2-2778/2025
УИД 50RS0031-01-2024-019550-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 февраля 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ужакиной В.А.,
при секретаре Комаровой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований указано, что ФИО2 3.Я. и ФИО1 заключили 26.03.2022 договор купли-продажи земельного участка площадью 3.2 сотки (320 кв.м) с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС. Согласно п. 3 договора, земельный участок продан за 2 000 000 руб. Продавец заверил покупателя, что земельный участок никому не продан, не заложен, под запрещением (арестом) не состоит, не обременен правами третьих лиц. После регистрации права собственности истец предпринял попытки установить на местности границы принадлежащего ему земельного участка, что оказалось невозможным, поскольку выяснилось, что из 320 кв.м участка только 131 кв.м свободны от правопритязаний иных лиц, 189 кв.м. владелец соседнего участка ФИО3 Моххамад Машок огородил своим забором и возвел на них жилые и нежилые капитальные постройки. На претензии по поводу переноса границы земельного участка и сноса самовольно возведенных им построек Мохаммад Х.М.М. отвечает отказом, настаивает на том, что часть участка находится в его собственности и каким-либо образом уменьшать его размеры не намерен. То обстоятельство, что 2/3 земельного участка фактически не могут использоваться истцом по своему усмотрению, покупателю стало известно из технического заключения кадастрового инженера от 16.08.2024г., при этом добровольно Мохаммад Х.М.М. освобождать земельный участок отказывается.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с требованием о признании договора № 5 от 26.03.2022 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО2 3.Я. в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.
Третьи лица Управление Росреестра по Московской области, ФИО5 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены судом надлежащим образом.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, рассмотрев представленные доказательства, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании положений п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Как следует из материалов дела, 26.03.2022 между ФИО2 3.Я. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 320 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, с разрешенным видом использования: для личного подсобного хозяйства, из категории земель: земли поселений (земли населенных пунктов), с кадастровым номером № существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Право собственности продавца на земельный участок принадлежит на основании: свидетельство о праве собственности от 04.05.2016 удостоверил нотариус Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО6 04.05.2016, реестровый № и свидетельство о праве на наследство по закону от 04.05.2016, выдал нотариус Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО6 04.05.2016, реестровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от 11 мая 2016 года (п. 2 договора).
Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 2 000 000 руб. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора покупатель оплатил продавцу полностью (п. 3 договора).
Обязательства истца перед ответчиком по оплате приобретаемого земельного участка выполнены в полном объеме.
Регистрация права собственности на спорный земельный участок произведена истцом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (собственность, №, 09.06.2022).
Истец указывает, что после регистрации права собственности он предпринял попытки установить на местности границы принадлежащего ему земельного участка, что оказалось невозможным, поскольку выяснилось, что из 320 кв.м участка только 131 кв.м свободны от правопритязаний иных лиц. Остальные 189 кв.м заняты смежным землепользователем – Мохаммад Х.М.М., который огородил участок своим забором и возвел на них жилые и нежилые капитальные постройки.
В целях выяснения обстоятельств по вопросу определения границ земельного участка с кадастровым номером № на местности истец обратился за составлением заключения.
Согласно техническому заключению от 16.08.2024 экспертами установлено, что при выносе в натуру границ земельного участка с кадастровым номером №, с использованием геодезической спутниковой аппаратуры, согласно координат характерных точек в ЕГРН исследуемого земельного участка, выявлено, что часть земельного участка площадью 189 кв.м находится в фактической границе смежного землепользования (огорожена соседом). Для ФИО1 доступны к использованию по целевому назначению земельного участка только 131 ка.м от границ его участка, сведения о которых содержатся в ЕГРН. На площади 189 кв.м, за пользованной смежным землепользователем, расположены два капитальных здания и сооружение – забор. Для разрешения вопроса рекомендовано обратиться в суд.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Изучив представленное истцом техническое заключение, суд признает его достоверным и допустимым, поскольку оно является достаточно полным, ясным, проведено компетентным органом, имеющим соответствующую лицензию.
Ответчиком представленное заключение в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не оспорено, правом на проведение судебной экспертизы с целью опровержения доводов искового заявления, ответчик не воспользовался.
Таким образом, суд соглашается с доводами иска о том, что истец не может использовать приобретенный земельный участок по своему усмотрению при наличии на нем сооружений, произведенных смежным землепользователем. Площадь приобретенного земельного участка не соответствует площади договора купли-продажи.
Как следует из п. 4 договора купли-продажи до заключения настоящего договора указанный земельный участок никому не продан, не заложен, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременен.
Согласно п. 5 договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора продавец и покупатель не могли знать.
Вместе с тем, наличие спора относительно фактической площади продаваемого земельного участка между ФИО2 3.Я. (продавцом) и собственником соседнего земельного участка, подтверждается, в том числе, вынесенным решением Одинцовского городского суда Московской области от 05.06.2020 по поводу наличия реестровой ошибки в отношении площади спорного земельного участка.
Так, указанным решением установлен факт наличия реестровой ошибки в сведениях о местоположении земельного участка, в связи с чем исключены из ЕГРН сведения о границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего на праве собственности Моххамаду Хашему Моххамаду Машоку, и уточнены сведения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего на праве собственности ФИО2, в отношении площади и координат поворотных точек. Однако, данное решение отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07.02.2022 г., в удовлетворении исковых требований об исправлении реестровой ошибки ФИО2 отказано.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив доводы ФИО1, суд соглашается с тем, что одним из существенных условий для заключения оспариваемого договора покупателем являлись площадь приобретаемого земельного участка и указание на отсутствие обременения правами третьих лиц приобретаемого имущества. Вместе с тем, ответчик продал истцу земельный участок меньшей площадью и не сообщил покупателю о наличии спора относительно фактического обременения участка третьими лицами, признаваемые судом существенным обстоятельствами при совершении сделки исходя из содержания ст. 178 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи № 5 от 26.03.2022 недействительной сделкой.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ пресечение действия, нарушающих права на землю граждан осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
По смыслу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку суд пришел к выводу о признании договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным, подлежат применению последствия его недействительности в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 50:20:0020109:399 в собственность ФИО2
Денежные средства в сумме 2 000 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № 5 от 26.03.2022, ответчик получил от истца, следовательно, суд полагает, что при применении последствий недействительности сделки указанные средства должны быть возвращены ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 5 между ФИО1 и ФИО2, заключенный 26.03.2022г.
Применить последствия недействительности сделки.
Возвратить земельный участок с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС собственность ФИО2.
Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору, в размере 2 000 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.А. Ужакина
Мотивированное решение составлено 28.03.2025