества на общую сумму <данные изъяты>

Допрошенный в ходе судебного разбирательства гражданского дела свидетель К., <данные изъяты>.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует об иной, нежели обозначенной в подписанном сторонами договоре купли-продажи, стоимости переданного истцом ответчику имущества, поскольку обозначенная в договоре цена с учетом принципа свободы договора, установленного положениями ст. 421 ГК РФ, является реально согласованной ценой. Условие о цене договора купли-продажи недвижимости, который в обязательном порядке оформляется письменно, является существенным. Устная договоренность между продавцом и покупателем об установлении иной стоимости имущества юридического значения не имеет.

Довод истца о том, что она была введена в заблуждение риэлтором ООО «Этажи» и им обманута, поскольку при приобретении объектов недвижимости риелтором или ответчиком фактически обманным путем уменьшена стоимость продаваемого объекта недвижимости, суд находит неподтвержденным, поскольку достаточные, достоверные и допустимые доказательства соответствующих обстоятельств, а также наличия соответствующего умысла у ответчика не представлены. Данные о том, что ответчиком совершались какие-либо действия, которые могли бы способствовать созданию у истца ложного представления о существе совершаемых действий, в материалах дела отсутствуют.

Заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором, как указала истец, занижена его реальная стоимость, истец как продавец, действуя разумно и добросовестно, должна была понимать риск возникновения связанных с данными обстоятельствами неблагоприятных последствий.

Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание и объяснения ответчика ФИО4, данных ею в ходе проверки, проведенной сотрудниками УМВД России по г. Брянска по заявлению ФИО1 Из объяснений следует, что договоренность об уплате некой суммы у сторон имелась, однако в настоящем она требует оформления дополнительного соглашения с оплатой ФИО1 дополнительных денежных средств на устранение выявившихся в имуществе недостатков. Сведений об иных обязательствах по договору она не сообщала.

Суд также учитывает, что обозначенные выше объект незавершенного строительства и земельный участок приобретались ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ по цене <данные изъяты> (<данные изъяты> – объект незавершенного строительства, <данные изъяты> – земельный участок). Каких-либо существенных материальных вложений с ее стороны в указанное имущество не имелось.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что стороны действовали в своей воле и интересе, а размер уплаченных по договору денежных средств в отсутствие иных доказательств согласован сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о взыскании денежных средств.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования иску ФИО1 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г.Брянска со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г. Брянска С.В. Козлова

Решение в окончательной форме изготовлено 10.01.2023.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г. Брянска С.В. Козлова