Решение по делу № 2-6805/2023 от 07.09.2023

Мотивированное решение изготовлено и подписано 07.09.2023

УИД 66RS0001-01-2023-005584-89

№ 2-6805/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2023 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области

в составе председательствующего судьи Евграфовой Н.Ю.,

при секретаре Танаевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Дом» о взыскании переплаты по договору, процентов по кредиту, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ООО «Специализированный застройщик «Дом» о взыскании переплаты по договору, процентов по кредиту, компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований указано, между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Дом» заключен договор участия в долевом строительстве №-Дек от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры площадью 41,5 кв.м., в т.ч. коридор - 6,6 кв.м., жилая комната – 16,9 кв.м., ванная – 5,3 кв.м., кухня-ниша – 5 кв.м., лоджия – 7,7 кв.м. с применением коэффициента 1.

Стоимость объекта долевого строительства составила 5 800 000 рублей, исходя из стоимости квадратного метра 139 759,04 рублей.

Участниками долевого строительства объект был оплачен полностью и своевременно.

П. 2.4 договора участия в долевом строительстве содержит в себе ссылку на применение к площади балкона (лоджии) коэффициента 1.

Данная ссылка противоречит Приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлен с 01.01.2017 понижающий коэффициент 0,5 для площади лоджии.

Лоджия является «летним помещением» в силу пункта 3.2 СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2016. Свод правил «Здания жилые многоквартирные», утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр). Следовательно, к площади лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, соответственно стоимость лоджии рассчитывается исходя из стоимости половины квадратного метра.

В связи с чем, у истцов возникла переплата в размере 538 072 рубля.

Кроме того, в связи с переплатой по договору участия в долевом строительстве, у участников возникла также переплата по кредитному договору с АО «Банк Дом.РФ» №/ИКР-22РБ в размере 367 967,23 руб., поскольку для оплаты квартиры по договору участия в долевом строительстве истцам в банки были взяты заемные денежные средства.

В целях урегулирования спора истцом ответчику направлялась досудебная претензия, в удовлетворении требований которой было отказано.

Указав вышеперечисленные факты и приведя правовые основания, истец просил взыскать с ответчика солидарно в пользу истцов излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 538 072 рубля, проценты переплаты по кредитному договору №/ИКР-22РБ в размере 367 967,23 рубля, компенсацию морального вреда по 10 000 рублей каждому из истцов.

Истцы в судебное заседание не явились, направили своего представителя, действующего по доверенности, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, доводы, изложенные в отзыве, поддержал.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке, в соответствии с положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего:

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Дом» заключен договор участия в долевом строительстве №-Дек от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры площадью 41,5 кв.м., в т.ч. коридор - 6,6 кв.м., жилая комната – 16,9 кв.м., ванная – 5,3 кв.м., кухня-ниша – 5 кв.м., лоджия – 7,7 кв.м. с применением коэффициента 1.

Стоимость объекта долевого строительства составила 5 800 000 рублей, исходя из стоимости квадратного метра 139 759,04 рублей (л.д. 13-20).

Квартира принята истцами по акту приема-передачи 29.05.2023 (л.д. 23).

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлено в ч. 1 ст. 7 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Права участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 указанного Закона обязательных требований, предусмотрены в ч. 2 названной статьи, в силу которой участник долевого строительства, вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в субсидиарном порядке применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с ч. ч. 6, 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Из п.п. 1, 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Также согласно положениям п. 1 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту ФЗ «О защите прав потребителей»), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В этой связи, суд полагает необходимым применить к данным спорным отношениям положения Закона «О защите прав потребителей».

П. 2.4 Договора участия в долевом строительстве от 28.01.2022 предусмотрено, что стороны согласовали, что на момент подписания настоящего Договора общая приведенная площадь объекта долевого строительства является проектной (ориентировочной) и состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона (лоджии) с коэффициентом 1,0.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Стороны определили цену договора, истцы подписали договор, каких-либо претензий к ответчику у них не возникло. При подписании договора истцы согласились с такими условиями договора.

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны установили твердую цену договора.

Материалами дела подтверждается, что истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, способе ее определения, доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено, переданный объект соответствует по площади, установленной договором.

В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.4).

Согласно п.1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из вышеизложенного следует, что содержание п. 2.4 Договора №-Дек участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует требования п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениями ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с процентной менее 5%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цены объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта.

Истцы, как правоспособные и дееспособные лица добровольно подписали договор №-Дек участия в долевом строительства от ДД.ММ.ГГГГ на приведенных условиях, были согласны и не оспаривали п. 2.4 договора, более того, приняли квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, при этом тексты договора и передаточного акта не допускают их двоякое толкование.

Доказательств отступления застройщиком от условий договора, либо ухудшении им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, в материалах дела не имеется.

Таким образом, цена договора была определена в твердой денежной сумме, с которой истцы согласились, никаких претензий не указывали, в связи с чем, положения Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в установлении для площади лоджии понижающего коэффициента 0,5, не применяются.

В связи с чем, требования истцов о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению.

Кроме того, еще одним основанием для оставления исковых требований без удовлетворения является и пропуск истцами срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Данная сделка является оспоримой, а не ничтожной, как указывает истец, поскольку из п.76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности").

Вопреки доводам истца оспариваемые положения договора от ДД.ММ.ГГГГ №-Дек участия в долевом строительстве не нарушают никакой явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, предусмотренной конкретной нормой права, в связи с чем, применению подлежат положения закона об оспаримой сделки.

Поскольку договор участия в долевом строительстве был заключен 28.01.2022, срок для его оспаривания истекал 28.01.2023. Истец обратился с настоящим иском 11.07.2023, то есть за пределами срока для обжалования.

Поскольку требования истцов о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве оставлены судом без удовлетворения, требования о взыскании процентов переплаты по кредитному договору, штрафа, компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истцы освобождены от уплаты госпошлины.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено, доказательств не представлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Дом» о взыскании переплаты по договору, процентов по кредиту, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы, через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: Н.Ю. Евграфова